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Repensar las políticas de acceso a la vivienda y a la ciudad
Contar con datos precisos, rigurosos y actualizados es el único camino posible para dimensionar y comprender la situación de los alquileres en todo el país. Sin un diagnóstico robusto y ajustado no puede existir una política pública acorde a las demandas y necesidades de la población inquilina.
Hoy, unos 450.000 hogares alquilan su vivienda en la ciudad de Buenos Aires (CABA), sobre un total de 1,3 millones de hogares. Esto equivale a casi el 35% de los hogares porteños. Este porcentaje se mantiene relativamente constante desde el 2015, según la Encuesta Trimestral de Ocupación e Ingresos (ETOI) que elabora la Dirección General de Estadística y Censos de CABA (Dgeyc).
Entre 2016 y 2021 la cantidad de hogares inquilinos en CABA aumentó. Lo que significa que hoy son 21.600 hogares inquilinos más que en 2016. Pero este fenómeno no es de exclusividad porteña. Según la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) del Indec, la cantidad de hogares inquilinos en los 32 aglomerados urbanos aumentó un 15%. Pasaron de ser casi 1.2 millones a casi 1,4 millones de hogares que viven en régimen de alquiler. Mientras que en la CABA aumentó un 5,7%, en los 24 partidos del Gran Buenos Aires aumentó un 15,2%.
Ya hace tiempo que los gobiernos locales, la sociedad civil y las organizaciones del tercer sector plantean la necesidad imperiosa de comenzar a delinear un cambio de paradigma en términos de acceso a la vivienda y a la ciudad. Se necesitan repensar los objetivos, las metas y los contenidos de la política pública en materia habitacional si se quieren acompañar verdaderamente los cambios socio demográficos y urbanos.
Actualmente, no solo se viene produciendo un crecimiento sostenido de la tasa de urbanización en las distintas regiones y ciudades a nivel mundial, sino que también se están produciendo cambios demográficos, cambios en la organización de las unidades convivenciales, en las dinámicas del mercado de trabajo y de las relaciones laborales. Esto, sumado al sostenido aumento del precio del suelo y de las viviendas en las grandes ciudades a nivel global, amerita que se desarrollen mecanismos alternativos. Mecanismos que, de manera complementaria a la vivienda adquirida en régimen de propiedad, puedan dar soluciones habitacionales estables y asequibles. Cumpliendo así con el derecho, no solo a una vivienda adecuada, sino también a vivir y permanecer en la ciudad deseada.
El marcado déficit habitacional cuantitativo y cualitativo es moneda corriente en las grandes metrópolis mundiales. Y no parece resolverse en tiempo y forma a través de los mecanismos tradicionales de acceso a la vivienda en propiedad vía Estado constructor. La Ciudad de Buenos Aires no se escapa de esta situación. Está claro, también, que no se puede negar la inestabilidad económica y laboral que atraviesa la Argentina y que, por supuesto, condiciona cualquier propuesta disruptiva a la hora de desarrollar e implementar instrumentos innovadores de acceso a un hábitat adecuado.
Hoy, gracias a la experiencia de otras ciudades referentes en materia de vivienda, sabemos que se necesita un abanico amplio de programas, herramientas y estrategias que tiendan a asegurar el derecho a la vivienda y a la ciudad. El déficit habitacional no puede resolverse con planes únicos que pasen por alto la heterogeneidad poblacional en términos socio económicos, ocupacionales, aspiracionales y culturales. Hilar fino parece ser el camino: contar con diversidad de planes y programas que se adapten a los vaivenes de la economía, a las trayectorias y expectativas habitacionales de una población heterogénea y cambiante que habita hoy la ciudad de Buenos Aires.
Es así como las experiencias en materia de alquiler cada vez resuenan con mayor fuerza. Viena, París, Barcelona, entre otras, así como también las propuestas innovadoras en Montevideo como el uso del sistema de leasing, nos hacen ver con claridad al alquiler como una forma de garantizar servicios de vivienda adecuada, segura y asequible.
Los diferentes gobiernos enfrentan este desafío batallando contra el imaginario preponderante que pone a la vivienda en propiedad como la fórmula perfecta. Pero, aun así, algunos se aventuran y también apuestan por otras formas de tenencia asociadas con el valor de uso de la vivienda en detrimento de su valor de cambio. Poniendo en práctica el derecho real de superficie, tanto sobre suelo público como sobre suelo privado, como una forma de “alquiler” a largo plazo que vale la pena explorar. Afortunadamente, hace poco más de seis años, la reforma de nuestro Código Civil y Comercial nos lo permite.
En este marco, es que en el IVC decidimos encarar un “estudio sobre la situación de los inquilinos e inquilinas en la CABA”. Cuando hablamos de realizar un estudio, significa analizar y comprender la situación de ese casi 35% de la población que alquila en la ciudad. Significa, para nosotros, encarar una investigación de carácter exploratorio a través de un abordaje cuantitativo y cualitativo. Esto permitirá conocer, medir y dar cuenta de las distintas dimensiones que nos hagan comprender las demandas, necesidades y situaciones específicas de las personas inquilinas que habitan la CABA.
Actualmente, desde el Instituto de Vivienda de la Ciudad junto con el Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) perteneciente a la Universidad Nacional de San Martín, estamos realizando encuestas a las personas inquilinas para abordar aspectos cuantitativos y entrevistas y grupos focales para abordar aspectos cualitativos de la situación inquilina en la CABA. Estos instrumentos de recolección son llevados a cabo, mayoritariamente, de manera presencial. Dato no menor, puesto que implica, según el cálculo muestral, tomar contacto con más de 1500 hogares inquilinos que habitan en toda la ciudad. Esto incluye a las personas inquilinas que habitan cuatro de los Barrios Populares porteños: Rodrigo Bueno, Playón Chacarita, Barrio 20 y Barrio 31. Los grupos focales, a su vez, nos ayudarán a poner en relación colectivamente las diversas visiones y experiencias para una comprensión más profunda de la situación. Tendrá lugar en nuestro estudio, y a través de los grupos focales, la situación particular de aquellos hogares que habitan los hoteles pensión y los inquilinatos.
La encuesta tiene la particularidad de no sólo recolectar datos para poder caracterizar demográficamente a los hogares inquilinos, sino que, también, podremos contar con datos sobre las cualidades de las viviendas y barrios que habitan. A su vez, incluimos otras dos dimensiones que buscan indagar sobre las trayectorias y las expectativas habitacionales de las personas inquilinas; sobre las condiciones específicas de sus contratos (o no) de alquiler y sobre el devenir de dichos contratos. Nos interesa entender cuáles son las barreras (o no) al momento de acceder al alquiler; cuáles son las dificultades (o no) al momento de pagar el canon locativo correspondiente y sus actualizaciones; y cuáles son las características del vínculo mantenido entre el hogar inquilino y la persona propietaria y/o el agente intermediario.
Pero, aún así, ¿alcanza con este estudio específico de la población inquilina? Creemos que es un primer paso para comprender la relación inquilina. Necesitamos equilibrar la balanza y comenzar a desarrollar otro estudio complementario que nos lleve a comprender también la oferta de vivienda en alquiler. Conocer a las personas propietarias, los inmuebles que ofrecen, quiénes son y cómo alquilan sus viviendas. También, entender cuáles son los motivos que tienen aquellos que, pudiendo ofrecer sus inmuebles en alquiler, no lo hacen. También indagar sobre cuál podría ser el rol del Estado para aumentar la oferta de vivienda en alquiler, si existen incentivos posibles que el Estado pueda desarrollar para aumentar esa oferta o si es posible y necesario pensar herramientas que posibiliten iniciar un camino hacia la generación de un parque público de vivienda en alquiler como sucede en otras grandes ciudades mundiales.
Seguir produciendo datos cuantitativos y cualitativos sobre la situación del alquiler, tanto desde el punto de vista de las personas inquilinas como de las personas propietarias, es fundamental para poder tomar decisiones, desarrollar, implementar y ofrecer una política pública adaptada a las demandas y necesidades de este binomio inquilino/a - propietario/a que no puede pensarse y analizarse por separado.
Esperamos para fin de año que este estudio exploratorio sobre la situación de los inquilinos e inquilinas de CABA nos permita contar con un diagnóstico certero, riguroso y actualizado para seguir diseñando, orientando e implementando políticas públicas adecuadas y necesarias; así como también corroborar la correspondencia de las políticas públicas vigentes en materia de alquiler.
Arquitecta, Directora General de Vivienda Asequible, IVC- MDHyH
