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Alquileres: el mapa de los precios
La evolución de la oferta y de la demanda, las unidades más buscadas, los barrios más accesibles y dónde están los departamentos más caros; qué zonas dejan mejores rentas al inversor
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Inquilinos, propietarios e inmobiliarias atraviesan una época de tensiones. La reciente aprobación de la Legislatura porteña de las reformas a la ley 2340 de corretaje inmobiliario en la ciudad de Buenos Aires incrementó los cruces entre las partes.
Los cambios introducidos eximen a los inquilinos de pagar 4,15 por ciento del monto del contrato que se abonaba en concepto de comisión inmobiliaria y de los gastos de gestoría y escribanía, e impide también el traslado de estos costos al propietario al mantener el límite de honorarios que ya se le cobra a esta parte.
Pero, aunque éste es el punto más actual en debate, no es el único. Un clásico conflicto es el del precio acordado a pagar mensualmente en concepto del alquiler. El abanico de precios en la Capital Federal es amplio. Según el promedio de los datos del mercado relevados por Zonaprop y Properati, que la nación volcó en un mapa interactivo, para rentar un departamento de dos ambientes la base mínima a pagar por mes es de $ 5283 que corresponde a propiedades en Villa Riachuelo y escala hasta $ 18.605, en el exclusivo Puerto Madero.
Al suroeste, Villa Lugano y Soldati también concentran los alquileres más baratos. En el rango de $ 6000 a $ 7000 están las propiedades ubicadas en Parque Avellaneda, Villa Real, Floresta, Constitución, Vélez Sarsfield, La Boca, Villa General Mitre, Mataderos y Nueva Pompeya.
Le siguen –desde ese tope hasta $ 8000 por mes– Villa Santa Rita, Liniers, Villa Luro, Monte Castro, Paternal, Villa del Parque, Flores, Boedo, San Cristóbal, Balvanera, Barracas, Parque Patricios, Villa Devoto, Parque Chacabuco, Versalles y Agronomía.
Por encima de este valor y hasta $ 9000 mensuales, están San Nicolás, Villa Pueyrredón, Caballito, Monserrat, Parque Chas, Almagro, Villa Ortúzar, Villa Crespo, Chacarita, Saavedra y Villa Urquiza. Hacia arriba continúan los alquileres en San Telmo y Coghlan, Retiro, Recoleta y Belgrano.
En tanto, la barrera de $ 10.000 se supera en departamentos ubicados en Colegiales, Núñez, Palermo y, en el ya mencionado, Puerto Madero, el barrio más joven de la ciudad, que encabeza el ranking.
“No se registran baja de precios dado que, si bien se vuelcan gran cantidad de metros cuadrados construidos al mercado de alquiler, todavía la demanda es muy alta y ocasiona que los valores de los alquileres se mantengan estables o subiendo”, afirmó Mario Korn, presidente de Korn Propiedades. De acuerdo a su relevamiento, el precio global de alquiler en Capital para unidades de 1 ambientes es de $ 8900; de dos ambientes $ 9600; de tres, $ 17.000; y de cuatro ambientes $ 25.000. No obstante, Marcelo Di Mitrio, titular de la inmobiliaria que lleva su apellido, señaló que en Barracas, La Boca y Catalinas Sur, mercado en los que operan, “la evolución de los precios de alquiler en las unidades de un ambiente está ralentizada porque la oferta supera a la demanda. Ésta es la tipología estrella del ciclo inmobiliario previo al actual pero se sostiene una buena absorción en el resto de las unidades”. Una causa posible de ello es que, ante la falta de financiamiento durante los últimos años, la construcción se concentró en desarrollar edificios para venderle al inversor que entraba durante la obra para revender luego o utilizarlo como bien de renta, con lo cual aumentó notablemente en el mercado la oferta de los monoambientes.
De acuerdo a los datos recolectados por la división Inmuebles de Mercado Libre sobre el tipo de unidades más demandadas para alquilar, el 70,1 por ciento de sus usuarios busca departamentos de menos de 50 m2 de superficie y, en particular, los de dos ambientes representan la mayor proporción, con 46,1 por ciento de la demanda.
Sobre las preferencias de barrios, Hernán Ibañez, gerente comercial de Clasificados de Mercado Libre, contó que el top five del segundo trimestre del año lo integró Caballito, Palermo, Belgrano, Flores y Almagro.
“La gran masa de inquilinos suele ser la gente joven y ellos quieren estar cerca de las facultades y de medios de transporte”, comentó Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios. “Hay menos demanda y menos oferta. Algunos inquilinos se volcaron a los créditos hipotecarios y también, desde hace un año, sucede que los departamentos que entraban en alquiler, ahora lo hacen a la venta. Cambió el mercado. Lo que antes se alquilaba en un mes, tal vez hoy lleva tres meses, depende mucho de las condiciones de la oferta”, agregó.
Más dueños
Acorde a una encuesta realizada por Mercado Libre Inmuebles a más de 27.400 usuarios, un 49 por ciento de los millennials tiene mayor interés en alquilar que en comprar, mientras que en la denominada Generación X, este porcentaje baja a 32 por ciento. En el primer grupo, uno de los principales motivos para privilegiar el alquiler es que consideran que los precios para acceder a comprar “aún son elevados para este segmento”.
En cuanto a demanda, los inmuebles en alquiler representan un 36 por ciento del total de favoritos generados por sus usuarios en el área metropolitana de Buenos Aires y las viviendas en venta, el 64 por ciento restante. Hace un año, el 47 por ciento del total eran propiedades en alquiler –bajó 11 por ciento– lo que refleja un cambio de comportamiento de la demanda a favor de la compra. “Esta tendencia se observa sobre todo a partir de abril de este año y esto va en línea con estudios realizados por el Banco Central en los que también se evidencia un aumento en el interés por comprar a partir de 2017. La principal causa que se plantea son las mejores condiciones de financiamiento dadas por el lanzamiento de instrumentos ajustables por inflación, la simplificación del trámite de los créditos hipotecarios y la ampliación de garantías de financiamiento”, destacó Ibañez.
Mario Gómez, titular de Le Bleu Negocios Inmobiliarios y miembro de la Comisión Directiva del Consejo Profesional Inmobiliario (CPI), consideró que “el mercado de alquileres y el de la venta corren por cuentas separadas”. Si bien coincidió en parte con el análisis anterior, detalló: “Dentro del mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires se da un fenómeno –que también se ve en otras grandes capitales del mundo– que es que mucha gente, sobre todo los millennials, decide ser inquilina. Inclusive, hay quienes hacen las cuentas financieras y sacan la conclusión de que les conviene alquilar porque pagan una renta de 2 ó 3 por ciento anual mientras que sus ahorros los colocan en otro tipo de inversiones que rindan más. En cambio, en el interior del país la gente tiene una mayor vocación propietaria”.
No obstante, aclaró que “obviamente hay inquilinos que quieren ser propietarios pero no podían y, con la aparición del crédito, tal vez compren”. Aunque advirtió que “aún es difícil” porque para acceder “hay que contar con un 30 por ciento de fondos propios, las propiedades tienen valores importantes y muchas veces lo que la persona podría comprar no es lo que quiere”.
Si bien Korn confirma que existe un incremento en compraventas impulsadas por las operaciones con hipotecas, “la demanda se mantiene constante y todavía la oferta de inmuebles que están disponibles en el mercado no llega a cubrir el déficit de viviendas que hay en la Ciudad”.
Por su parte, Di Mitrio opinó: “Vemos como locatarios se convierten día a día en propietarios a partir del crédito. Al menos hasta ahora, las unidades que ellos van dejando vacante se ocupan sin mayores dificultades. Habrá que estar atentos para advertir los cambios que se puedan producir en la oferta y demanda”.
Por otra parte, la forma de establecer los valores de actualización de los contratos de alquiler es otra de las cuestiones que promete generar debate en el sector, dado que se analizan iniciativas que apuntan a establecer contratos en UVA, la unidad de valor que creó el año pasado el Banco Central que se ajusta de acuerdo al ritmo de la inflación. Actualmente, vencidos los dos años de vigencia del contrato, locador y locatario renegocian el monto a pagar en el nuevo período con aumentos que promedian el 24 por ciento anual o 12 por ciento semestral.
“Se renuevan con escalonamientos que tratan de prever lo que pasará con la inflación. Sería muy bueno que directamente los contratos se celebren en UVAs. y perfectamente legal”, contó Gómez.
Al visualizar cómo continuará la evolución del mercado de alquiler, Ibañez de Mercado Libre señaló que “si bien las nuevas condiciones de financiamiento generan mejores posibilidades para la compra, la demanda por alquiler siempre existirá porque hay un público que privilegia esta opción dada la libertad y flexibilidad que ofrece”. Altgelt opinó que “si bien hay inversores a los que el ladrillo les da tranquilidad aunque sepan que la rentabilidad es menor, hay otros que si ven en el alquiler una dificultad, probablemente orienten su inversión hacia otro mercado o bien, si ya tienen un departamento, opten por venderlo”.
Para Korn, “este segmento continuará siendo un refugio del ahorrista tradicional, que está acostumbrado a invertir en ladrillos”, aunque reconoció que hay opciones “que dejan más rentabilidad como comprar en pozo y salir de la inversión antes de que la unidad se entregue”.
Hacia el final, Di Mitrio concluyó: “El mercado de inmuebles destinados al alquiler residencial sufrirá transformaciones en el corto plazo por el impacto de los créditos hipotecarios sobre la demanda. Además, en el ámbito de la Capital Federal, la entrada en vigencia de la modificación a la ley 2340 probablemente genere algún impacto de corto plazo en la oferta.
