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Barrio cerrado: qué define la elección del proyecto
El estado de desarrollo y la infraestructura del emprendimiento, los accesos, la tipología del lote, los servicios y la oferta comercial en las inmediaciones son clave
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Niños en bicicleta, adolescentes que descansan en el clubhouse, adultos mayores que pasean tranquilos por calles arboladas, familias que pasean a sus mascotas. Las postales que se utilizan para vender lotes en barrios cerrados o countries son casi idílicas. Pero ¿cuáles son los pasos que hay que seguir para que esa utopía no se transforme en pesadilla?
Para comenzar, señalan desde Izrastzoff Agentes Inmobiliarios, es importante definir el perfil del interesado: si se trata de un comprador final o de un inversor que quiera “entrar en una oportunidad de negocio”.
Destacan que, en el primer caso, “si alguno quisiera realizar la operación mediante crédito hipotecario, debería buscar que sea factible, es decir, que se trate de un barrio escriturable”. Sobre el segundo caso, afirman que “generalmente buscan barrios no consolidados, en su mayoría de pozo, que representan una oportunidad por su gran potencialidad de urbanización y sus buenos accesos”.
La privacidad y seguridad, las variables “estrella”
Gabriel López, agente inmobiliario de Re/max en Neuquén, afirma que la mayoría de sus clientes que desean mudarse a un barrio cerrado o a un country poseen dos motivaciones: la seguridad y la privacidad. Con respecto a la seguridad, entran en juego las cámaras, el alambrado, las entradas y la vigilancia y su forma de trabajar: si la guardia hace o no recorrido por las calles de la urbanización. López recomienda asegurarse de que este servicio no encarezca demasiado las expensas, por lo que aconseja mirar barrios o countries que tengan un buen número de lotes junto con amenities que no impacten en el costo mensual.
La privacidad, en tanto, está dada por las reglamentaciones internas. “El potencial comprador debe mirar bien cuánto exigen de retiro y de espacio entre construcciones porque eso hace que el terreno termine siendo bastante más reducido de lo que se espera”, sostiene el especialista.
La cercanía es fundamental
La mayoría de los barrios privados se encuentra alejado de los centros urbanos importantes, por lo que el acceso es clave. En muchos casos, además, los emprendimientos de este tipo constituyen una “apuesta” por una zona que no está del todo desarrollada en infraestructura. Alejo Ricciardi, gerente comercial de Landa Inmobiliaria, asegura que la ubicación del barrio y los accesos desde las autopistas o avenidas “también hacen a la seguridad” de quien desee habitarlos.
“Aquellos barrios mejor ubicados y con buenos accesos son los más costosos. Lo mismo sucede con los más cercanos a la urbanización”, aseveran desde Izrastzoff Agentes Inmobiliarios. López añade que “lo ideal” es poder resolver las necesidades cotidianas puertas adentro –hay varios ejemplos que poseen escuelas y almacenes en su interior, entre otros servicios– pero que siempre hay que sopesar el valor final del lote y de las expensas, además de la facilidad de acceso.
Analizar la tipología del lote
Algunos buscan vistas y prefieren aquellos lotes que den al golf. Otros quieren seguridad y evitan los perimetrales. La tipología de los terrenos es variada y es otro factor para considerar junto con el tamaño y la orientación. “Los más buscados son aquellos con mejor fondo, independientemente de su valor. En la Provincia de Buenos Aires, y sobre todo en zona norte, hay una variedad muy grande de lotes disponibles a la venta cuya media oscila entre los 600 y los 1300 metros cuadrados”, añade el informe de Izrastzoff.
Por su parte, López recomienda mirar bien la orientación del terreno antes de elegirlo. “No es lo mismo uno que se extienda del norte al sur que otro del este al oeste. Dependiendo de la ubicación va a tener mayores o menores dificultades en lo que se refiere a la amplitud térmica”, apunta. Opina que la “peor opción” son aquellos orientados hacia el oeste “porque en todas las áreas da el sol fuerte hasta las 7 de la tarde”. La orientación preferida es la norte o noroeste/noreste.
¿Consolidados y con infraestructura o “vírgenes” ?
Tamara Alarcón Patek, supervisora de Ventas de Mazzei Propiedades, recomienda especialmente a los inversores observar que “existen barrios con sus obras y amenities muy avanzadas en los que ya se cobran expensas”. Para compradores finales, advierte que en muchos casos hay reglamentos y tiempos de construcción: “Algunos barrios, por ejemplo, exigen viviendas de no menos de 150 metros cuadrados cubiertos que deben ser construidas en el transcurso de los 12 meses. Si bien este plazo puede ser prorrogado, marca el ritmo y logra más rápidamente la consolidación”, afirma.
Por otro lado, desde Izrastzoff aconsejan tener en cuenta las variables de consolidación y la potencialidad, tanto de las construcciones como de la forestación. En Pilar, Provincia de Buenos Aires, aún existen urbanizaciones privadas que no poseen servicios básicos como agua corriente y cloacas. López hace hincapié en la importancia de asegurarse de que el barrio elegido tenga servicios elementales que funcionen correctamente y también un buen alumbrado, que también hace a la seguridad.
Los amenities dan “status” pero encarecen las expensas
Mirar bien qué tipo de amenities tiene el barrio y averiguar cuántos propietarios hay para dividir el costo de los servicios es fundamental. Los más comunes están relacionados con los deportes. Algunos apuntan más alto e incorporan canchas de golf o caballerizas y opciones gastronómicas. “Los amenities encarecen pero el costo tiene que ver con la cantidad de lotes. Todo depende, además, de si el cliente prefiere un barrio con pocas propiedades para mantener una privacidad mayor”, finaliza López.
