Alquileres: se terminó una etapa que provocó una de las mayores crisis del mercado inmobiliario

En octubre de 2023, cuando Martina firmó el contrato de alquiler de su departamento de dos ambientes en Chacarita, sabía que durante los siguientes tres años tendría cierta previsibilidad: el precio se actualizaría una vez por año y recién debería volver a negociar las condiciones en octubre de 2026, tal como indicaba la ley de alquileres. En aquel momento comenzó pagando $280.000 mensuales y, tres años después, su última cuota llegó a $1.139.971. En el medio, atravesó dos actualizaciones: la primera, del 209%, y la segunda, del 31,76%. Sin embargo, cuando se acercó el vencimiento del contrato y tuvo que salir nuevamente a buscar dónde vivir, se encontró con una realidad muy distinta a la que había dejado atrás.

Los contratos de tres años ya no eran la regla, los aumentos anuales quedaron atrás y las actualizaciones cada tres o cuatro meses se habían convertido en lo habitual. A eso se suma una nueva realidad de precios: hoy un dos ambientes en el mismo barrio se encuentra en promedio en $939.222. Pero también había una diferencia importante: mientras que en 2023 conseguir un departamento para alquilar se había convertido en una tarea casi imposible por la escasez de oferta, tres años después había muchas más propiedades disponibles en los portales.

La experiencia de Martina refleja una situación que atraviesan otros inquilinos cuyos contratos fueron firmados bajo la ley 27.551 y los últimos que estaban vigentes llegaron a su fin.

Tres años atrás, el 17 de octubre de 2023 se había publicado en el Boletín Oficial la reforma de la ley de alquileres de julio de 2020. Por eso, el pasado sábado se cumplió el plazo mínimo de los últimos contratos habituales firmados bajo la versión original de la ley 27.551, aquella que establecía acuerdos de tres años con aumentos anuales por el Índice de Contratos de Locación (ICL).

Fue una de las normas más discutidas del mercado inmobiliario argentino de los últimos tiempos, que había nacido con la intención de brindar estabilidad a los inquilinos, pero su aplicación coincidió con un aumento imparable de la inflación que terminó complicando lo que venía a resolver. En octubre de 2023 fue modificada: se mantuvieron los contratos de tres años, pero los ajustes pasaron a ser semestrales mediante el índice Casa Propia. Esa reforma duró poco más de dos meses, hasta que el DNU 70/2023 al inicio del gobierno de Javier Milei derogó la ley y abrió paso a un esquema de libertad contractual.

Aunque las reglas cambiaron, los contratos anteriores continuaron vigentes hasta su vencimiento, por eso, los últimos acuerdos con aumentos anuales llegan ahora al final de sus tres años, mientras que los firmados bajo la reforma de octubre de 2023, con ajustes semestrales, terminarán de cumplir ese plazo entre octubre y diciembre de 2026. Según el Colegio Inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires quedan menos de 20.000 contratos activos bajo este último régimen, equivalentes al 3,5% de los vigentes.

Así, el vencimiento de los contratos de la antigua ley permite hacer un balance de lo que ocurrió desde su derogación. ¿El mercado de alquileres realmente mejoró?

Para Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, el cambio fue positivo, aunque está lejos de haber resuelto el problema. “Yo creo que se mejoró un poco, se simplificó. Al haber derogado la ley y en esta mini recuperación del crédito hipotecario mejoran las capacidades de acceso a la vivienda que existen, sobre todo por las barreras de entrada”, explica.

Su planteo apunta a uno de los problemas más importantes de los contratos anteriores: los precios iniciales de los alquileres. Como los propietarios sabían que no podrían actualizar los valores durante 12 meses, en un contexto de inflación que llegó a superar el 200% anual, tendían a fijar precios de entrada elevados para compensar la pérdida de ingresos que se produciría durante el contrato.

Y ese valor no solamente determinaba cuánto pagaba el inquilino durante el primer mes, sino que también incidía sobre el depósito, las garantías, los seguros de caución y otros gastos necesarios para mudarse. Es decir, cuanto más alto era el alquiler inicial, mayor era el dinero que una familia necesitaba reunir para acceder a una vivienda. Por eso, para el economista, la derogación permitió distribuir el precio del alquiler a lo largo de todo el contrato, en lugar de concentrar una parte importante del costo al comienzo.

“A mí lo de los tres años nunca me pareció tan grave. Sí creo que amplificó un problema que venía por este objetivo del congelamiento”, afirma. Aquella dinámica también tenía otra consecuencia, ya que durante los meses previos a la actualización, el alquiler perdía valor frente a la inflación, pero cuando llegaba el momento del ajuste podía duplicarse de un mes al siguiente. “Un hogar que había logrado equilibrar sus finanzas personales en un contexto en el que encima no sobraba nada, de un mes para el otro le duplicabas el alquiler y le rompías cualquier esquema de previsibilidad”, sostiene.

Sin embargo, también rescata algunos aspectos positivos de la normativa original, como el reconocimiento de distintas alternativas de garantías más allá de la propietaria y la incorporación de un capítulo de alquiler social que nunca llegó a implementarse.

Según Zonaprop, después de la derogación, en enero de 2024, la oferta aumentó un 62% respecto del mes anterior y alcanzó un 195,4% en el año. La recuperación continuó durante los años siguientes, aunque a un ritmo menor: en septiembre de 2026 -último mes relevado-, el volumen de propiedades publicadas era 3,6 veces superior al mínimo de febrero de 2023.

Para Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, el principal problema de la antigua ley fue precisamente el de la oferta: “La ley de alquileres agravó el acceso a la vivienda generando un efecto escasez innecesario. Ninguna medida que tienda a disminuir la oferta puede ser beneficiosa para quienes buscan alquiler”, sostiene.

La broker señala que tanto la extensión obligatoria de los contratos como las restricciones para establecer ajustes, plazos y monedas terminaron desalentando a los propietarios. “La derogación le dio oxígeno al mercado, despejó miedos de los propietarios e incentivó la vuelta al mercado de alquileres”, asegura.

En la misma línea, Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), considera que la ley generó una etapa negativa para el mercado locativo y que la imposibilidad de actualizar los valores durante 12 meses en un contexto de inflación elevada terminó desalentando el alquiler tradicional e incentivando a algunos propietarios a volcar sus unidades al mercado temporario o de venta.

Sin embargo, que hoy haya más departamentos disponibles no significa necesariamente que resulte más fácil pagar el alquiler. Ese es el principal punto de discusión entre quienes destacan la recuperación del mercado y quienes advierten sobre las condiciones económicas de los hogares.

Fernando Bercovich, integrante de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), propone analizar la situación desde dos perspectivas: el funcionamiento del mercado y las condiciones de vida de quienes alquilan.

“La oferta sí aumentó con respecto a 2023, que era muy baja, y esto se daba por la inflación de ese momento, que con actualizaciones anuales e inflación de tres dígitos era difícil de aplicar esa ley que no favorecía al propietario y empezó a desfavorecer al inquilino”, reconoce.

Sin embargo, sostiene que parte de las viviendas no habían desaparecido completamente del mercado, sino que se alquilaban mediante acuerdos informales o privadas que no aparecían en los portales. Tras la derogación, esas propiedades volvieron a publicarse porque las condiciones contractuales resultaban más favorables para sus dueños.

La diferencia, según Bercovich, es que los precios de publicación actuales no cuentan toda la historia. Antes, los valores iniciales eran más altos porque los propietarios anticipaban la pérdida de ingresos que produciría la inflación durante el año. Ahora “son precios de publicación que se actualizan y cambian cada tres meses”, advierte Bercovich.

La discusión, entonces, deja de ser solamente cuántos departamentos hay disponibles y pasa a centrarse en cuánto pueden pagar quienes necesitan alquilarlos.

De acuerdo con el informe Metadato, elaborado por la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), durante los primeros ocho meses de 2026 los salarios aumentaron un 20,54%, prácticamente en línea con la inflación del período que suma 21,35%. Sin embargo, todavía arrastran un atraso acumulado del 29,96% frente a la inflación de más largo plazo.

Esta situación también aparece reflejada en la última Encuesta Inquilina realizada por ACIJ, junto con el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) y el CONICET, sobre 1245 personas. Según los resultados, el 52% de los encuestados destina más de la mitad de sus ingresos al alquiler. Además, el 58,8% declaró haber pedido dinero prestado y, entre ellos, el 72% utilizó ese financiamiento para pagar la vivienda.

“Los salarios en general no se actualizan cada tres meses con IPC pero los alquileres sí. Lo que vemos es que cada vez una mayor parte de los inquilinos dedica más de la mitad de los ingresos del hogar a pagar el alquiler”, advierte Bercovich.

“Estamos hablando de una vivienda, no de un consumo de lujo. Está bien que haya un negocio, pero se trata de un derecho”, sostiene. Desde ACIJ plantean que una regulación con contratos de tres años y actualizaciones semestrales, similar a la última reforma de 2023, podría ofrecer mayor protección sin provocar necesariamente una salida masiva de inmuebles en el actual contexto de menor inflación.

Desde el sector inmobiliario, en cambio, advierten que la flexibilidad contractual fue precisamente lo que permitió recuperar la oferta. Balayan considera que “muchos contratos realizados bajo la ley quedaron con precios altos luego de la derogación y esos inquilinos vieron atractivo rescindir anticipadamente para ir al mercado a alquilar algo mejor y a un precio más atractivo”.

Incluso algunas condiciones que habían sido cuestionadas durante la vigencia de la ley podrían regresar mediante acuerdos entre las partes. Enrique Abatti (h), abogado especialista en Derecho Inmobiliario y directivo de CAPRA, señala que la desaceleración de la inflación ya está impulsando la aparición de contratos con ajustes semestrales, en lugar de trimestrales o cuatrimestrales. Si esa tendencia continúa, considera posible que en el futuro vuelvan a pactarse aumentos anuales.

Así, seis años después de la entrada en vigencia de la ley original y tres después de su reforma e inmediata derogación, los contratos de aquella ley llegan a su vencimiento en un mercado que ya no es el mismo: hay más departamentos disponibles, los precios iniciales dejaron de registrar los saltos de entonces y las reglas de negociación cambiaron entre las partes. Sin embargo, el problema de fondo permanece. Porque una cosa es que haya viviendas para alquilar y otra, muy distinta, es que los ingresos alcancen para pagarlas.

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