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Propiedades: ¿cuánto tiempo puede demorarse la venta de tu casa?
Se calcula que por manzana hay diez departamentos en venta en promedio; el stock de inmuebles se acumula y la cantidad de escrituras que se firman está en baja
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Las publicaciones de inmuebles se acumulan y el número de operaciones que se concretan disminuye desde abril. Este es el complejo escenario que atraviesa el mercado y que arroja un dato inquietante: vender una propiedad en Capital Federal actualmente puede demorar entre nueve y 12 meses, bastante más que hace un par de años atrás, cuando el tiempo promedio era de entre tres y seis meses.
En la Argentina, no existe una base de datos que centralice la información del mercado inmobiliario que se desprende de los distintos portales. Por eso, para saber cuánto tiempo demora actualmente una propiedad en venderse se deben tener en cuenta distintas variables. Según la Dirección General de Estadísticas y Censos porteño, que realiza informes trimestrales de acuerdo a los avisos de Argenprop, una propiedad permanece 275 días publicada en promedio hasta conseguir un comprador, es decir, alrededor de nueve meses.
Se trata de un 10% más que hace un año y un 22% más que dos años atrás, según señaló el economista Federico González Rouco. En diálogo con LA NACION, el especialista sostuvo que el dato es representativo ya que el informe toma todos los inmuebles del portal e indica cuánto tiempo llevan publicados. “Se supone que si el tiempo medio de publicación empieza a bajar, se están vendiendo más rápido y hay mas rotación”, explicó.
El análisis puede complementarse con distintos datos que dan cuenta de qué está pasando actualmente en el mercado. Daniel Bryn, titular de Invertire Real Estate, indicó que, “en un escenario normal”, un inmueble debería venderse entre tres y seis meses, pero actualmente la demora es de entre nueve y 12 meses.
Algo a tener en cuenta al considerar el tiempo que puede demorar la venta de una propiedad es la cantidad de stock acumulado. “En diciembre de 2017, época de créditos UVA, había 44.000 departamentos en venta y hoy hay 111.700 publicaciones. Es un primer indicio: las propiedades se acumulan mes a mes y no logran venderse”, explicó.
En esa línea, señaló que otro punto importante es comparar el stock disponible con el total de operaciones de compraventa que se concretan mensualmente. Es que la cantidad de escrituras que se firman es uno de los indicadores más claros del momento que atraviesa el sector. “En promedio, en los últimos cuatro años se firmaron 3400 escrituras cada mes y hoy estamos haciendo 2200. Es decir, se venden alrededor de 1000 departamentos menos. Hay más oferta y menos operaciones, la lógica es que se vende cada vez más lento”, aseguró Bryn.
De acuerdo al stock acumulado actualmente y a la cantidad de operaciones que se realizan, si todas las inmobiliarias se dedicaran a vender lo que ya está disponible demorarían alrededor de 47 meses, casi cuatro años. “En los últimos cuatro años, ese tiempo era de 29 meses, dos años en promedio. Se duplicó el tiempo de venta, se extendieron mucho los plazos”, remarcó.
Tres factores que aumentan el tiempo de venta
Los especialistas coinciden en que la falta de acceso a créditos hipotecarios es uno de los principales factores que llevan a que cada vez se concreten menos operaciones de compraventa. “El nivel de transacciones de hoy es mínimo, de supervivencia del mercado. No hay créditos porque los bancos no saben qué ofrecer, pero aún si hubiera son muy pocas las personas que podrían obtenerlos”, indicó González Rouco.
En el mismo sentido, Bryn señaló que a la falta de créditos se le suma la disminución del salario en dólares. “En abril de 2018, el promedio era de US$900 mensuales, cuando actualmente el monto es de US$434 por mes. El sueldo se devaluó, pero los precios de los inmuebles no bajaron en la misma proporción”, explicó.
Para Soledad Balayan, directora de Maure Propiedades, otra de las variables clave a tener en cuenta para entender por qué cada vez una propiedad demora más tiempo en venderse es la tasación. “Si el producto está bien tasado, no debería tardar más de cuatro meses en concretarse la operación. El problema es que hoy, en general, los dueños no quieren acceder al valor que está dando el mercado”, explicó.
Qué deben tener en cuenta los propietarios
El valor con el que se publica el inmueble incide en el tiempo de venta. “Cuando un producto sale al mercado, la primera reacción y lo que sucede en las dos semanas posteriores es muy importante”, afirmó Balayan.
En un contexto de alta oferta, los propietarios deben tener en cuenta que tienen mucha competencia. En la primera quincena de mayo, se registraron un total de 111.503 avisos, un 8% más que en marzo, según las publicaciones de ZonaProp. “Actualmente, por manzana hay diez departamentos en promedio en venta, cuando antes había tres. En algunos barrios, esa cifra aumenta: en Recoleta, hay 47; en Palermo, 33 y en Belgrano, 30″, remarcó Bryn.
El consejo de los brokers, entonces, es confiar en la inmobiliaria que realice la tasación y, si el deseo es concretar una operación dentro del menor tiempo posible, poner a la venta el inmueble en un valor lógico teniendo en cuenta el escenario actual de acumulación del stock, baja demanda, deterioro del salario real y falta de acceso a créditos hipotecarios.
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