Cómo recuperar el centro porteño

“Pero la ciudad es más que la gente”. La frase se repite en Invasión, película de culto, rodada en 1969 y con guion de J. L. Borges y A. B. Casares. Allí se narra la defensa (frente a unos enemigos difusos) de una ciudad que, parafraseando al legendario crítico de cine Homero Alsina Thevenet, “no es real…, aunque tampoco es imaginaria”. Esa metrópolis ficcional (desde ya filmada en territorio porteño), es bien real y se llama Aquilea. Y tal cual se muestra en su impactante comienzo (puro swing urbano de tango moderno, mapas, planos, cartografías y la mejor tradición de la ciencia ficción: esa que nos dice, “esto aún no sucede… pero podría suceder), Aquilea tiene límites precisos, llamados en la película “fronteras”. Y tiene ciudadanos que la defienden, hombres de saco y corbata; guerreros que defendían y habitaban la ciudad y sus veredas como a una patria.

El microcentro porteño también es toda una ciudad dentro de otra. Con límites bastante precisos (sus fronteras aproximadas son Av. Santa Fe, Montevideo, Av. Belgrano, el Bajo) y desde 2018 restringida a vehículos particulares. Hace tiempo que los hombres y mujeres no lucen aquellas vestimentas de elegancia y clasicismo que fuera parte del technicolor de sus peatonales de película. Pero hoy es tan profundo el cambio de la city que si uno cerrara los ojos, bastaría apenas con oír para sentirlo: el movimiento cotidiano se redujo a mucho menos de la mitad. Ese eco al infinito, el clásico sonido del rechinar de las suelas de madera (antes) y de gomas de los miles de transeúntes y sus voces multiplicadas “permiso, permiso, permiso” para codearse y abrirse paso en las peatonales, ya no son el soundtrack de un frenesí laboral que comenzaba a la mañana y no frenaba hasta la tarde. Los estragos por el home office y la ausencia casi total de turismo internacional (aunque subsista algo de turismo interno) convirtieron al microcentro en una distopía irreconocible.

Donde el centro era un universo sonoro cambiante, que se transformaba de cuadra en cuadra (los bailarines de tango de la calle Florida, los “arbolitos” de cambio de dólares gritando su oferta, los standaperos de calle que atraen cientos de personas), hoy reina algo, comparado con aquello, parecido al silencio. A la vista reverbera una repetición de mude: los carteles de “Se alquila”, “Se vende”, “Se liquida” en Florida, Lavalle y Tucumán llegan al desastre de sucederse hasta cinco locales seguidos por cuadra. O dicho de otro modo: “Silencio, se liquida”. La mitad de las famosas galerías comerciales está cerrada. Y en la otra mitad, casi el 50% de sus negocios ya no abren sus puertas.

Debido a la crisis del centro y del microcentro, el gobierno de la Ciudad, a través de la Secretaría de Desarrollo Urbano, realizó un diagnóstico de la zona. A finales de marzo concluyó también un taller con diferentes actores para estudiar opciones en la famosa Comuna 1 ante la situación actual. Participaron integrantes del ámbito público y privado, como estudios de arquitectura e instituciones de desarrollo y urbanismo, así como representantes del ámbito académico.

El estudio es, además, un buen pantallazo de un barrio con sus particularidades: el microcentro es el barrio con mayor desequilibrio de usos por su mayor presencia de oficinas y menor presencia de viviendas. En la Comuna existen 12.745 locales y antes de la pandemia estaban abiertos el 81% (y este número representaba la menor vacancia comercial promedio de la Ciudad). Otro dato a destacar es que si bien hay locales comerciales dispersos por toda la Comuna, aquellos que permanecían abiertos se localizaban mayormente en el eje comercial de la calle Florida y en el área norte.

Los talleres del Diagnóstico participativo de situación del Micro/Macrocentro porteño con propuestas de intervención tuvieron tres etapas: diagnóstico, creación de ideas y priorización de las ideas elegidas. Si bien el estudio es muy reciente, ya hay algunos resultados parciales. Los más interesantes son los que apuntan a hacer más habitable el centro porteño, generando pertenencia y manteniendo la identidad barrial, con un micro y macrocentro integrados. Dinámicas diferentes para el día y la noche en los alquileres, incorporando y atrayendo nuevos perfiles de residentes. Otros resultados fueron la necesidad de zonificar, pero sumando los tan solicitados espacios verdes públicos (y más aún en tiempo de distanciamiento social). Queda claro que el centro tiene un perfil de diversos usuarios, que hará dialogar con públicos y privados. Si se trata de (re)construir un centro flexible, hay una base indiscutible que es parte de los atributos del macro y microcentro: no solo tiene un bajo costo de compra y alquiler para talleres y estudios, sino que es la única zona de la ciudad que en pocos cuadras es eje comercial, patrimonial y cultural al mismo tiempo.

¿Quién entonces, más indicado para la pregunta de si el microcentro se puede reconvertir que el secretario de Desarrollo Urbano de la ciudad, Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano? “Sí –responde García Resta–, es posible. Pero en realidad la otra gran pregunta es: ¿cómo? Con la pandemia, que puso en jaque las costumbres de la gente, cae un viejo paradigma, el del llamado zoning, en el que los ciudadanos trabajan, viven y disfrutan en diferentes partes de la urbe. El microcentro porteño (o el de casi cualquier ciudad) es la concentración de un uso específico por encima de otros. Y esto genera un desequilibrio. Con los cambios de antropología urbana, siempre en las grandes metrópolis corremos de atrás hacia adelante. En la ciudad de Buenos Aires venimos accionando con ciertas iniciativas: peatonales las calles, como en la avenida Corrientes, para disfrute de todos, o quitar a los colectivos del microcentro. Pero la pandemia volvió urgente lo que era importante. Hoy el microcentro vacío es producto de que gran parte de las oficinas de toda ciudad están cerradas”.

¿Cómo se residencializa el microcentro, entonces?

Tengamos en cuenta la tipología arquitectónica de la oficina del microcentro, que tiene por lo general una ventilación no natural o curtain wall, a puro vidrio y aluminio, con lo cual es aún más difícil airear y combatir al virus. Los edificios del microcentro (incluidos los de Diagonal Norte por ejemplo, donde son casi 100% oficinas) provienen en muchos casos de edificios de residencias. Entonces, primero en términos normativos, debemos lograr que un edificio de oficinas se convierta en uno de residencia, que sea vivible para la gente, que tenga ese equilibrio. Esto lo estamos trabajando en la reforma del código de edificación. Pero además con crisis económica se necesitan incentivos y estamos viendo cómo atraer esa oferta y demanda. También se precisan acciones de mejora del espacio público; por ejemplo, que haya mesas en restaurantes o bares, o una agenda cultural del microcentro los fines de semana. Para esto creemos que hay dos targets bastantes posibles: los jóvenes, dispuestos a vivir de otra manera a partir de lo que pasó y está pasando, y la tercera edad, que puede ver interesante ciertos hoteles o edificios que puedan transformarse en lugares de atención. Porque… ¿qué es el microcentro sino “el barrio de los 15 minutos”? A ese tiempo estás de Puerto Madero, de librerías, de teatros o restaurantes. El desafío es la mixtura equilibrada: eso hace vivible una ciudad. No queremos cambiar 100 % el uso que tiene la zona.

Mencionás a los jóvenes, para quienes justamente el acceso a compra de vivienda es casi imposible. Incluso el alquiler lo es. La Secretaría, el Banco de la ciudad u otro organismo, ¿desarrollaría un plan de préstamos hipotecarios? ¿Sería acaso parte del plan del reacomodo del centro?

Estamos pensando algún instrumento que incentive tanto a la oferta como a la demanda. Es decir, para aquellos que pretendan transformar su edificio de oficina en vivienda y así generar oferta, y para aquellos que deseen acceder a ello (demanda). No hemos definido todavía formato ni vehículo, pero es parte de lo que estamos conversando en las distintas mesas de trabajo.

La arquitectura los llama niveles y todos los edificios tienen tres. La cota 0 o nivel 0 es donde se desarrolla el intercambio social, el comercio y todo tipo de vida, usos y costumbres en la vereda que da vida al lugar. Pero hoy gran parte del microcentro resigna ese lugar al abandono y a las persianas bajas. El nivel 2 es el de desarrollo, donde están los trabajadores o las viviendas. El 3, finalmente, es también conocido como nivel de remate, el celestial. Donde el acceso está prohibido y donde tantos edificios del centro y del microcentro, en sus famosas cúpulas (como la del Palacio Barolo) atesoran leyendas e historias dantescas. Entre el cierre o la caída estrepitosa del comercio por la merma de turismo, este nivel es el único que parece indemne.

La pregunta por la arquitectura y la vida lleva a una charla interdisciplinaria con arquitectos, urbanistas e inmobiliarias. Según Luis Volanté, arquitecto del estudio Esparis-Volanté, “el comercio tarde o temprano va a volver porque es lo que mantiene la planta baja. Que el Estado intervenga no sé cuánto sentido tiene porque allí gana la oferta y la demanda. Distinto es en las plantas altas; hacer vivienda, lo que le daría al centro una vida nueva”.

Para un arquitecto, ¿tiene algo positivo el centro a hora de reconvertirlo en viviendas?

A favor está toda su infraestructura ya desarrollada. Luz, gas… hasta el subte. De hecho, gran parte de esas oficinas fueron antes vivienda. Pensemos en la Avenida de Mayo, por ejemplo: la mayoría de sus oficinas fueron antes departamentos. En este sentido, los arquitectos siempre nos la rebuscamos. El Premio Pritzker, el “Nobel” de la arquitectura, en los últimos años ha sido entregado a estudios como Jean-Philippe Vassal y Anne Lacaton o Yvonne Farrell y Shelley McNamara que buscan una arquitectura de sustentabilidad y criterio ecológico, que escuche y sintonice con los requerimientos de los lugares, tanto físicos como culturales. Creo que es lo que habría que hacer en este caso.

¿Y cuáles serían los inconvenientes? ¿Hay que convencer a la clase media de que retorne a un lugar como el microcentro?

No creo que eso sea un gran problema dada la necesidad de vivienda actual. Y la calle necesita volver a ser ganada por la gente. Pensemos en las ventajas de vivir en ese barrio cuando todo se normalice: teatros, cines, restaurantes. Y con transporte público no invasivo. El microcentro es un lugar privilegiado. En Puerto Madero, a apenas pocas cuadras… la gente paga 6000 dólares el metro cuadrado. Por supuesto, ahí está todo nuevo, cuidado, con mayor seguridad... Eso no pasa en el microcentro, que está actualmente degradado. Pero podría ocurrir.

El termómetro inmobiliario

Caminar por Corrientes, Florida, Lavalle o el Bajo remarca la soledad y ausencia del nivel 2. Hasta hace poco más de un año, el placer voyeur y arquitectónico permitía vislumbrar computadoras, escritorios, boxes de oficinas, corbatas (ya no tantas) en ese nivel 2, el del medio. El movimiento de la clase media. Si el paisaje urbano, a lo largo de una caminata por el centro convertía esa variedad de estilo (brutalista, art deco, art-nouveau, estilo internacional) en un fascinante continuum de diferentes estilos (y no hay oxímoron ante el placer del flaneur), ahora aparece una franja, la del medio, vacía. Si el corredor de edificios de la city, visto horizontalmente, fuera una bandera argentina, su blanco hoy es casi pálido. Y el celeste que la contiene no parece resistir mayor peso, más cerca del suelo que del cielo.

Las inmobiliarias son el termómetro justo de lo que acontece en esos niveles. Pablo Papadopulos, gerente de la división corporativa del reconocido broker L. J. Ramos, cuenta qué está pasando en el mercado en general hoy en la ciudad y sus alrededores. “Si bien el mercado está estancado, las empresas comienzan a vislumbrar y analizar una migración a zonas desconcentradas como Puerto Madero y la zona norte de la ciudad. También, desde Zona Norte de Provincia hasta Nordelta, en búsqueda de inmuebles que ofrezcan espacios verdes y amenities.

¿Y qué es lo que ocurre particularmente hoy con el centro y el microcentro?

El microcentro sufrirá una transformación, este proceso llevará como mínimo tres años. Algunas empresas no pueden abandonar la zona, porque sus principales clientes se encuentran en la cercanía de Plaza San Martín, Isla Catalinas, corredor Alem y 9 de Julio, pero permanecerán ocupando superficies más reducidas, buscando oficinas satélites para sus empleados en las zonas que antes mencionaba. Los edificios obsoletos dentro del microcentro, delimitados por las avenidas Alem, Córdoba, Corrientes y Pellegrini, comenzarán tímidamente a transformarse en viviendas, con un valor de compra por metro cuadrado de unos 800/1000 dólares y una inversión en transformación que oscila entre 600/700 por m2. No todos los edificios podrán transformarse en viviendas, es importante que su carpinteria, sus ascensores y la luz del lugar sean buenos. Lo ideal es que tengan luz de frente y contrafrente. En el futuro imaginamos que la zona será mixta, donde convivirán oficinas y viviendas.

La crisis de oficinas vacías es un fenómeno global, más aún desde que se asume que el home-office llegó para quedarse. En Manhattan, por ejemplo, estiman que el 90% de los trabajadores del corazón financiero se mantiene aún en sus casas. Ese cambio de hábito repercutió, como en todas las grandes ciudades, en el cierre de bares, restaurantes, hoteles, comercios. Antes de la pandemia, el alquiler de oficinas en el Bajo Manhattan había alcanzado un máximo histórico, en vistas a un impulso continuo. Pero ese éxito se detuvo de golpe y se registró casi un 70% menos de alquileres y el total anual más bajo registrado de oficinas alquiladas en toda su historia. En Vancouver, por su parte, la cantidad de oficinas vacías supera ampliamente el nivel de la crisis financiera de 2008. El replanteo de qué será de cada downtown es global.

El centro porteño, ese lugar tan querido por todos, atraviesa esta crisis inédita. En el debate de cómo recuperarlo entran no solo los edificios privados. Eleonora Navarrete es arquitecta y trabaja en la Agencia de Administración de Bienes del Estado y dentro de ésta, en el área comercial: la Dirección Nacional de servicios inmobiliarios y acción comunitarias. Ella destaca al Estado como un actor histórico y de peso en el microcentro: “Hay casi 200 inmuebles que son del Estado Nacional. En ese radio tenés desde edificios administrativos, sedes ministeriales y el Colegio Nacional Buenos Aires hasta terrenos. También hay una multitud de edificios chicos, oficinas de privados, en donde funcionan diversos organismos, o programas. En la normativa urbana actual, el CUR (el código urbanístico), tenemos por un lado la city bancaria, que es área de protección histórica por sus edificios más antiguos. Esa zona de la calle San Martín hacia Alem tiene un movimiento muy particular y es probable que vuelva a tener esa vida específica. Pero de Florida a 9 de Julio es una zona mixta, financiero-residencial. A la hora de encarar una modificación, una reactivación, se trataría de un espacio más flexible porque hay una amalgama de usos, como interés por la gente en vivir allí o un atractivo para la explotación recreativa o gastronómica. Hay que tener en cuenta que la morfología del microcentro es muy compacta, obedece al código anterior al de 1977 y se necesitaría, por ejemplo, dadas las tendencias actuales, agregar verdes o peatonalizar, para convertirlo en vivienda”.

Walter Berrueta es corredor inmobiliario y martillero. Hace más de veinte años dirige su propia inmobiliaria, Berrueta está muy presente en la zona del microcentro. “Todo pasa, todo se convierte o transforma –comenta–. Pero no creo que la cuestión pase por reinventar la pólvora, por reconvertir la zona en residencial. Primero necesitamos la vacuna: sin eso la gente no viene al centro. A consumir, a trabajar en compañías de seguros, a bancos o al comercio. Por el momento yo propondría que la gente pueda llegar, venir en auto y estacionar, al menos por el momento, sin grúas que tanta bronca y fastidio producen. Y para hacerlo atractivo para los comerciantes y dueños de los locales, también sería recomendable que, nuevamente por un periodo de tiempo, no paguen ABL, Ingresos Brutos, para ayudarlos, al menos desde Callao hasta Alem, aproximadamente. Sabemos que no es fácil, el gobierno municipal y el nacional necesitan recaudar. Pero ¿cómo se hace para atraer gente al centro nuevamente, si no? Los eventos culturales son un gran atractivo. Y sobre todo el fin de semana, que es cuando más solitaria permanece esta zona. Con el tiempo el turismo va a volver, porque en general para el turista somos un país barato. Necesitamos al menos algo de ayuda del gobierno. Que el oficinista (que al venir toma un café, almuerza, gasta) o el que quiere pasear, se sienta cómodo llegando al centro. Yo creo que en la medida que esté la vacuna, el centro volverá a recuperar su ritmo”.

Todos aportan sus ideas. Como la figura del inventor en Roberto Arlt, quien tuvo su propio taller (en el centro, claro, donde transcurren también varios momentos de Los siete locos) para idear sus propias invenciones. Ángel, por ejemplo, es venezolano. En Lavalle, comparte y combate en un oratorio típico: “cambio, cambio, cambio”. Un arbolito en un centro con muy poca gente, a la tarde, con las calles como finitos ríos que atraviesan el mar de Diagonal Norte y que dejan ver hasta el río, algo impensado tiempo atrás. La city sería una estupenda puesta en escena natural para la ópera Ascenso y caída de la ciudad de Mahagonny, en la que “lo único que queda prohibido es no tener dinero, que está penalizado con la muerte”.

¿Y cómo se trabaja sin turismo?

Es muy difícil. Nosotros dependemos del extranjero uruguayo, pero sobre todo de brasilero, que venía muchísimo.

Entonces, ¿cómo se sobrevive en tu trabajo?

Bueno, la verdad es que el tope tan pequeño para comprar dólares ayudó y no todo el mundo quiere guardar su platica en el banco. Así que allí hemos ganado algo de clientes también.

En un sex-shop de Paraguay casi Florida, casi frente al coqueto bar Florida Garden, atiende Agustina. La pérdida del turismo, cuenta, afectó mucho más que el éxodo que provocó el home-office. Un público curioso que acaso se siente más libre y desprejuiciado lejos de su país. Pero también hay algunas pequeñas victorias, cuenta: son las mujeres, ahora, las que con mucha menos población en la calle, se animan a entrar y a preguntar mucho más. Son las aguafuertes porteñas del centro.

Los números asustan más que la soledad: mientras que la Confederación Argentina de la Mediana Empresa (CAME) estima que se cerraron más de 90 mil locales en el país durante 2020, la calle Florida fue la arteria comercial más afectada de la ciudad, con una baja del 200% en los locales ocupados. Desde la Asociación Amigos de la Calle Florida informan que los comercios de la zona, que trabajan con turismo (70%) y con gente de las oficinas (30%), facturan entre un 25% y 30% menos que en 2019.

“En la zona tenemos –dijo Héctor López Moreno, presidente de la entidad, a la nacion a fines de marzo– casi 100 locales cerrados sobre la calle Florida, de un total de 608, y unos 450 dentro de galerías sobre un total de 900. Un 50% de las galerías bajaron sus persianas, algunas directamente tienen el portón de entrada cerrado”. En este contexto, la idea de “reinvención” sin apoyo detrás suena a una receta que, hoy de moda, mañana estará de saldo. Como un mindfulness de la economía y las finanzas cuya máxima idea fuera “soltar” o “merecés lo que soñás”.

Las calles laterales, incluso, la pasan peor. Hector Ballesteros decidió comprar el restobar Equilibrio en 2018, en la calle Talcahuano 419, casi esquina Corrientes. “Primero fue muy complicado trabajar, cuando la Av. Corrientes y sus laterales se vieron afectadas por una obra pública que duró casi un año. Y a partir de marzo de 2020 nos tocó afrontar la pandemia, que terminó de aplastar nuestro rubro. Las calles como Talcahuano no tienen la posibilidad de colocar mesas en la vía pública, como hacen otros bares que se encuentran sobre avenidas o peatonales. Toda la zona lindera a Tribunales tiene como público a abogados, secretarios, jueces y personal judicial. Todo ese público hoy desapareció. La remota expectativa es esperar un año más. Para muchos, como yo, eso es imposible. ¿Reinventarse? La verdad es que intentamos todo. Y no faltaron la creatividad ni las ganas. Hemos trabajado arduamente en protocolos sanitarios de todo nuestro personal, hemos acondicionado nuestro salón para recibir público de manera segura. Pero sin público es imposible”.

El fantasma de los grandes locales vacíos (tan difíciles de volver a arrendar) acosa. Y no hay negocio, en la misma cuadra de Falabella o que compita con este gigante, que no lamente su retiro del país. “Es que los negocios grandes de ese tipo traen gente”, se escucha decir en todas partes. A su vez, los lugares emblemáticos que cerraron, como la mitad de los negocios de las galerías Del Caminante y De la Flor, sobre Florida, o las Nazarenas, el tradicional asador frente al hotel Sheraton, son apenas una muestra de que, cuando termine la pandemia, los que regresen encontrarán un lugar muy diferente.

Hace no tantos años, entre finales de los 90 y comienzos del 2000, cuando clásicas fondas ya se habían gentrificado y convertido en restós recoletos, el microcentro y el centro también tuvieron su “reinvención”. Silenciosa para unos y bulliciosa para otros. Bares, locales nocturnos, cervecerías (hoy, el esplendor que hasta marzo del 2020 maravillaba en la “nueva” calle Reconquista convertida en peatonal, parece algo tristemente lejano) o boliches llamados Dadá, Le Bar o La Cigale. También bares minúsculos y casi secretos, casi ocultos, en las galerías comerciales (¡y que abrían de noche!) como si fuesen versiones improbables del bar Moloko de La naranja mecánica. Fueron creados por un nuevo público. Y dieron luz a un nuevo público. Y con él, a una nueva realidad y hasta una ficción que la describió.

La ciudad, su centro y microcentro, pueden reverdecer en el futuro. Acaso mañana o ahora mismo. La ciudad, ficcional y real, es más que la gente.