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Alquileres: así funcionarían los desalojos exprés si se vota la nueva ley
El proyecto busca acelerar los procesos judiciales para recuperar inmuebles ante intrusiones, falta de pago o vencimiento de los contratos de alquiler
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LA NACIONCandela Contreras
Este jueves 6 de agosto a las 14, el Senado de la Nación continuará con el temario dispuesto para la sesión del 16 de julio. Entre las medidas que se tratarán se encuentra el proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una iniciativa impulsada por el gobierno de Javier Milei que generó un intenso debate y posiciones enfrentadas dentro y fuera del Congreso.
La iniciativa, presentada y defendida por el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, había obtenido dictamen de mayoría el 20 de mayo en un plenario de las comisiones de Asuntos Constitucionales y de Legislación General luego de pasar por diversas modificaciones y así intentar reunir el respaldo de los bloques.
Entre los principales cambios se encuentra la eliminación del capítulo referido al Registro Nacional de Barrios Populares (ReNaBap).
La propuesta plantea la aceleración de los procesos judiciales de desalojo y cambia distintos aspectos de la Ley de Manejo del Fuego. Además, prevé avanzar en la digitalización e integración de los Registros de la Propiedad Inmueble del país.
En este sentido, uno de los puntos centrales del proyecto impacta de lleno en los desalojos, al buscar que sean más rápidos, simplificar los trámites registrales y permitir, en determinados casos, la restitución anticipada de los inmuebles.
Esto no significa que el propietario pueda desalojar por su cuenta al inquilino o al ocupante. La intervención de un juez continuará siendo obligatoria. Lo que cambia son el tipo de proceso, los plazos y las herramientas que tendrá la Justicia para ordenar la entrega de la propiedad.
Cómo cambiarían los desalojos
1) Adopción del proceso sumarísimo
Se establece que la acción de desalojo, tanto para inmuebles urbanos como rurales, se sustanciará por el procedimiento sumarísimo, que es el procedimiento más rápido del sistema judicial argentino. Para eso, se modificará el artículo 679 del Código Procesal Civil y Comercial.
La diferencia no es menor. “Mientras que un proceso ordinario puede extenderse entre un año y medio y dos años, el esquema sumarísimo reduce significativamente los plazos, podría resolverse en alrededor de seis meses”, explicó Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
2) Intimación de pago
En los contratos de alquiler de vivienda, cuando el inquilino se atrasa en el pago, el propietario deberá intimarlo previamente y otorgarle un plazo no inferior a 10 días corridos, contados desde la recepción de la notificación.
Este punto había generado confusión porque la versión original enviada por el Poder Ejecutivo reducía el período de intimación a tres días. Sin embargo, el dictamen que avanzó en el Senado mantuvo el plazo mínimo de diez días.
Una vez vencido ese período sin que se haya cancelado la deuda, el inquilino tendrá la obligación de restituir el inmueble. Si no lo hace, el propietario quedará habilitado para iniciar la acción judicial de desalojo. Es decir, los 10 días corresponden a la intimación previa y no implican que el desalojo completo vaya a concretarse dentro de ese plazo.
3) Entrega anticipada del inmueble
Cuando la demanda esté dirigida contra intrusos o tenedores precarios, el juez podrá ordenar la entrega inmediata del inmueble antes de que se dicte la sentencia definitiva.
Para adoptar esa medida, deberá considerar verosímil el derecho invocado por el propietario y exigir una caución juratoria. Esta caución consiste en el compromiso legal del demandante de responder por los daños que pudiera provocar la medida si luego se determina que no tenía derecho a obtenerla.
El pedido podrá presentarse una vez notificada oficialmente la demanda y deberá ser resuelto por el juez dentro de los cinco días. El proceso judicial continuará aun cuando la propiedad haya sido restituida anticipadamente.
4) Desocupación inmediata por falta de pago o vencimiento
Cuando la causal sea la falta de pago o el vencimiento del contrato, el actor podrá obtener la desocupación inmediata bajo caución juratoria, siguiendo el procedimiento y plazo previstos por las partes.
Al igual que en los casos de intrusión, el demandante (propietario) puede solicitar y obtener la entrega del inmueble de forma anticipada -antes de que se dicte la sentencia final- por falta de pago o vencimiento del contrato. Para esto, debe presentar una caución juratoria (un compromiso legal de hacerse responsable por posibles daños, es decir cómo lo recibe) y el trámite seguirá los plazos rápidos del juicio sumarísimo.
Como medida de equilibrio, si se demuestra que el propietario pidió la desocupación inmediata ocultando que el inquilino sí había pagado o escondiendo el contrato real, el juez le impondrá una multa de hasta 10 veces el valor del último alquiler a favor del inquilino.
Cabe aclarar que, en cualquiera que sea el caso, si se comprueba que en la propiedad viven menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el juez deberá cumplir un procedimiento previo antes de ejecutar el lanzamiento.
En esos casos será obligatoria la intervención de los organismos de protección correspondientes y del Ministerio Público Tutelar. Además, se otorgará un plazo de hasta diez días para procurar una alternativa habitacional transitoria.
5) Se limitan las pruebas para presentar en los juicios
En paralelo, en los juicios fundados específicamente por falta de pago o vencimiento de plazo, solo se admitirá la prueba documental y pericial, con el objetivo de evitar demoras asociadas a otros medios de prueba.
El objetivo es evitar las demoras que suelen provocar otros medios probatorios, como la declaración de numerosos testigos. En términos prácticos, el contrato, los comprobantes de pago, las intimaciones enviadas y los informes periciales pasarán a ocupar un lugar central dentro del expediente.
6) Se habilita el domicilio electrónico como canal válido
La iniciativa también avanza en la modernización de las notificaciones, al habilitar el domicilio electrónico (si fue constituido en el contrato) como canal válido tanto para comunicar la demanda como para intimar el pago en contratos de alquiler de vivienda.
7) Se incorpora el reconocimiento judicial e identificación de ocupantes
Otro cambio relevante es la incorporación de un reconocimiento judicial temprano. Ante situaciones de deterioro, uso abusivo, falta de pago o intrusión, el juez deberá ordenar una inspección dentro de las 72 horas desde la primera providencia. El objetivo es identificar a los ocupantes con nombre, apellido y DNI, con intervención del Defensor Oficial.
8) Autorización del uso de la fuerza pública
El texto refuerza, además, la etapa final del proceso. El mandamiento de lanzamiento incluirá de manera explícita la autorización para el uso de la fuerza pública, el allanamiento y la apertura de cerraduras, incluso si el inmueble parece estar desocupado. También se habilita al oficial de Justicia a designar depositarios (una persona física o jurídica) para los bienes muebles que se encuentren en la propiedad.
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