Seis razones por las que, para vender, hay que bajar el precio

El mercado inmobiliario se encuentra frenado y no logra despegar. Las propiedades en oferta de venta aumentan cada mes y, en medio de la segunda ola de coronavirus, con la caída de los salarios y la falta de acceso a créditos hipotecarios, son muy pocas las operaciones que se concretan.

Los valores de venta publicados, mientras tanto, continúan en caída desde abril de 2019. Según el index que todos los meses releva ZonaProp, el precio medio de publicación en la ciudad de Buenos Aires se ubicó en US$2460 por m² en junio, un 0,9% menos respecto al mes pasado. Los precios de venta acumulan una baja de 3,3% en 2021 y 12,2% desde el máximo de 2019. Las unidades de pozo son las que muestran más resistencia a la baja de precio en 2021.

En este contexto, los brokers detallan seis razones por las que quien se decide a vender una propiedad debe bajar el precio de publicación para estar dentro del radar de la demanda.

1. El 23% de los departamentos fue retasado en los últimos seis meses

El último relevamiento de ZonaProp indicó que el 23% del total de los departamentos en venta fueron retasados a la baja en los últimos seis meses. Es el mayor porcentaje de los últimos cinco años. Para tomar dimensión, en 2017, el porcentaje de retasados se ubicó en 14% y, a partir de fines de 2018, subió hasta el nivel de 20%.

Otro dato a tener en cuenta es que el descuento promedio efectuado en el primer semestre es de 7,6%: registró un salto en mayo de 2020, pasando de 6,3% a 8,0% en promedio en tres meses.

2. Hay récord de avisos de venta

La cifra de avisos de propiedades en venta bate un nuevo récord cada mes. Actualmente, hay 152.000 propiedades en oferta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), un 32% más que el último año. Según se desprende del Monitor Inmobiliario que realiza Daniel Bryn en base a los datos de ZonaProp, la cantidad de inmuebles en venta no baja desde marzo de 2018.

A la hora de analizar por tipologías, en el último año, la oferta de departamentos aumentó un 33% respecto al mismo periodo anterior. La cantidad de unidades de dos ambientes registró el mayor incremento (había 23.157 a la venta y hoy hay 33.650, un 45% más), seguida por las de tres ambientes (de 21.738 a 29.800, un 37% más) y los monoambientes (de 18.817 a 24.915, un 33% más).

A su vez, mientras la cantidad de publicaciones sube, las búsquedas en portales caen. Aunque la cifra se recuperó un 82% en relación con el año pasado en plena cuarentena estricta por la pandemia de coronavirus, viene disminuyendo un 4% cada mes. “Todo sigue igual, la economía no arranca y no hay una buena expectativa. El stock se sigue acumulando semana a semana”, aseguró Soledad Balayan, directora de Maure Propiedades.

La broker habla de “un círculo vicioso” que enfrenta el mercado inmobiliario en donde se vinculan ocho factores que explican el panorama: por un lado, hay una acumulación del stock en venta y una demanda de compra que se encuentra en los niveles mínimos. Además, los precios de publicación no son referencia de los valores de venta, algo que, junto al deterioro del salario real y la falta de acceso a créditos hipotecarios, lleva a que la cantidad de operaciones que se concretan sea de las más bajas de la historia. A su vez, el cepo y las restricciones cambiarias, sumadas a la baja rentabilidad y las condiciones que impone la nueva ley de alquileres, dificultan el mercado.

En un contexto de alta oferta, los propietarios deben saber que tienen mucha competencia. En promedio, hay casi 10 departamentos en venta por manzana en CABA, cuando en los últimos cuatro años había seis. Las cifras aumentan en barrios más densos: en Recoleta, hay 47 inmuebles en oferta por manzana; en Puerto Madero, 46; en Palermo, 33; en Belgrano, 30 y en San Telmo, 27.

Para Bryn, se trata de un dato contundente imposible de ignorar a la hora de salir al mercado. “Los dueños tienen mucha competencia. Para poder vender en este escenario, deberían estar entre los cinco valores más bajos comparándose con otras propiedades similares”, afirmó.

3. Lo que ingresa al mercado lo hace a precios más bajos

Según datos relevados por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UdeSA), en CABA, el precio del metro cuadrado de los inmuebles que recién ingresan al mercado es más bajo en comparación con el de los que ya llevan un tiempo publicados. Así, se genera una brecha en los valores que, según Balayan, es importante tener en consideración al momento de la tasación. “Está ingresando competencia más económica”, sintetizó.

El indicador de tendencia de precios en venta marca que los valores de venta se encuentran en baja desde febrero de 2019. Los nuevos avisos siempre se ubicaron por debajo, pero en los últimos meses la brecha empezó a ampliarse. El precio de venta del metro cuadrado de las propiedades publicadas gira en torno a los US$2574, mientras que el de los inmuebles que recién ingresan al mercado cuesta US$2432, es decir, US$142 menos.

“Cada nuevo aviso debería publicarse a un precio competitivo para su venta contemplando los valores del m² de ese momento”, explicó Bryn y remarcó que, por eso, lo que ingresa al mercado lo hace a un precio más bajo. En relación a la brecha que se está ampliando, puntualizó: “Hay inmuebles que se publicaron hace meses y sus precios no fueron retasados periódicamente, por lo tanto quedaron ‘caros’ o ‘desactualizados’ para la nueva realidad del mercado que varía cada mes. Así, una nueva propiedad publicada termina teniendo un precio más ‘competitivo’”.

Para Balayan, el hecho de que los inmuebles que ingresan al mercado lo hacen a valores más bajos podría significar que los dueños “se están ajustando un poco más a la realidad”, mientras que, quizás, las inmobiliarias “están tomando menos propiedades fuera de precio”. “Acá juega mucho la expectativa de la persona, qué cree que va pasar en el mediano y largo plazo”, señaló.

Que el propietario decida bajar el precio, según la broker, siempre depende del costo-oportunidad. “Tiene que analizar cuánto le conviene tener la plata frenada. Si piensa que las propiedades van a seguir cayendo, le conviene bajar el valor y venderla. Si planea quedarse con los dólares y empieza a afectar la inflación en Estados Unidos, va a perder poder adquisitivo. Si va a venderla para comprar otra está en un mercado igual y le conviene hacerlo hoy porque va a tener más opciones”, analizó.

Según la Dirección General de Estadísticas y Censos porteño, que realiza informes trimestrales de acuerdo a los avisos de Argenprop, actualmente una propiedad permanece 275 días publicada en promedio hasta conseguir un comprador, es decir, alrededor de nueve meses.

El consejo del sector es confiar en la inmobiliaria que realice la tasación y, si el deseo es concretar una operación dentro del menor tiempo posible, poner a la venta el inmueble en un valor lógico teniendo en cuenta el escenario actual de acumulación del stock, baja demanda, deterioro del salario real y falta de acceso a créditos hipotecarios.

“La tasación no es una ciencia exacta, es una apreciación en base a distintas variables que uno analiza, pero la realidad te la da el mercado cuando publicás”, dijo Balayan. Aunque explicó que, una vez publicado, el precio del inmueble puede modificarse, lo ideal es salir al mercado con un valor razonable porque “lo que ocurre en los primeros 10 días es clave: si no ingresa dentro de los parámetros, no habrá una reacción”.

4. Por la baja rentabilidad que deja un alquiler, no hay inversores

La ausencia de inversores es otro de los factores que le puso un freno al mercado de compraventa. Es que, pese a que la renta neta que deja el alquiler de un departamento viene recuperándose tras la caída de 2020, el porcentaje anual que percibe un propietario ya se ubica por debajo de un dígito. Se trata del más bajo de la historia, sin contar únicamente el tiempo de pandemia.

De acuerdo a un informe de Reporte Inmobiliario, tener un departamento para alquiler aporta una Tasa Interna de Retorno Anual (TIR) del 0,83%, que resulta 0,32 puntos por encima de la medida de hace un año en plena pandemia, cuando los datos se distorsionaron totalmente y llegaron a su mínimo desde que se lleva adelante la serie. El estudio mide la rentabilidad neta y no bruta, que actualmente se ubica en el 2,71% anual.

La baja rentabilidad se sumó a otro factor explosivo en el mercado: la nueva ley de alquileres. La norma, con el objetivo de proteger al inquilino de precios y condiciones abusivas, introdujo una serie de regulaciones para el propietario que hicieron que tener una propiedad para generar renta sea poco atractivo.

Sin embargo, Bryn remarcó que, pese a que quien invierte en un inmueble para alquilar no obtiene “un resultado tan atractivo como antes”, lo mismo ocurre con todas las alternativas por fuera de los inmuebles, como un Fondo Común de Inversión y plazos fijos en pesos o dólares. “Por ello es que, más allá de los altibajos del valor del m², los inversores tradicionales siguen en muchos casos eligiendo este tipo de activo”, afirmó.

5. Las ventas están en un piso histórico

La cantidad de escrituras que se firman cada mes es uno de los indicadores más claros del momento que atraviesa el sector. En mayo, se concretaron en total 1901 operaciones de compraventa, un 18% menos que en abril, cuando se hicieron 2317. Se trata del segundo mes consecutivo que registra una baja. Así las cosas, el stock de inmuebles en venta se acumula y, desde abril del año pasado, no se detiene.

“Lo que está sucediendo es que, básicamente, la demanda está más restringida que nunca a un público que opera por necesidad en cuanto a cubrir mejores condiciones de habitabilidad en la vivienda que tenía, de ampliar metros, de mudarse por teletrabajo. Esa es la demanda y tiene que operar con recursos propios ya disponibles en dólares y, en muchos casos, vendiendo una propiedad”, analizó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. “Es un mercado sumamente restringido, sin crédito hipotecario y con ausencia general de inversores que hoy prefieren reservar liquidez antes que inmovilizar el dinero en un bien inmueble”, agregó.

En el mismo sentido, Balayan indicó que hay muchos factores que le ponen un freno al mercado: el invierno, la segunda ola de coronavirus, la llegada de las elecciones y la volatilidad del dólar blue. “Todo eso hace que muchas personas no se terminen de decidir a concretar la operación”, afirmó.

6. La brecha cambiaria genera incertidumbre

La suba o baja del dólar impacta directamente en el mercado inmobiliario. Por un lado, tiene efectos sobre el costo de construcción: la baja de los precios en dólares incide con el tiempo en el costo de “reposición” del m², es decir, en lo que sale construir un nuevo edificio. Si ese valor baja, disminuye en el largo plazo el valor del inmueble a estrenar y del usado. “Si construir un nuevo edificio arroja un valor del departamento más bajo, esto empuja al resto del stock a la baja”, analizó Bryn.

A su vez, la baja en la capacidad de compra de metros cuadrados, debido al aumento del dólar y un salario que no acompaña ese incremento, generan que haya menor demanda de inmuebles. “La brecha cambiaria y la volatilidad en el tipo de cambio arrojan un contexto de incertidumbre. La desconfianza mantiene alejados a los inversores, más aquellos que están decididos a operar por recambio, que ya tienen los dólares y quieren invertir para mejorar su vivienda o comprar una nueva propiedad”, opinó Rozados.

Aunque aseguró que los precios de los inmuebles están en caída, dijo que los propietarios “no están en su mayoría dispuestos a bajarlos en la medida que haría falta para que alguien con un ingreso o que tenga ahorros pueda comprar su primera propiedad”. También agregó que “no hay capacidad de endeudamiento con crédito hipotecario accesible. No hay una salida que implique que, a partir de la baja de precios, se pueda generar una demanda que equilibre las cantidades en un número mucho mayor al actual. La baja debería ser enorme y por ahora el que vende no está dispuesto a reducir”, agregó. El ritmo que marca el mercado es complejo y desde el sector señalan que, si no se generan condiciones para el ahorro, la inversión y el crédito, será muy difícil hacer que finalmente tome vuelo y despegue.