Las camas náuticas ofrecen una mayor rentabilidad que las cocheras

Las guarderías de lanchas tienen mejor renta que los garajes tradicionales que, sin embargo, son más fáciles de vender

25 de enero de 2016
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Actualizado el 25 de julio de 2020

En una Argentina donde cada vez se hace más difícil acceder al crédito hipotecario para comprar un departamento, una buena opción, más económica, puede ser adquirir una cochera o... una cama náutica. Ambas alternativas explotaron en los últimos años, empujadas por el aumento del parque automotor y el de lanchas. Pero, ¿cuál de las dos es la más conveniente?

Ambas tienen, claro está, sus pros y sus contras. La cama náutica entrega una renta más apetitosa, pero no garantiza una demanda tan creciente como la cochera. Por su parte, esta última rinde un poco menos a la hora de cobrar el alquiler, pero tiene un mercado muy amplio y es más "líquida", es decir, que se puede vender con mayor facilidad.

"Lo principal que tiene la cochera es que es uno de los pocos «ladrillos» que aumentó su concreción en dólares billetes desde 2012 hasta hoy", comenta Esteban Sucari, socio de Ecocheras. La mayoría de los inmuebles, según precisa, se desvalorizó entre un 4 y un 5%. "El que compró dólares en 2012 ganó más que el que compró departamentos, pero el que compró cocheras ganó más que el que compró dólares. Las cocheras aumentaron un promedio de 10/12% en los últimos tres años", dice.

Hay cocheras desde US$ 15.000 hasta US$ 35.000. Se las puede comprar directamente o ingresar en un emprendimiento desde "el pozo". En este último caso se paga un anticipo (normalmente de 30%) y el saldo a pagar en cuotas en pesos ajustables por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción. Su alquiler va de $ 1500 a $ 2000, según su ubicación. ¿Cuál es su renta? Entre 4 y 5% anual, lo mismo que da en estos momentos el alquiler de un departamento.

Pero se puede sacar un poco más. ¿Cómo? "Está la posibilidad de participar en un pool de rentas de un garaje por hora, que reparte las ganancias entre los propietarios en proporción al dinero que cada uno invirtió en su cochera. Esta opción da una renta de entre 6/7% anual", explica Sucari.

Toda cochera tiene tres gastos: expensas, agua y ABL. Estos dos últimos son muy bajos ($ 30 en cada caso). Y una expensa promedio ronda entre 250/300 pesos mensuales.

Ahora, según estima Sucari, se cree que la renta va a ser más alta, porque el dólar está más bajo (que el blue, que era el considerado como verdadero en el mercado). Puede ser así que las rentas pasen a 6% en alquileres tradicionales y 8% en pool de garaje. Esto se basa en que la oferta no tiene chances de crecer, mientras que la demanda seguirá aumentando porque cada vez hay más autos. Por otro lado está la ley de estacionamiento medido, que va a poner parquímetro en el 55% de la Capital Federal con tarifas de 8 a 16 pesos la hora, algo que va a hacer que sean más altos los valores de alquiler de las cocheras.

Aun así, la renta de las camas náuticas parece resultar más atractiva: en un alquiler directo puede dejar un 15% anual, mientras que si se la "trabaja" mediante la modalidad pool ronda el 12 por ciento.

Augusto Carosi, director de Delta Marina, un proyecto de 3200 camas en Villa La Ñata, Tigre, dice que una cama náutica de 19 pies (las que más salida tienen en el río, puesto que 85% de las lanchas son de hasta 19 pies) tiene un valor de $ 231.900 al contado. Además hay plazos de financiación, donde se paga un anticipo y luego 16 cuotas de $ 9800. Pero también se pueden conseguir unidades por $ 200.000.

En el caso de la de $ 231.900, se puede cobrar un alquiler de $ 3500, al que hay que descontarle expensas ($ 500) y tasa municipal ($ 100). Además tiene la otra modalidad. "A todo aquel que quiere participar en un pool de renta, nosotros le aceptamos esa cama y administramos su alquiler, con lo que la vacancia es un riesgo que asume el que maneja el pool de renta, porque cada uno que aportó su cama va a recibir proporcionalmente la renta de todo el consorcio", explica Carosi. En este último caso, a los $ 3500 hay que restarle lo mismo que en el caso anterior, más el fee de administración (otro 20%), con lo cual la rentabilidad queda en $ 2400.

Más gente

Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, confirma que en cocheras, la rentabilidad es bastante similar a la de un departamento. "La gran diferencia que tiene a favor es que permite ingresar a más gente porque el ticket es más bajo. Pero hay que tener cuidado con el tema de la ubicación geográfica. El cliente de tu cochera vive en un radio de no más de 300 metros, en cambio cuando tenés un departamento, el potencial inquilino puede venir hasta de otros países", advierte el especialista.

Otro de los puntos que hay que tener en cuenta, según Gómez Picasso, es el reglamento de copropiedad. "Hay que leer bien si se puede alquilar a personas que no habiten en el edificio y cuánto se paga de expensas. Aunque, sin lugar a dudas, es un producto que va a tener demanda y ésta va a seguir creciendo", opina.

En cuanto a las camas náuticas, el consultor es un poco más cauteloso. "Lo primero que me preguntaría es quién es el potencial cliente. Hay que ir hacia el propietario de una lancha y que no esté en condiciones de comprar una cama náutica, algo que no es tan simple", concluye.

Cifras de cada negocio

12%

ventaja

Es la rentabilidad anual que deja una guardería náutica mediante la modalidad pool de renta. Si se la alquila en forma directa la cifra puede llegara 15 por ciento

Entrada

Para comprar una cama náutica hay que contar con entre $ 200.000 y $ 231.900

10% Aumento

Es lo que aumentaron las cocheras tradicionales en los últimos tres años

Costo

Un garaje para automóviles cuesta desde US$ 15.000 hasta US$ 35.000

4/5% Beneficio

Es la renta de una cochera tradicional

Por Carlos Manzoni