Evergrande: qué llevó a que el 90% de los chinos sean propietarios de sus casas y cómo influye en la crisis del gigante inmobiliario

PEKÍN.- Lograr que se desinfle la burbuja inmobiliaria sin que se pinche. Ese parece ser el objetivo del gobierno chino. Y uno de los primeros damnificados en este nuevo enfoque de Pekín es la segunda promotora de viviendas del país por número de ventas.

El gigante Evergrande atraviesa momentos difíciles que le sitúan al borde de la quiebra. La compañía arrastra una enorme deuda que asciende a unos 300.000 millones de dólares. Las acciones de la empresa han caído un 80% en lo que va de año coincidiendo con el endurecimiento normativo impuesto el año pasado por las autoridades chinas.

Durante el verano de 2020, Pekín impuso a los mayores promotores inmobiliarios una regla que les obliga a situar sus niveles de endeudamiento por debajo de ciertas métricas o “3 líneas rojas” en referencia a la liquidez, los activos o la deuda de las compañías.

“Las viviendas son para vivir en ellas, no para especular”, manifestó en 2017 el presidente chino, Xi Jinping.

En cuanto a Evergrande, las autoridades han dejado ver que no habrá un rescate total, es decir, que dejará caer la compañía si esta no encuentra dinero para pagar a sus acreedores vendiendo activos o partes del negocio.

Sin embargo, muchos analistas opinan que es probable que el Estado nacionalice las más de 1,5 millones de viviendas que Evergrande tiene en diferentes etapas de construcción en China para evitar que las familias sufran si al final el conglomerado colapsa.

El mercado inmobiliario chino es realmente atípico.

De media, el 90% de los ciudadanos son propietarios de sus casas: casi un 87% en las zonas urbanas y cerca de un 96% en las zonas rurales, según un estudio sobre la vivienda en China llevado a cabo por la Universidad de Albany, Estados Unidos.

Es una de las tasas más altas del mundo. Por comparar, en Estados Unidos solo el 65,3% de los ciudadanos es dueño de su casa, mientras que en Alemania ese porcentaje se sitúa en el 51,1%.

Y es que, como explica Diego Fernández Elices, director general de inversiones de A&G, a BBC Mundo, el “principal objetivo del gobierno chino es la prosperidad común y el hecho de que tantos ciudadanos sean propietarios de sus viviendas, lo hace un sector que no se puede dejar caer de ninguna manera”.

La “prosperidad común” a la que se refiere Fernández es el lema de la última campaña promovida por el presidente chino, con la que está tratando de “reducir una enorme brecha de riqueza que amenaza el ascenso económico del país y la legitimidad del gobierno del Partido Comunista”, recoge la agencia Reuters.

“Según las últimas estadísticas del Gobierno chino, la construcción sigue representando alrededor del 30% del empleo total y, por tanto, es demasiado importante para ser ignorada”, dice Yves Bonzon, directivo del banco privado suizo Julius Baer.

Es lo que en la jerga económica se llama “demasiado grande para caer”, o al menos caer completamente.

Detrás de este alto porcentaje de propietarios existen algunos factores que han alimentado durante décadas una expansión del sector marcada por ciudades fantasma, infraestructuras en desuso y un modelo de construcción salvaje, con precios desorbitados.

En 2020, el país entró en lo que se conoce como “la era de los 10.000 yuanes (1.318 euros, US$1.548)”, en referencia a que el metro cuadrado se mantuvo de media por encima de esa cantidad durante varios meses consecutivos, explica en un reciente análisis la Agencia EFE.

El “sueño chino”

Uno de los importantes factores que ha contribuido a la burbuja es cultural.

“La riqueza de los hogares chinos se basa en el ladrillo, el cemento y el fervor especulativo. Pero en el lado cultural, no solo existe la aspiración de ser propietario, sino que también hay una exigencia social no escrita de que, por ejemplo cuando te vas a casar, debes tener una propiedad”, explica Sam Lecornu, CEO y cofundador de Stonehorn Global Partners.

“No hay muchos chinos que consideren el alquiler como primera opción. Tener una propiedad en China es, por definición, el equivalente al sueño americano”, añade.

Hace poco más de 20 años, el sector inmobiliario chino no existía.

“En gran parte de la segunda mitad del siglo XX, China era una sociedad de alquiler público masivo, donde la propiedad privada representaba menos del 30%. La vivienda se consideraba un beneficio de bienestar social provisto con fuertes subsidios por parte del gobierno socialista”, dice en un estudio Youqin Huang, profesor del departamento de Geografía y Planificación de la Universidad de Albany, Estados Unidos.

“Sin embargo, en la década de 1990, China lanzó reformas para privatizar y comercializar su sistema de vivienda, como parte de su transición de mercado”, añade, en referencia al proceso de apertura que llevó al explosivo crecimiento económico del país, especialmente tras su entrada en 2001 en la Organización Mundial del Comercio.

Una inversión segura

Otro de los factores que durante años contribuyó a la compra de la vivienda fueron las fuertes trabas a las inversiones en el extranjero.

A los ciudadanos chinos les quedaba entonces solo el mercado doméstico.

“Si nos fijamos en los controles de capital que existen dentro de China y nos fijamos en los activos en los que sí se pueden invertir, la propiedad es una de las favoritas. Y muchos chinos poseen más de una. Pueden tener una segunda o una tercera vivienda”, cuenta Lecornu a BBC Mundo.

A menudo lo que diferencia este mercado de cualquier otro en el mundo es que los compradores suelen “pagar un depósito inicial que equivale al 50% del precio de la vivienda o incluso compran directamente en efectivo”, dice el fundador de Stonehorn Global Partners.

El uso de préstamos bancarios, por lo tanto, no es tan intensivo como en otras grandes economías.

“A diferencia de lo que sucedió en Estados Unidos con la llamada crisis subprime, los chinos no están comprando masivamente sus casas con deuda”.

Entonces, ¿cómo lo hacen?

El “banco de mamá y papá”

Para los hijos varones, en particular, recae sobre el “banco de mamá y papá”, respaldado por el mercado matrimonial.

Debido a la ley del hijo único, existen alrededor de 30 millones de hombres más que de mujeres buscando pareja en China, según los datos oficiales más recientes.

Los padres chinos saben que las posibilidades de casarse de sus hijos aumentan si son propietarios de una vivienda.

“Es costumbre que el marido provea una casa”, explicaba Jieyu Liu, subdirector del Instituto de China SOAS, a la BBC en 2017, cuando salió a la luz que el 70% de los millennials chinos (entre 19 y 36 años) era propietario de una casa.

Muy ahorradores

“Como los salarios de la gente joven son tan bajos, se espera que la familia del marido asuma la responsabilidad de comprar una vivienda a nombre de su hijo, o pagar el depósito. Muchas historias de amor acaban en fracaso si los hombres no pueden proveer la vivienda marital”, añadió.

A ello también se suma el hecho de que los miembros ancianos de la familia suelen mudarse con sus hijos en sus últimos años de vida.

Por lo que muchos ven esa inversión a nombre de su hijo o hija como una inversión en el futuro de toda la familia.

El “banco familiar” también es el primer recurso para aquellos que buscan una segunda vivienda, pues recurrir a padres, abuelos o incluso cuñados no es extraño en la cultura china, muy ahorradora.

El caso de Evergrande

Al calor de todos estos factores en las últimas décadas fue creciendo una industria inmobiliaria con grandes beneficios, que en algunos de sus sectores ha llegado a estar descontrolada.

El sector inmobiliario del gigante asiático comenzó a sobrecalentarse a finales de 1990, cuando los reguladores de entonces abrieron la mano a promotoras ávidas por aprovechar el ‘boom’ del ladrillo chino.

Empresas como Evergrande empezaron a expandirse al sector de la alimentación, la energía o incluso el entretenimiento, con la compra de un equipo de fútbol, y ampliaron sus objetivos a promociones inmobiliarias en el extranjero.

Esta expansión se hizo a través de deuda bancaria o financiada con los depósitos de compradores de casas en China.

Los gobiernos locales y el gobierno central jugaron un papel clave en este crecimiento.

“Además de privatizar la vivienda pública existente y poner fin a la provisión de viviendas de alquiler subsidiadas, el desarrollo de la vivienda privada y la propiedad han sido fervientemente alentados [por parte del gobierno]”, recoge en su informe el profesor Huang. Y es que en China el suelo pertenece al Estado.

Cualquier empresa u organización que quiera desarrollar un proyecto ya sea de viviendas, industrial o comercial, debe obtener el derecho de uso de esa tierra.

Este derecho de uso, no obstante, tiene un límite de tiempo, en el caso de desarrollos de proyectos residenciales es de 70 años, tras los cuales el Estado podrá renovar o revocar dicho derecho de uso.

Por eso los promotores inmobiliarios normalmente no compran lotes de terrenos y los mantienen sin construir durante años mientras se revalorizan como en otros países.

“El gobierno por lo general vende [el uso de] la tierra de forma selectiva y en este proceso recibe dinero de la venta de la tierra, que es una fuente importante de ingresos del gobierno”, continúa Lecornu.

Más allá de que el sector inmobiliario dé trabajo a millones de personas en China, es correcto decir que las autoridades en distintos niveles tenían interés en que el modelo siguiera funcionando, añade el experto.

El rol de los bancos

Para entender la burbuja y el posible efecto dominó de la crisis de Evergrande, el rol de los bancos, también controlados por el Estado, es fundamental.

“Los bancos chinos, las aseguradoras y los fondos han proporcionado una importante financiación en los últimos años y la gran exposición de los bancos chinos al sector inmobiliario es uno de los riesgos más importantes a los que se enfrenta el sistema financiero chino”, dice Eiko Sievert, director de la agencia de calificación Scope Ratings.

La firma ha rebajado sus expectativas de crecimiento para China hasta el 8,6% para 2021, desde el 9,3% debido a “la debilidad del sector inmobiliario chino, que ya ha ralentizado la actividad económica nacional este año”, añade.

De ahí que los analistas coincidan en que el posible malestar social que crearía el más de millón de viviendas que Evergrande tiene sin terminar es un problema mayor que la deuda en sí.

“El partido político más grande del mundo es también el mayor dueño de propiedades en China. Tiene un gran interés en intervenir y utilizar todos sus poderes para evitar más disturbios”, sentencia Lecornu haciendo referencia al que será el objetivo más inminente de Pekín: que los ciudadanos no sufran y sigan confiando en el “sueño chino”.

BBC MUNDO