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Buenos Aires: opulencia y fragmentación
Mientras el Gobierno alienta proyectos faraónicos y el boom inmobiliario de alta categoría no para, las villas de emergencia crecieron un 30 por ciento en sólo 4 años
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Hay una ciudad que no para de crecer. Es la metrópoli en la que se multiplican modernas torres de departamentos, la de las cifras récord y los inversores extranjeros. Es la que inventó en el puerto un nuevo barrio, como para avisarles a los argentinos y al mundo que la crisis terminó, que es posible volver a festejar.
Hay también una ciudad que se expande lejos de los ruidos de las obras en construcción. Es la que se coló en las portadas de los diarios y en las pantallas de televisión sólo un día después de que el Gobierno anunciara el alza mensual más alta de la década para la actividad. Es la de los saqueos y usurpaciones en viviendas sociales, la del aumento exponencial de las villas de emergencia. Como para que nadie olvide que la crisis todavía late, que es temprano para festejos.
¿Cuál de las dos ciudades es Buenos Aires? ¿Cuál quiere ser? ¿En qué ciudad se convertirá? Urbanistas consultados por LA NACION alertan: sin políticas públicas que compensen esta brecha, la ciudad del futuro puede parecerse peligrosamente a la actual San Pablo, con demasiada frecuencia paralizada y en llamas, con guetos ricos y guetos pobres que sólo se hermanan en el padecimiento de la violencia cotidiana.
Iluminado por los primeros chispazos de ese potencial estallido asumió en su cargo el ministro de Planeamiento y Obras Públicas porteño, Juan Pablo Schiavi. Su primer pico de visibilidad se dio en medio de la toma de las torres en el Bajo Flores que derivaron en la intervención del Instituto de Vivienda (IVC) el 11 de julio último. Pese a eso, el jefe de gobierno, Jorge Telerman, lo presentó como una de las caras del ambicioso proyecto que promete para Buenos Aires.
Schiavi, un ingeniero agrónomo que reemplazó en el cargo a Ernesto Selzer hace menos de dos meses, tiene bajo su ala la realización de varias de las obras anunciadas recientemente por su jefe político con vistas al Bicentenario de la Revolución de Mayo en 2010 y a la carrera electoral por la jefatura de gobierno, cargo en el que aspira continuar.
"Nuestro proyecto madre es la autopista ribereña, porque va a sacar el flujo de más de 20.000 camiones que diariamente circulan delante de Puerto Madero", dijo a LA NACION. Sabe, no obstante, que para ejecutarlo necesita de un acuerdo con el gobierno nacional y un plazo mínimo de cinco años. Entre otro de los grandes proyectos anunciados están la extensión de las líneas del subterráneo, la peatonalización del micro y macrocentro y el nuevo diseño para Retiro (ver infografía).
La oposición, en tanto, asegura que los tiempos pasan y las promesas también, que la actual administración es impotente para acortar esa brecha. "La verdad que no sé cuál es el plan del Bicentenario, si en cinco años este gobierno no pudo resolver los problemas actuales es poco serio hablar de lo que ocurrirá en 2010. Ni siquiera han solucionado el problema del deterioro de conventillos de La Boca que pertenecen a la Ciudad. Me parece que primero habría que ocuparse de lo inmediato y después de celebrar el Bicentenario", dijo a LA NACION el presidente de la comisión de Vivienda de la Legislatura porteña, Marcelo Meis (Recrear).
La construcción de la autopista ribereña no es ajena al problema habitacional, pues su empalme con la autopista Illia requerirá de la reubicación de la Villa 31, asentamiento que lleva décadas en la ciudad, algo que también depende de la administración de Néstor Kirchner, ya que está erigido sobre terrenos nacionales. Y el problema no termina ahí, por que, en parte de esas codiciadas tierras, se planea construir el nuevo Retiro.
En junio último la Villa 31 fue noticia al extenderse hasta la Avenida del Libertador. Un reflejo categórico de los cálculos de la Coordinadora de Villas del gobierno porteño, que indican que la población en asentamientos aumentó el 30 por ciento durante los últimos cuatro años al pasar de 110.000 a más de 150.000 habitantes. Otro dato: más de 400.000 personas viven en emergencia habitacional, sin incluir a la clase media que hoy prácticamente no tiene acceso al crédito.
La Legislatura porteña declaró en 2004 la emergencia habitacional en la ciudad. La norma, que destina 50 millones de pesos del presupuesto anual al IVC para la construcción de viviendas, aún no fue reglamentada.
Esa ciudad en emergencia habitacional es la misma en la que, a veces a muy pocas cuadras, se reconocen los efectos del tan publicitado boom inmobiliario: en la Capital Federal se construyen cien edificios por mes. Los permisos para edificar subieron un 35 por ciento, y Núñez, Villa Urquiza y Caballito son los más solicitados
El último informe de la Dirección General de Estadística y Censos da cuenta del extraordinario desarrollo inmobiliario. En mayo último se pidieron en la ciudad 240 permisos para edificar 255.855 m2, 65,6% más de superficie que en igual mes del año anterior. De esas solicitudes, 174 fueron para construcciones nuevas sobre una superficie de 212.180 m2, es decir, el 82,9% del total.
El llamado boom inmobiliario no es exclusivo de Buenos Aires, sino parte de una tendencia del mercado global. Para muchas economías, el explosivo aumento del valor de la propiedad en el último lustro ha sido un poderoso motor de crecimiento. Pero en esta ciudad, se sumó además la salida de la convertibilidad en 2001, que implicó una caída en el valor de las propiedades inmobiliarias, como estímulo adicional para los inversores. Hoy, las viviendas de categoría ya han recuperado e incluso sobrepasado el precio que tenían antes de la devaluación, pero el interés por las propiedades continúa, entre otras cosas, porque todavía son más baratas que en las grandes capitales del mundo.
"La crisis de 2001 y 2002 produjo una caída brutal en la actividad de la construcción y, contra esos valores, el crecimiento actual es muy importante", dijo a LA NACION el presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios (AEV), Fernando Esquerro. "Los precios en general regresaron a los de la convertibilidad, aunque en algunos lugares de la ciudad, donde están las luces, alcanzaron valores superiores, en particular, en Puerto Madero", dijo.
En ese barrio, cuya última etapa de urbanización se iniciará en los próximos meses, el valor del metro cuadrado propio ronda los US$ 3500. También se manejan precios similares para los nuevos desarrollos sobre la avenida Figueroa Alcorta. En cambio, el metro cuadrado en Núñez, Palermo o Belgrano está, según Esquerro, entre US$ 1000 y US$ 1500. En la otra punta, el metro propio en Almagro promedia los US$ 800.
Gran parte de los nuevos desarrollos son los conocidos como torres Premium, que brindan laundry, pileta, solarium y planta baja libre. De acuerdo con un informe de la consultora abeceb.com, durante 2005 el desembolso en inmuebles de lujo contabilizó US$ 632,7 millones, lo que significa que del total de unidades residenciales edificadas en el período, 82,9% fueron de este tipo.
"Hoy los motores de la construcción de vivienda son los planes populares que encara el Gobierno y los edificios que se construyen para el sector ABC1, que adquiere la propiedad como refugio del valor de sus ahorros. Lo que falta es el comprador de clase media; todavía no fuimos capaces en nuestro país de crear un sistema que haga accesible la vivienda a amplias capas de la población que tienen países como Chile, México y Perú", sostuvo Esquerro.
El ministro Schiavi habla de la necesidad de equilibrar, desde el Estado, "a las mariposas con los elefantes". Dice que la intervención del IVC es un paso adelante en la búsqueda de ese equilibrio y promete la demorada solución para la clase media que busca recuperar la lógica de la urbanización de los lugares populares y a su vez plantear una alternativa para los sectores medios armando un círculo virtuoso con la integración de los bancos.
Divididos
"Buenos Aires nunca tuvo una pirámide de precios como la de ahora. Históricamente tendió a la homogeneización urbana y, en este momento, hay enclaves que tienen hasta ocho veces el valor de otras zonas -señala el arquitecto e historiador Adrián Gorelik-. El boom ha cortado la vinculación entre una franja muy elevada y el resto de la sociedad. Hoy Buenos Aires está absolutamente fragmentada, con manchones estancados y en decadencia; los desarrollos inmobiliarios del boom favorecen y aumentan esta fragmentación."
El director del Centro de Estudios de Arquitectura Contemporánea de la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT), Francisco Liernur, sostiene que si el boom inmobiliario "solamente significa un gran desarrollo del segmento ABC1, lo que va a suceder es que otras áreas de la ciudad se van a deteriorar. Así como en los años 90 hubo un fenómeno de expulsión de este sector hacia barrios privados, la misma gente prefiere encerrarse hoy en torres Premium".
Para Gorelik, profesor de la Universidad de Quilmes y miembro del consejo editorial de la revista Punto de Vista que dirige Beatriz Sarlo, en zonas como la denominada Palermo Nuevo (delimitada entre Libertador, Bullrich, Cabildo y Sarmiento), "uno ve el vaciamiento completo de vida urbana que producen estas torres totalmente amuralladas que vacían las calles de público en sentido comercial".
Datos del gobierno porteño para 2003 señalan que en el cordón sur, donde vive el 31% de la población, se concentra el 60,2% de personas con necesidades básicas insatisfechas (NBI) de la ciudad, mientras que en el Noroeste -que concentra el 23% de la población- sólo vive el 10% de los que tienen NBI en la ciudad.
"Buenos Aires siempre tuvo un mercado más activo en el Norte, pero antes había una política pública que tenía la ambición de la equidad y por lo tanto invertía en el Sur. Lo que se quebró fue eso: dejó de haber un pensamiento público que tuviera el mapa completo de la ciudad", opina Gorelik.
Liernur coincide:"Esta era una ciudad tramada y eso es lo público, lo que entrecruza. A la larga uno ve aquí y en el resto del mundo que las políticas más inteligentes y más avanzadas tienden a un tipo de mezcla, tienden a un tipo de movilidad social y espacial que era algo que caracterizaba a Buenos Aires".
En este sentido, el arquitecto de la UTDT advierte sobre la ausencia de "acciones ejemplares por parte de la política de la Ciudad". Y plantea: "Aún si fuera válido el argumento de que porque hubo una situación de crisis, cuando había inversión había que aceptarla como venía, ese argumento ya no existe ahora. Si hay un boom, estamos en la situación inversa, entonces ¿por qué no dirigir y orientar la inversión privada desde el Estado?"
Una bomba de tiempo
Schiavi, que fue subsecretario metropolitano de Mantenimiento Urbano y Servicios Públicos de 1990 a 1992 durante la administración de Carlos Grosso, y formó parte del Consejo Asesor de Puerto Madero, reconoce que "en los últimos 30 años hubo un Estado que estuvo ausente". Y admite también que, de no poner "líneas rectoras sobre cómo deben ser las inversiones, algunas pueden ser guirnaldas, que hoy son fantásticas y después se agotan".
Tal vez, la presencia del Estado como orientador del boom inmobiliario no sólo podría evitar la saturación de la oferta, sino que podría generar alternativas para acercar a esos dos mundos dicotómicos que se reparten la ciudad.
Los urbanistas destacaron la necesidad de generar mecanismos de redistribución de la plusvalía urbana, frecuentes en Europa, y que también se aplican en otros países latinoamericanos como Brasil y Colombia. "Buenos Aires carece de este tipo de políticas públicas que aseguran que las grandes inversiones en determinadas zonas de la ciudad se redistribuyan hacia otras zonas más necesitadas por medio de impuestos o de construcción de infraestructura", señala Gorelik.
El caso de Puerto Madero es, según este arquitecto, emblemático en términos del no aprovechamiento de su potencial redistributivo. "En general es comparado con el puerto de Barcelona. Pero allí, con la riqueza del puerto, el poder público construyó las rondas exteriores que conectan los barrios y suburbios obreros. Es decir que permitió hacer obra pública para las zonas más pobres de la ciudad. Eso es lo que no existe en Buenos Aires, donde en medio de la ciudad en emergencia habitacional y la que celebra el boom edilicio, faltan las políticas públicas."
¿En qué ciudad se convertirá Buenos Aires si no logra reencontrarse con el equilibrio que la caracterizó? Liernur vislumbra un futuro por demás inquietante: "Una ciudad sin Estado es una ciudad con problemas de transporte, con delito, con mayor índice de enfermedad. La quebradura cada vez mayor, el paralelo crecimiento de islas ricas e islas pobres dejadas a la buena de Dios es una potencial bomba de tiempo. El futuro de esta ciudad es una crisis como la que atraviesa San Pablo."
El segundero de esa bomba corre cada vez que una familia se instala bajo una autopista, cada vez que un chico despierta en el piso húmedo de una casilla. Aunque el ruido de las excavadoras impida oírlo, en la misma ciudad que se prepara para festejar el Bicentenario, el segundero de esa bomba todavía no se detuvo.
Retiro 2010
El proyecto surgió en los 90 y ahora lo reflotó Kirchner. La idea es urbanizar 18 hectáreas de la zona ferroviaria de Retiro para construir viviendas, comercios, oficinas, plazas, un centro de convenciones y hoteles. También incluye la urbanización de la Villa 31.
Extensión del subterráneo
A la extensión de las líneas A, B y E, además de la construcción de la H, en los próximos años se prevé agregar tres nuevas líneas de subtes: la F, que unirá los barrios de Belgrano y Constitución y será la primera en construirse, la G, de Retiro al Cid Campeador (en Caballito), y la línea I, de Parque Chacabuco a Plaza Italia. El plan es que, en 2011, dos de cada tres vecinos de Buenos Aires viva a menos de cinco cuadras de una estación de subte.
Eliminación de los pasos a nivel del ferrocarril Sarmiento
El proyecto contempla que el ferrocarril circule bajo tierra, para eliminar las 23 barreras actuales y reducir el tiempo de viaje entre Once y Moreno de 60 a 49 minutos. Además, se pretende que los terrenos que queden libres se transformen en espacios verdes, con nuevas calles y bicisendas.
Un puerto de cruceros
La idea del gobierno porteño es derivar los buques de carga a los puertos bonaerenses de Campana y Ensenada, de modo tal que en el puerto de la Capital sólo operarían barcos con pasajeros. Además, el plan pretende rellenar la Dársena F y recuperarla para el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios.
La ampliación de Puerto Madero
Se planea conectar Puerto Madero con La Boca. La ampliación abarcaría unas 60 hectáreas al Sur, en las tierras públicas de la isla Demarchi, frente a la ex Ciudad Deportiva de Boca. El proyecto incluye un complejo de 100 mil metros cuadrados con un hotel, un condominio, comercios y paseos por el río.
La peatonalización del micro y el macrocentro
El ensanchamiento de veredas y tránsito cerrado para autos, taxis y colectivos es el eje del proyecto. El jefe de gobierno pretende además montar un recorrido de minibuses eléctricos que rodee Plaza de Mayo, para cuya peatonalización ya se llamó a concurso.
Remodelaciones en Aeropuertos Argentina 2000
Se habilitará el aeroparque Jorge Newbery para recibir vuelos internacionales y al aeropuerto Ministro Pistarini para coordinar rutas de cabotaje. En Ezeiza, la idea es también sumar bares, espacios de compras y juegos, además de un nuevo pabellón para incrementar la capacidad de la estación.
Autopistas subterráneas
Una de ellas se construiría debajo de la avenida 9 de julio. Consistiría en dos túneles que corren a lo largo de tres km; cada uno tendría dos pisos y dos carriles por nivel. La traza arrancaría en la calle Arroyo y concluiría en Carlos Calvo, sin entradas ni salidas. La autopista ribereña, en tanto, uniría la autopista Buenos Aires-La Plata con la General Paz, y en el tramo de Puerto Madero iría bajo tierra.
