Oferta como en los años 90 en un mercado más reducido

Si se toma como referencia la cantidad de permisos de construcción otorgados en todo el país que informa el Indec, en 2006 se batió el récord con 9,5 millones de metros cuadrados. En 1998, el último año de actividad económica en alza antes de entrar en la recesión, se habían otorgado 7,8 millones de metros cuadrados de permisos. El mismo número que en 2005.

Es decir, los metros cubiertos que pueden construirse superan los niveles de la década del 90. Por supuesto que los permisos de construcción son un indicador de relativa confianza dado que, por ejemplo, pueden solicitarse, pero no ejecutarse.

De todas maneras puede afirmarse que la construcción de viviendas está moviéndose a niveles cercanos o superiores a los años 90 si, por ejemplo, se toman la cantidad de escrituras.

La primera cuestión que uno puede ver en el caso de las construcciones para vivienda es que se ha apuntado a los segmentos de ingresos altos. Y el mercado actuó con lógica en este caso. Es que el acceso al crédito hipotecario no es tan fácil para los sectores de ingresos medios y medios bajos. Las tasas de interés que hay en el mercado y el costo financiero final llevan la cuota a niveles que, con los actuales ingresos, hace que sea muy complicado para una familia comprar una vivienda. Por otro lado, los tan promocionados créditos para los inquilinos nunca llegaron a tener volumen por la sencilla razón de que estaban condenados al fracaso desde el inicio. Su concepción dejaba de lado criterios económicos muy elementales. De manera que los inversores optaron por el segmento de mercado que les aseguraba una demanda final para sus proyectos.

Lo que tenemos en la actualidad es un cambio notable en el mercado inmobiliario. En la década del 90 cubría un espectro mucho más amplio y en la actualidad se limita a un sector más exclusivo.

Y aquí viene el primer gran interrogante: si hoy tenemos un nivel de construcción de alta gama con un volumen similar a los años 90, ¿habrá tanta demanda final para tantos emprendimientos de lujo? Para dar un ejemplo, es como si en el sector automotriz se produjeran la misma cantidad de autos que en los 90, pero ahora fueran todos automóviles de alta gama.

Luego de la crisis de 2001/2002, el mercado inmobiliario se ha transformado en un refugio de ahorro. Mucha gente ha optado por poner su dinero en ladrillos por miedo a ser confiscada. Esta situación le dio, al mismo tiempo, financiamiento al sector para construir y demanda de compradores genuinos. Tampoco debe olvidarse que el fuerte cambio de precios relativos a partir de la devaluación produjo nuevos ganadores y perdedores dentro de la economía, y mucho de los ganadores han volcado sus utilidades en propiedades de alta gama.

En definitiva, la primera gran pregunta es: ¿hay tanta demanda para absorber la actual oferta de alta gama a precios que se sostengan en los actuales niveles?

El otro punto es que cuando uno compara la evolución del dólar contra el costo de la construcción entre diciembre de 2001 y marzo de este año, puede ver que el dólar subió sólo un 20% más que el costo de la construcción. En otras palabras, el costo medido en dólares de construir un metro cuadrado hoy se acerca significativamente al costo de la convertibilidad. Si esto es así, la demanda tendría que tener ingresos medidos en dólares que puedan convalidar precios finales en dólares iguales o superiores a los que regían en los años 90.

Sectores que tienen ingresos dolarizados hay. Extranjeros que pueden comprar a estos precios, también. ¿Pero son tantos como crece la oferta?

El autor es economista

Por Roberto Cachanosky

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