Aumentos e inflación: alquilar un departamento de tres ambientes en zona norte supera los $245.000

El acceso a la vivienda se convierte cada día en un desafío más apremiante. En el Gran Buenos Aires (GBA), a la hora de buscar un departamento para alquilar, los residentes se enfrentan a lo que parece ser una tarea casi imposible, ya que desde la implementación de la ley de alquileres en 2020 y los cambios promulgados hace pocos días, los precios siguieron una escalada constante. En la región del GBA, los alquileres a menudo superan los $245.000 para los tres ambientes, una cifra que resulta inalcanzable para la mayoría de los trabajadores asalariados.

En medio de esta situación precaria, el 11 de octubre pasado, la Cámara de Diputados aprobó modificaciones a la ley de alquileres del 2020. Sin embargo, los expertos advierten que estos cambios difícilmente lograrán revertir la tendencia de un mercado con una oferta casi inexistente y precios en constante aumento.

En septiembre, solo se encontraron 2337 departamentos disponibles en el GBA norte, según el último relevamiento de Zonaprop. A esta escasa oferta se le suman los constantes aumentos de precios, que subieron un 11,8% en septiembre y acumularon un 43,4% en el tercer trimestre del año, mientras que en lo que va de 2023, los precios subieron un 122,9%.

En el mes de agosto, los aumentos de alquileres en zona norte habían superado a la ciudad de Buenos Aires, marcando un récord histórico desde el inicio de la serie en 2016. Sin embargo, en el mes de septiembre, se observó un cambio de tendencia, ya que los alquileres en la ciudad aumentaron un 13,5%, dejando a la zona por detrás en términos de incremento.

En promedio, el costo de alquilar un departamento de dos ambientes en GBA norte ya se encuentra en los $194.330 por mes, mientras que uno de tres ambientes alcanza los $245.940 mensuales.

Dentro de esta zona, Olivos y el barrio cerrado Nordelta son los más caros, con valores mensuales de $314.460 y $260.926, respectivamente, para departamentos de dos ambientes. Por otro lado, los precios más asequibles se encuentran en San Miguel ($141.878 por mes), Pilar ($149.988 mensuales) y Muñiz ($157.135 por mes) para la misma tipología.

En las zonas oeste y sur, donde únicamente se encontraron 387 y 599 departamentos disponibles respectivamente, los precios experimentaron un notorio aumento del 15,1% durante el mes pasado, acumulando un sorprendente incremento del 123,6% en el transcurso del año. En una comparativa con el año anterior, este incremento alcanzó un significativo 165,8%.

Alquilar un departamento de dos ambientes ronda los $140.781 mensuales, mientras que uno de tres ambientes se alquila por un valor mensual de $176.019.

En cuando a ranking de precios, la localidad de Avellaneda se ubica como la más cara, con un valor mensual de $183.409, seguida de cerca por Wilde, con $182.507 al mes, y Santos Lugares, que se mantiene en $181.394 mensuales. Por otro lado, los departamentos más asequibles se encuentran en Merlo, con un costo mensual de $96.058, Monte Grande, que se ubica en $111.645 mensuales, y Moreno, con un valor de $120.552 por mes.

Retrocede la rentabilidad en GBA norte

En la región del GBA norte se vio una ligera disminución de la rentabilidad inmobiliaria en comparación con el mes anterior, situándose en un 3,2% anual. Esto implica que se necesitarían 31,2 años para recuperar la inversión de compra, lo que representa un descenso del 3% con respecto al año anterior. En este contexto, las zonas de La Lonja y Belén de Escobar sobresalen con un atractivo retorno bruto del 5,8% y 5,4% respectivamente, lo que los convierte en opciones llamativas para inversores en busca de ingresos.

Mientras tanto, en el GBA oeste y sur, la rentabilidad experimenta una leve alza, situándose en un 3,3%. Esto significa que se requerirían 30 años de alquiler para recuperar la inversión de compra, lo que representa un incremento del 9% en comparación con el año anterior. En esta área, los barrios Wilde y Santos Lugares se perfilan como las mejores opciones de inversión, ofreciendo un atractivo retorno bruto del 5,8% y 5,6%, respectivamente.