Propiedades: con precios en baja ¿dónde están las oportunidades para invertir?

En época de crisis -donde las operaciones inmobiliarias de compra/venta no están atravesando su mejor momento- es cuando el mercado comienza a ofrecer atractivas ofertas para aquellos que se encuentran a la caza de oportunidades de negocio. El mercado hoy tiene inmuebles en manos de dueños con necesidad de vender. “Hay sensación de oportunidad, la gente comenzó a entender que el sector toco su piso, los valores de venta en dólares tocaron ese piso. ¿Cuánto bajaron? entre 15 y 30 por ciento dependiendo del producto. Por ejemplo el usado en Recoleta, bajo su valor un 20 por ciento”, reconoce Martín Boquete, director de Toribio Achával quien espera un 2021 mucho mejor que el 2020. En la misma línea, Diego Cazes, director de L.J. Ramos afirma que “la pandemia impulsó a la gente a tomar decisiones, a mudarse”.

En este contexto, es un momento ideal para que el inversor compare opciones y analice cuál es la más beneficiosa, teniendo en cuenta la ubicación, el tipo de vivienda, la luminosidad, el plano de la planta, y el costo de mantenimiento (expensas fundamentalmente). “Desde el lugar del inversionista, sin dudas, las mejores propiedades para apostar son aquellas en donde se pueda obtener una diferencia entre el valor de la inversión y el precio de reventa. Si bien hoy no contamos con un mercado dinámico en donde se puede entrar y salir rápidamente haciendo la -oportuna- diferencia, existe una gran cantidad de atractivas opciones, que para muchos son sinónimos de negocios”, comenta Analía Grecco, gerente de la sucursal Palermo de la firma L.J. Ramos.

Para Juan Ignacio Mel, gerente comercial de Mel Propiedades, las mejores propiedades usadas para invertir son aquellas que se encuentran subvaloradas. “En muchos casos, esta subvaloración está relacionada con la distribución que tiene el inmueble (inapropiada, antigua o poco funcional). Ante el ojo de los conocedores, éstos no son problemas sino grandes oportunidades, ya que realizando pequeñas reformas pueden ser adaptadas a las necesidades actuales. Esto es muy común en PH, departamentos chicos y hasta en alguna casa desarrollada sobre un buen y atractivo lote”, explica el especialista. Y agrega: “Otra oportunidad bastante habitual suelen ser las propiedades denominadas como ´elefantes blancos´: pueden ser subdivididas y vendidas luego como unidades más pequeñas. Según los que saben, éstas suelen ser las típicas construcciones que realizaban los españoles e italianos y que tenían un taller abajo y departamentos arriba. Sin dudas, son una gran oportunidad de inversión”.

Según el arquitecto Augusto Golletti, las casas que mejores retornos pueden ofrecer son las viviendas preferentemente desarrolladas en una planta y que tienen techos de losa, los cuales pueden ser ampliables con materiales de última generación (muy livianos y resistentes a las variaciones térmicas). Además, deben contar con muros portantes y no tienen que ser víctimas de la humedad. “Si hablamos de casas, éstas deben tener entre 60 y 70 años de antigüedad, estar ubicadas en la periferia de las zonas consolidadas de mayor poder adquisitivo y contar con orientación norte, noreste o noroeste. Además, poseer dos o tres dormitorios y espacios libres (ya sean terraza o fondo)”, cuenta Golletti.

Los que saben sostienen que las propiedades que están en peor estado son los mejores inmuebles para comprar, ya que su precio suele ser notoriamente menor. Allí, tanto los inversores como los que conocen del tema pueden ver, casi con un simple golpe de vista, el potencial comercial de la vivienda. “En este tipo de unidades se puede hacer una diferencia invirtiendo en reformas tanto constructivas como decorativas. Para que sea redituable una vivienda se deben buscar propiedades cuyas reformas no superen períodos de dos o tres meses. Lo importante en este tipo de inmuebles es que permanezcan en poder del inversor poco tiempo y que, cuando vuelvan al mercado, lo hagan en el mejor estado posible”, explican Mel y Solange Esseiva, de la firma de arquitectura H54.

Según Golletti, las casas deben estar “operativas”. “Las viviendas que permanecen deshabitadas por un largo período suelen deteriorarse más rápidamente. En este tipo de unidades, un punto en el que hay que reparar son las ventanas: algunas se pueden reciclar; otras directamente deben cambiarse. Esto demanda un costo bastante elevado dentro de las reformas de puesta en valor”, explica el especialista”.

Si bien cada oportunidad es única, podría graficarse -según los especialistas-, y a modo de ejemplo, que la propiedad a reformar debería adquirirse al 50% de su potencial precio de mercado luego de su puesta en valor. Por su parte, la inversión no puede ser mayor al 20 o 30% del valor potencial de la propiedad y ejecutarse en no más de dos a tres meses. “El tiempo estimado para la venta o para el alquiler dependerá en gran medida de la correcta difusión que se realice del inmueble. Cuando una vivienda se comercializa por medio de avisos virtuales y ésta cuenta con buenos renders, fotos, videos y, además, contiene una descripción detallada y bien hecha, el plazo para encontrar al novio o novia es sensiblemente menor”, dice Mel.

En el caso de los departamentos, los inversores parecen buscar algunas características específicas y distintas de las que se tienen en cuenta tanto en una casa como en un PH. Los especialistas consultados sostienen que la ubicación sigue siendo un factor determinante a la hora de proyectar una inversión inmobiliaria en este tipo de propiedades. “La ubicación determinará que la inversión sea o no beneficiosa. Éste es un factor clave. Por tal motivo, resulta vital evaluar no sólo su ubicación geográfica sino también, el desarrollo que ésta tiene proyectado para su futuro a mediano y largo plazo”, explica Grecco. Y agrega: “Si lo que se está pensando es en invertir, resulta importante reparar en la oferta que existe en la zona de productos inmobiliarios de similares características tanto para la venta como para el alquiler. Éste es uno de los consejos que solemos dar antes de que el cliente tome la determinación de adquirir un inmueble”. Los accesos, el entorno, la cercanía a las avenidas y a los espacios verdes, son factores importantes a tener en cuenta. Según los brokers, las propiedades que cumplan con más de los ítems antes mencionados tendrán más chances de ser elegidas rápidamente por el público. En este sentido, Gabriela Goldszer, Directora de Ocampo Propiedades reconoce que las propiedades premium, es decir aquellas ubicados en los barrios consolidados son las que mejor defienden los precios, aún en situaciones de crisis.

Para Grecco, el estado del inmueble es otro punto importante. Cuando se habla de la conservación -explican los especialistas- no sólo hay que reparar en la propiedad sino también en el estado del edificio y/o complejo. “Luego de estudiar detenidamente el estado del departamento es aconsejable recorrer el edificio para reparar en el mantenimiento general, especialmente de los espacios comunes -pasillos, hall de entrada, ascensores y cochera-. Cuando alguien compra un departamento usado, hay que tener en cuenta que éste forma parte de un todo que es el edificio. Y cuando el complejo no cuenta con buen mantenimiento, tarde o temprano, se deberá desembolsar dinero para reacondicionar o poner en valor las zonas comunes. Hoy es más importante el estado general del edificio que el de la propiedad, ya que -en la actualidad- los costos para llevar adelante una refacción resultan muy convenientes”, dice la especialista.

El valor de la inversión -según los que saben- está dado por el precio más el valor de renovación. Hoy los costos de puesta en valor de un inmueble son una gran ventaja, ya que vienen siendo los más bajos de los últimos años. Algunas estimaciones dan cuenta que, en la actualidad, remodelar cuesta casi la mitad en dólares que años anteriores. “Las propiedades a reciclar pueden ser una muy buena opción a la hora de invertir. Para tener un buen retorno es clave conocer los valores de la zona y contar con un análisis de costos para la remodelación o estar bien asesorado antes de realizar la inversión. Además, resulta vital conocer la disponibilidad de stock de los materiales y la evolución de los precios de los mismos (frente a una gran demanda y una oferta escasa)”, cuenta Grecco.

Según Esseiva, quien se propone reciclar tiene que hacer un cálculo por m² cuando compra un departamento y cuando proyecta la reforma. Por ejemplo, de adquirir una unidad -en un edificio de más de 30 años de antigüedad- en la zona de Alto Palermo, habría que pagar el m² aproximadamente US$2000/2500. A ello se le debería sumar una inversión que oscila los US$300 y US$400 por metro cuadrado en los trabajos de reciclaje, con el fin de obtener un producto capaz de defender un valor de venta del m² de US$3000/US$3500. Sin dudas, se está hablando de una rentabilidad más que aceptable.

“Hoy entre las zonas más demandadas se destaca el corredor Norte de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y la zona Norte del Gran Buenos Aires. El provincia, lo más buscado son tanto los lotes como las casas. Estas últimas crecieron entre las preferencias del público luego de la revalorización de los espacios, fruto de la cuarentena sufrida por el Covid-19”, explica Grecco.

En la Ciudad, por su parte, se notó una demanda muy focalizada en propiedades con espacios descubiertos y luminosos, como balcones aterrazados, terrazas, patios y jardines. “En lo que se refiere a barrios encabezan la lista de búsquedas: Palermo, Barrio Norte, Colegiales y Caballito. Allí, los departamentos de 2 o 3 ambientes son los más requeridos con el objetivo de ponerlos en valor. Estas unidades son las que brindan una mayor versatilidad para refuncionalizar sus espacios”, cuenta Esseiva.

La rotación de inventario en venta hoy puede rondar entre seis y 12 meses promedio; mientras que el stock de unidades en alquiler se presentan como la contracara: “Éste es muy dinámico y está impulsado por la gran demanda. En el caso de las propiedades en alquiler tienen un promedio de dos o tres meses para encontrar su locatario”, coinciden Grecco y Mel.

Por Leandro Murciego

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