Alquileres: claves para evitar a un “inquilino indeseado”

Ruidos molestos, mala convivencia con los vecinos y destrozos en la vivienda. Alquilarle a un desconocido puede traer buenas experiencias, así como también muchos dolores de cabeza. Por eso, a la hora de elegir al inquilino que vivirá durante, al menos, tres años en la propiedad es importante tener ciertos recaudos para ahorrar problemas a futuro. “Es imposible cubrir el 100% de los posibles riesgos que tiene un alquiler. Pero lo que uno trata es de minimizar esos riesgos para intentar no encontrarse con sorpresas el día de mañana”, consideró Hernan Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades.

Conocer al inquilino antes de firmar

Antes de firmar contrato con el interesado, el primer requisito que se tiene que pedir son los papeles que demuestren la capacidad de pago del inquilino. Solicitar al menos un ingreso demostrable que sea tres veces superior al valor del alquiler, verificar la empresa u organismo donde trabaja y constatar el historial crediticio del interesado, es el ABC de las inmobiliarias.

Otro aspecto importante a tener en cuenta es la garantía. Para ello, se deberá comprobar su validez con un informe de dominio de la propiedad ofrecida, un informe de inhibición de garante, informe de frecuencia e ingresos demostrables del garante. En caso de que el interesado presente en garantía un Seguro de Caución, es fundamental tener en cuenta que sea de una institución reconocida.

“Es la realidad, la mayoría de los conflictos que existen entre propietarios-inquilinos no son por problemas económicos, es porque la otra parte es conflictiva. Pero en la práctica, los estudios que hacen las inmobiliarias sobre el inquilino generalmente no incluyen cuestiones de ética y conducta”, apuntó Mauro Ayala, fundador y CEO de Alquilando.com. Para cubrirse en ese aspecto, aunque sea poco habitual, algunos requisitos que el dueño puede llegar a pedir es la referencia de otros locadores a quienes les haya alquilado o solicitar antecedentes judiciales.

El estado del inmueble, fuente de conflictos

“En general, los propietarios quieren tres cosas: que les paguen a tiempo, que les cuiden la propiedad y que si hay un defecto que el inquilino avise enseguida para que se pueda solucionar a tiempo. Si se cumplen esas tres premisas, los propietarios están conformes”, aseguró Siwacki. Por eso, cuando la vivienda no se devuelve en las mismas condiciones, los conflictos afloran.

Para evitar estas situaciones, en el contrato de alquiler tiene que aparecer detallado el estado en el que se encontraba el inmueble al momento de la firma. Sacar fotografías, inventariar los valores muebles y dar cuenta del estado de las paredes y pisos, son tareas necesarias para poder exigirle al inquilino que, al finalizar el contrato, entregue la vivienda en las mismas condiciones.

Sin embargo, también hay que tener en cuenta que existe otra realidad: con el uso, naturalmente las propiedades se desgastan. “Generalmente los propietarios no quieren hacer arreglos ni mantenimiento, pero pretenden que los hagan los inquilinos. A mi entender, no se le puede entregar al inquilino ‘un problema’ y pretender que lo devuelva en buen estado al finalizar el contrato”, advirtió Lady Siebenhaar, titular de NATIVA Soluciones Inmobiliarias. Por la otra parte, para que el inquilino realice el mantenimiento adecuado de la unidad, es recomendable que el dueño realice un seguimiento semestral de su condición. “Visitar el inmueble, conocer y acompañar al inquilino. Puede que tenga razones válidas para no poder cumplir con las obligaciones. En ese caso, hay que acompañar. Empatía, que tanto se habla y no se aplica”, acotó Siebenhaar.

Reglas que vienen de arriba: consorcio y convivencia

Más allá de las reglas que al propietario le interese establecer o no, el contrato de alquiler no es solo entre locatario-locador sino también con el consorcio y sus vecinos. El horario de reuniones, cantidad de invitados, multas, mascotas y cuándo sacar la basura, son aspectos que suelen estar contemplados por el reglamento interno del edificio.

Es importante hacérselo saber al inquilino antes de la firma de contrato, para que esté familiarizado con las normativas y prohibiciones impuestas por el reglamento de copropiedad. “Cuanto más información le des al interesado, más fácil es evitarse el ‘no sabía’”, apuntó Siwacki.

Nada mejor que la entrevista cara a cara

Como consejo final, una entrevista cara a cara puede decir más que mil papeles. Un inquilino puede tener todos los requisitos antes pedidos, pero a la hora de la convivencia de todas formas puede resultar conflictivo, y viceversa. “¿Qué se puede hacer para no tener un locatario indeseado? Armar una entrevista como si fuera una búsqueda laboral para conocer a la contraparte. La única recomendación real es conversar con la persona y mirarla a los ojos”, finalizó Ayala.