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Pague con la renta de un bono: el alquiler anual de esa vivienda que actualmente no llega a comprar
Con menos de la mitad de lo que cuesta la propiedad se puede apostar a un bono que entregará por año la renta anual necesaria
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PARA LA NACIONJuan José Cruces
Comprar una vivienda con el ahorro propio se ha vuelto muy difícil para nuestros jóvenes. En general, ellos no pueden comprar hoy las casas que compraron sus padres hace 30 años, aun cuando tienen más calificaciones laborales que aquellos. De hecho, prácticamente todos los jóvenes que compran en Buenos Aires hoy en día lo hacen con ayuda familiar, ya que no podrían solo con el ahorro de su propio trabajo, como lo hacíamos antes.
La apreciación de la vivienda tiene causas globales y locales. En el frente global, la propiedad ha subido en todo el mundo, en parte por la bajísima tasa de interés de las monedas duras y en parte porque es más fácil invertir dinero no declarado en inmuebles que en cuentas bancarias. En el frente local, la inflación, el corralito, el default de 2001 aún no curado del todo, etc., han hecho que los argentinos con capacidad de ahorro consideren a los inmuebles como la única inversión segura -luego del dólar- lo que también ha ayudado a que el precio suba. Por otra parte, la gran oferta de alquileres ha deprimido el valor real de estos últimos.
Como he analizado en notas anteriores, creo que el precio actual de la vivienda es mayor al de equilibrio. Esto quiere decir que éste debería bajar o que, si se mantiene en estos niveles, el sector seguirá en recesión. Pero es bien sabido que las fuerzas del libre mercado pueden demorar mucho tiempo en ajustar precios de bienes como los inmuebles. Por otra parte, los hijos van creciendo y las familias necesitan más espacio ahora, no dentro de varios años cuando baje el precio. Si no podemos confiar en que el precio bajará pronto, ¿cómo hace una familia que precisa mudarse, que quiere conservar el capital que tiene, pero a la que éste no le alcanza para comprar la vivienda deseada?
En uno de sus últimos programas de TV, Tomás Bulat sugirió la siguiente estrategia. Lamentablemente, ésta no permite acceder a la propiedad de la vivienda (ya que no hay magia), sino a su uso a través del alquiler, el cual se paga con la renta de bonos en los que se invierte el propio capital. Veremos que así se puede acceder a una vivienda con 39% del capital necesario para comprarla. Para ser claros: si usted puede y desea pagarla, ¡cómprela! Caso contrario, siga leyendo.
El combo de políticas de nuestro gobierno tiene dos partes. Por un lado, inhiben el desarrollo del crédito hipotecario y encarecen la vivienda. Las causas primarias son mantener alta la inflación e irresuelto el problema con acreedores externos -y esto es más allá del crédito subsidiado que se da con los fondos de los futuros jubilados-. Pero, por otro lado, esa misma política mantiene caro el interés de los bonos argentinos que, al 9% anual, es casi el doble que Uruguay (4,7%) y Brasil (5%). Dado que usted padece la primera parte del combo, aquí le sugiero utilizar la segunda parte del mismo para que el alto interés le subsidie el alquiler sobre la casa que querría comprar pero no puede.
¿Qué es un bono? Un bono es como una vaca que cada año da a luz un ternero que podemos destetar y vender a cambio de dinero. Cuando vence el bono, recuperamos la vaca junto con el último ternero. Dicho de manera más habitual, un bono es como un depósito a plazo fijo a varios años, hecho directamente con el Gobierno, quien paga intereses anualmente y devuelve el capital al final. La idea es poner el propio capital a trabajar en este instrumento y con su rendimiento pagar el alquiler.
Por ejemplo: vivir en un lindo departamento de 40 metros cuadrados en Barrio Norte cuesta hoy unos US$ 110.000 si uno quiere comprarlo o $ 4000 mensuales si uno quiere alquilarlo. De modo que el alquiler anual sería actualmente US$ 3840 (a $ 12,5 cada dólar).
El Bonar 2024 es un bono recientemente emitido por el gobierno nacional, que está denominado en dólares, es regido por la ley argentina, tiene un rendimiento (o tasa de interés) de 9% anual y se paga aquí en dólares billete. Eso quiere decir que si usted invierte US$ 42.667 en este bono, cobrará anualmente US$ 3840, que es justo lo que debe pagar de alquiler. O sea, para vivir en este departamento, usted puede comprarlo por US$ 110.000 o comprar bonos con menos de la mitad de plata y con su renta anual pagar justo el alquiler.
El mismo tipo de análisis puede hacerse para inmuebles en otros barrios o de otro precio, o para mudarse de un departamento de 100 metros cuadrados a uno de 200 metros cuadrados.
A diferencia del plazo fijo, el bono cotiza todos los días en un mercado, de modo que su precio sube y baja. Sin embargo, la cantidad de dólares que el bono le pagará a usted anualmente queda fijada en el momento de la compra. De modo que, mientras el Gobierno cumpla con su promesa de pago, a usted no debieran preocuparle las fluctuaciones en el precio del bono.
El principal riesgo de esta estrategia es que el Gobierno no devuelva la plata como prometió. Si eso pasa, el resultado final dependerá de cuán agresiva sea la reestructuración de deuda luego del próximo default. Mi opinión es que este riesgo es menor a lo que cree el mercado. Pero cada familia debe pensar detenidamente si está dispuesta a correr ese riesgo o no.
Bonos uruguayos
Si los bonos argentinos le resultan muy riesgosos, puede hacer la misma estrategia con bonos uruguayos, que tienen grado de inversión. En este caso necesitará US$ 81.700 para tener derecho a la misma renta anual, o sea se ahorrará 26% del capital cotejado con comprar el departamento.
El otro riesgo es cambiario: el alquiler está fijado en pesos, pero la renta anual del bono es en dólares. Podría darse el caso de que el alquiler suba en dólares en el tiempo. Una forma de mitigar este riesgo es hacer directamente un contrato de alquiler en dólares. Más allá de los riesgos, es importante minimizar los costos operativos.
Si nuestros gobiernos honran sus promesas de pago, la estrategia sugerida le permitirá a usted usufructuar la vivienda con mucho menos capital que el requerido para comprarla.
El análisis sugiere que los inmuebles en la Argentina están muy caros comparados con otros activos, a juzgar por la capacidad de cada uno de generar rentas al propietario. Y también habla de la importancia de que el Gobierno pague sus bonos, para que no sea la vivienda el único vehículo de ahorro a largo plazo. Ya que ello la hace inaccesible para la clase media que la quiere comprar.
Claves inmobiliarias
Hay una serie de factores que hacen que esta jugada tenga éxito
Frente global
En el frente global, las propiedades han subido en el mundo debido a la bajísima tasa de interés.
Refugio
En el frente local, la historia de altos y bajos en la economía ha hecho que los argentinos busquen refugio en los inmuebles.
Estrategia
Con 39% del capital para comprar el inmueble, comprar un bono, cuyo interés me paga el alquiler de un departamento del mismo tamaño que iba a comprar.
Bono
El Bonar es un bono adecuado, bajo ley argentina, que se paga en el país en dólares billetes, que se retiran por ventanilla en el banco comercial.
Para todo
Esta estrategia sirve para aplicar en departamentos de cualquier tamaño y que estén ubicados en cualquier barrio o ciudad.
Riesgo
El riesgo que encierra esta estrategia es que el Gobierno no pague su obligación.
