Fondos inmobiliarios. Con los pies en los ladrillos

Se llevan la atención de los inversores en España, en Estados Unidos y también en Chile y en México. Son el camino que conduce tanto a ahorristas pequeños como a grandes fondos institucionales a poder invertir en real estate sin ser experto ni contar con un inmenso capital; sacar ventaja de la baja volatilidad de este tipo de activos y diversificar su cartera con bienes reales y no 100% financieros.

Se los conoce en esos mercados como REIT (EE.UU), Socimis (España), y Fibras en México. En la Argentina están empezando a hacer su debut con los primeros fondos comunes de inversión inmobiliarios dentro del nuevo régimen aprobado por la Comisión Nacional de Valores (CNV).

El primer autorizado fue Allaria Nómada. "El fondo invertirá únicamente en activos terminados, consolidados y rentados. En ese sentido, la primera inversión será en Tesla Patricios II, uno de los edificios más importantes del Distrito Tecnológico de la ciudad de Buenos Aires, que cuenta entre sus ocupantes a empresas multinacionales de primer nivel, como Mercado Libre, Nokia, Huawei o ICBC", adelanta Andrés Neumann, cofundador y CEO de Nómada, desarrolladora inmobiliaria y asesora de inversiones en el FCIC Allaria Nómada.

La suscripción es siempre en pesos y el mínimo es de $20.000, lo que lo coloca al alcance de los pequeños ahorristas. "Para los inversores argentinos, la aparición de este tipo de instrumentos es muy valiosa por la inclinación natural por los dólares y por los ladrillos, que es algo que nos define y hay montones de inversores con capacidad de ahorro, sobre todo en pesos, que por el volumen que tienen no llegan a acceder a una propiedad", remarca el ejecutivo.

La expectativa dentro de la CNV por este instrumento es mucha. "Notamos muchísimo interés tanto del sector inmobiliario como del financiero en el desarrollo de herramientas que faciliten la inversión de proyectos inmobiliarios y la participación de todo tipo de inversores", dicen en la entidad.

"Actualmente tenemos ocho fondos comunes de inversión cerrados inmobiliarios en trámite de aprobación que contemplan desarrollos tanto en el AMBA como en distintos centros urbanos del país, con la expectativa que logren su autorización en los próximos meses", adelantaron a la nación fuentes de CNV.

Incentivos

Dos datos que le suman atractivo: se invierte en pesos, pero sus subyacentes (los inmuebles) están siempre atados al dólar, lo cual da cobertura respecto a la evolución del tipo de cambio. Y es muy eficiente desde el punto de vista impositivo, ya que "el cuotapartista podrá diferir el pago del impuesto a las ganancias hasta el retiro de la inversión o cobro de resultados", explican en Allaria Nómada.

Aunque en este caso no es un instrumento con cotización pública, el crowdfunding inmobiliario es una herramienta también interesante para entrar al real estate con aportes chicos y de modo diversificado.

"En el caso del crowdfunding inmobiliario repartimos las unidades o los proyectos en módulos de inversión donde cada una de las personas puede ser propietaria de ese módulo, a partir de 100, 1000, 10.000 o 25.000 dólares", explica de entrada Víctor Zabala, CEO y Founder de +i Sumar Inversión.

"El sistema -avanza- es el siguiente: tenemos abiertos proyectos que están en fondeo o en construcción, también tenemos abierto el pool de rentas, y la gente va entrando a medida que pasa el tiempo y la obra avanza. Por el momento la gente entra cuando quiere y con los montos que quiere, la lógica que aconsejamos siempre es la diversificación de la inversión para minimizar los riesgos". El ticket promedio por inversor actualmente es de US$2500 y la rentabilidad para proyectos en obra o nuevos se estima entre un 8 y 10% anual en dólares.

Neumann, cofundador y CEO de Nómada, destaca, por su parte, que "este tipo de instrumento le da al inversor un canal directo para poder invertir en propiedades, y eso es una muy buena noticia porque democratiza el acceso a las mejores propiedades". En referencia a los recién estrenados fondos comunes de inversión cerrados remarca que "estos fondos suelen elegir muy buenas calidades de activos y acá una persona con $20.000 puede participar del mismo proyecto que alguien que tiene millones".

Todos los REIT (por su sigla en inglés real estate investment trust) suelen armarse con un período de crecimiento de acumulación de activos, y un período de liquidación, donde finalmente los venden y vuelven a liquidez directamente. En el caso del fondo Allaria Nómada, este ciclo es de diez años.

"El rendimiento de todos estos fondos tiene el mismo comportamiento que el rendimiento de las propiedades, de los activos que compra. Si el metro cuadrado baja o sube, lo mismo sucede con las cuotapartes del fondo", explica Neumann.

Pisar sobre seguro

"Hay dos razones por las que invertir en este momento en real estate es muy conveniente: la primera es que estamos con los costos más bajos de construcción de los últimos 30 años, lo cual genera un margen con respecto al futuro precio de venta de la propiedad, pensando en que en un par de años esto revierte y en vez de bajar los precios de venta van a recomponerse. En segundo lugar, pese a los vaivenes del año electoral de 2019 y la pandemia de 2020, la inversión en ladrillos resguardó el valor en dólares. Más allá de que los precios se acomodan y baja la inversión, quizá lo que está más en riesgo es la rentabilidad, y no así el capital".

Por tratarse de activos con base en el real estate, la liquidez, es decir la posibilidad de entrar y salir rápidamente de la inversión, no es precisamente su punto fuerte. "La contrapartida de esa iliquidez es que en general las propiedades son muy resilientes frente a cualquier problema económico, no suelen tener una volatilidad muy alta y ahí es donde nos empezamos a meter en una de las cualidades que le suma tener propiedades inmuebles a través de vehículos que estén listados en mercados públicos", dice Neumann.

Si la experiencia se repite en la Argentina como en otros mercados es posible que, dentro de algún tiempo, este tipo de fondos comiencen a tener un mercado secundario (es decir entrar y salir como con otros activos financieros) bastante fluido. "Si el fondo tiene un volumen suficiente de propiedades, de atomización de inquilinos, de recorrido y de inversores, es probable que se genere oferta y demanda en el mercado secundario que le agreguen al fondo la cualidad de liquidez", explica Neumann. Y agrega que "esto es algo que en mercados maduros de REIT se logra y sucede mucho. En Chile, por ejemplo, el Fondo Independencia tiene liquidez inmediata, pero bueno, requiere un recorrido del instrumento".

Finalmente, un dato que no es menor: "Si estos fondos crecen son dinamizadores del mercado inmobiliario y por lo tanto generadores de trabajo, de crecimiento urbano, ayudan a bajar el déficit habitacional. En países donde los REIT crecieron mucho, las ciudades también lo hicieron, desde Singapur, hasta Nueva York o Santiago de Chile. La reglamentación permite el diseño y la constitución de productos financieros pensados tanto para el inversor instituciones como para el inversor retail, previendo incluso la posibilidad de entregarles unidades funcionales. También es factible un esquema de inversión de capital (proyectos de construcción y venta de unidades por ejemplo) como de renta (proyectos de compra de inmuebles que generan renta a los inversores)", explican desde CNV para poner en blanco sobre negro el inmenso potencial que este tipo de fondos de inversión generan.