Cuarentena y locaciones comerciales, soluciones a un problema emergente

La cuarentena en la que se encuentra sumergida la Argentina desde el 20 de marzo, en cumplimiento del Decreto de Necesidad y Urgencia 297/2020 y sus prórrogas, significa –sin ánimo de opinar en relación a lo atinado de estas medidas- un problema de enorme magnitud para pequeños y medianos comerciantes, cuyas ventas mensuales son imprescindibles para con ellas hacer frente a sus obligaciones.

Entre estos compromisos, uno de los más significativos es el pago del alquiler mensual por el local en el que normalmente estos comerciantes desempeñan su actividad, pero que debido a la reacción del gobierno frente al Covid-19 -salvo aquellos casos exceptuados en los que, si bien sus ventas cayeron sustancialmente, su labor siguió en pie- en la enorme mayoría de los rubros no solo no existió clientela durante meses, sino que los mismos locatarios se vieron impedidos de asistir al inmueble cuyo alquiler, de todas maneras, quiere ser cobrado.

Si bien al respecto mediante el decreto 320/2020 se dispuso, en resumen, la suspensión de desalojos, prórroga de contratos y congelamiento de precios –todo ello con ciertas excepciones que no vienen al caso- lo cierto es que la situación actual de inactividad o actividad mínima (dependiendo de la zona) lleva meses y se desconoce cuándo se volverá a la normalidad, lo cual deja en una posición muy difícil a los locatarios, quienes tienen que tomar, en muchos casos, la difícil decisión de rescindir sus contratos –consulta no poco frecuente en estos días-.

Ante ello, en situaciones normales y transcurridos seis meses de contrato, el procedimiento consistiría en notificar al locador y pagar la indemnización que por ley corresponda. Pero teniendo en cuenta que el contexto es claramente extraordinario, el locatario se encuentra amparado en lo que se conoce como el instituto de la imprevisión, dispuesto por el artículo 1091 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), el que le otorga a la parte cuya obligación se torna demasiado onerosa, dadas ciertas condiciones, el derecho a solicitar al locador o ante un juez, la resolución total o parcial del contrato, o su adecuación.

Asimismo, existe un artículo en el CCCN cuya utilización es menos frecuente, pero que en los casos analizados en el presente es quizás más apropiado, el 1203. En el mismo se establece, a grandes rasgos, que si como consecuencia de caso fortuito o fuerza mayor, entendiéndose como tal al hecho que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado (verbigracia, una cuarentena obligatoria a causa de una pandemia), el locatario se viere impedido de usar la cosa (el local), puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda utilizarlo.

Aún así, si bien el locatario encuentra cierto respaldo legal ante estas situaciones, los locadores, dueño de los locales, también pasarán un momento difícil si todos los locatarios decidieran rescindir sus respectivos contratos, escenario en el que reaparecería, quizás, el fantasma de la llamada teoría del esfuerzo compartido, tan aplicada a comienzos de siglo en la Argentina.

Creo que llegó el momento de poner paños fríos a la situación, evitar tanto rescisiones como indemnizaciones que a la larga no serán deseables para ninguna de las partes, y que, con miras a la continuidad de los negocios y el bien de todos, se encuentre un camino en el medio. En gran medida, la velocidad con la que se sortee la crisis presente y la que se viene, dependerá de un sector privado consciente, activo y actuando siempre de buena fe.

Abogado