Anticipo, cuota e ingresos: la cuenta completa para comprar una propiedad con crédito en 2026

La vuelta del crédito hipotecario generó una luz de esperanza entre quienes esperan dejar de pagar un alquiler y convertirse en dueños de su propia propiedad. Pero, después de dos años del regreso de los UVA, las condiciones atravesaron distintos escenarios: hubo líneas que comenzaron con tasas cercanas al 4%, otras superaron posteriormente el 10% y, en los últimos meses, el 7,5% empezó a convertirse en una nueva referencia para el sector.

El programa lanzado con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) estableció que las entidades que utilicen esos fondos para otorgar créditos hipotecarios no podrán cobrar una tasa superior a 7,5%, deberán ofrecer un plazo mínimo de 15 años y tendrán un tope de 150.000 UVA por préstamo. El programa prevé canalizar hasta $2 billones hacia créditos destinados a la adquisición, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda.

Pero, para comprar una propiedad no alcanza solo con mirar la tasa, sino que hay que cumplir una serie de condiciones indispensables, antes siquiera de pensar en tener los ingresos suficientes para afrontar la cuota: reunir el anticipo que el banco no financia, afrontar los gastos de la operación y, recién entonces, demostrar que el sueldo permite acceder al préstamo.

En otras palabras, la pregunta ya no es solamente “¿cuánto tengo que ganar para que me den un crédito?”, sino una bastante más amplia: ¿cuánto dinero necesita hoy una familia para comprar una vivienda con un hipotecario UVA?

Los bancos cubren entre el 70% y el 80% del valor de compra de la vivienda elegida, por lo que el comprador debe contar con el saldo restante. Y, en prácticamente todos los casos, la relación entre la cuota y los ingresos no puede superar el 25%.

Esto significa que para una propiedad de US$100.000, una familia necesitaría contar previamente con:

• US$20.000, si consigue una financiación del 80%
• US$25.000, si el banco cubre el 75%
• US$30.000, si financia solamente el 70%

Y ese dinero es únicamente el anticipo; a la suma hay que agregarle los gastos propios de la compraventa y de la constitución de la hipoteca, entre ellos honorarios de escribanía, impuestos, sellados y costos registrales, según corresponda a cada operación. El Colegio de Escribanos porteño señala que el comprador debe afrontar, entre otros conceptos, los gastos vinculados con la obtención e inscripción de su título y los honorarios profesionales del escribano.

Al analizar banco por banco, se puede observar cómo, dependiendo de la tasa que cada entidad financiera tenga, la cuota inicial va a cambiar. A continuación se presenta el monto a pagar en 20 años cada US$10.000 prestados realizado por la consultora Empiria en base a relevamiento de bancos:

• BBVA: $105.931 (tasa del 7,5%)
• Brubank: $155.835 (tasa del 12%)
• Ciudad: $102.294 (tasa del 6,4%)
• Comafi: $122.047 (tasa del 9,5%)
• Credicoop: $122.047 (tasa del 7,5%)
• Galicia: $122.047 (tasa del 7,5%)
• Hipotecario: $140.442 (tasa de 7,5%)
• ICBC: $116.550 (tasa del 6,9%)
• Macro: $122.047 (tasa del 7,5%)
• Nación: $97.760 (6,7%)
• Patagonia: $116.490 (tasa del 8,5%)
• Santander: $122.047 (tasa del 7,5%)
• Supervielle: $122.047 (tasa del 7,5%)

Es importante aclarar que ese sería el valor de la cuota inicial, ya que los hipotecarios UVA funcionan de manera diferente de un préstamo tradicional a tasa fija en pesos. Tanto el capital adeudado como las cuotas están expresados en UVA que se actualiza siguiendo el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), vinculado con la evolución de la inflación. Por lo que la cuota en pesos aumentará mensualmente de acuerdo a la variación de la unidad.

La capacidad de acceder al crédito está directamente condicionada por la relación cuota-ingreso que admite cada entidad. Los bancos establecen como condición que la cuota inicial no puede superar el 25% de los ingresos del o de los solicitantes. Esto significa que una cuota de $800.000 exige ingresos demostrables por al menos $3,2 millones mensuales; una de $1.000.000 eleva ese piso a $4.000.000.

Además, en varios bancos se permite sumar ingresos de cónyuges o codeudores, lo que convierte al ingreso del grupo familiar en una variable decisiva.

El propio Gobierno utilizó un ejemplo al presentar el programa financiado con recursos del FGS que permite dimensionar los números. Tomó como caso una propiedad valuada en US$106.667 y un crédito equivalente al 75% de su valor. Eso implica que el comprador debería aportar de su bolsillo aproximadamente US$26.667.

Para un plazo de 25 años y una tasa del 7%, la cuota inicial estimada sería de $865.098 mensuales. Para que esa cuota represente como máximo el 25% de los ingresos, el grupo familiar debería demostrar aproximadamente $3,46 millones netos por mes. Y todavía faltaría incorporar los gastos asociados a la compraventa.

La baja de tasas mejora el acceso porque permite reducir la primera cuota o aumentar el monto al que puede aspirar una familia con determinado ingreso. Sin embargo, el regreso del crédito también dejó expuesta otra dificultad del mercado argentino: el descalce entre los ingresos en pesos y los precios de las viviendas, que continúan expresándose mayoritariamente en dólares.

Para una propiedad de US$100.000, incluso con una financiación relativamente alta del 75%, el comprador debe llegar con US$25.000 antes de sentarse a firmar la escritura.

Y ahí aparece probablemente la cuenta más difícil de todas: una familia puede tener capacidad mensual para pagar un préstamo y, aun así, estar muy lejos de reunir el capital necesario para siquiera poder solicitarlo.

El crédito volvió a cerrar una parte de la brecha entre alquilar y ser propietario. Pero en 2026, para comprar una vivienda, todavía hacen falta las tres cosas al mismo tiempo: ahorros en dólares para el anticipo, ingresos formales suficientes para calificar y capacidad para sostener una cuota indexada durante los próximos 15, 20 o 25 años.

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