Cómo afectará la revaluación de inmuebles en la Ciudad a las donaciones

Tras el anuncio de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) sobre la modificación del criterio con el que se calcula el valor de las propiedades en la Ciudad de Buenos Aires - que propone multiplicar por cuatro la valuación fiscal de la propiedad lo que provocaría aumentos en las sumas a pagar de Bienes Personales- la incertidumbre invadió a aquellos que posen un inmuebles en territorio porteño.

Entre las dudas sobre las cargas impositivas que podrían comenzar a percibir quienes antes no lo hacían, o el monto de los aumentos para quienes ya pagaban, aparecen otras cuestiones vinculadas a diferentes transacciones. Una de ellas es con respecto a la donación de inmuebles.

Según el Dictamen 1/2022 de la AFIP que modifica el criterio respecto a la valuación de los inmuebles en CABA, establece que sea aplicado a partir del período fiscal 2021, debido a que ningún contribuyente puede haber presentado las declaraciones juradas y pagado el tributo de ese período ya que los aplicativos no están operativos.

¿Qué pasará con las personas que reciban un bien donado? ¿Afectará el número de donaciones, que desde 2021 registra cifras récord? LA NACION consultó con el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires y con especialistas para comprender cómo podría afectar el revalúo en las donaciones.

El auge de las donaciones

La donación de inmuebles por Escritura Pública permite que en vida se pueda ejercer la voluntad de los propietarios del inmueble, y no ya como disposición de última voluntad, testamento o apertura de sucesión. Desde la sanción de la Ley 27587, que fue aprobada por un unanimidad a fines de 2020 y que permite que las donaciones vuelvan a ser un instrumento viable y que garantice la seguridad jurídica de los argentinos, en 2021 se registró un récord de donaciones.

En tanto, el revalúo fiscal inmobiliario impacta en el pago de Bienes Personales, a través de la Unidad de Sustentabilidad Contributiva ( USC ) -que fue creada en el año 2012 para los inmuebles en CABA-, y la misma resulta de multiplicar por 4 el monto de la valuación fiscal.

Así lo explica el escribano Martín Gutman. “En el año 2018, un dictamen de la AFIP consideró como base imponible la valuación fiscal homogénea y no la USC, criterio que ahora se ha modificado y se toma como base imponible la USC y no la Valuación Fiscal Homogénea, pero solo a efectos del Impuesto a los Bienes Personales”, dice.

En este sentido, ¿puede afectar el revalúo fiscal inmobiliario a las donaciones?

“Los costos en una donación están vinculados a la valuación fiscal, al valor inmobiliario de referencia en CABA (VIR) y en algún caso al valor real. En caso de que haya un revalúo que se aplica sobre el valor fiscal y se multiplica por cuatro desde ya que los gastos se verían afectados”, indica a LA NACION Bernardo Mihura de Estrada, secretario del Colegio de Escribanos de la Ciudad De Buenos Aires

Con relación a la parte impositiva, hay que hacer mención al aumento de Bienes Personales, que es el impuesto que abona el dueño o el usufructuario. “Si hago una donación pero me reservo el usufructo, la situación impositiva no va a cambiar: va a seguir pagando impuestos por el valor que indique el Estado con o sin revalúo”, expresa Mihura d Estrada.

Para Gutman el revalúo va a incidir en Bienes Personales, sea el inmueble donado o no. “Las personas físicas que detentan el dominio de un inmueble se encuentran a partir de ciertos montos de valuaciones basadas en la USC, alcanzados por el Impuesto a los Bienes Personales”, aclara. Por eso, advierte que si se dona un inmueble , el mismo tributará Bienes Personales en relación con la valuación nueva, “que igual la sufriría el anterior titular de dominio”.

Es decir, si yo tengo un inmueble por el cual pago Bienes Personales en un porcentaje de su valuación, si la misma aumenta por aplicársele el USC, mi alícuota del impuesto también aumentará. “Lo mismo por supuesto ocurrirá con el donatario de ese inmueble que será el titular de la propiedad en caso de hacerse la donación”, dice.

Ahora, ¿impactará el revalúo en la cantidad de transacciones? Los especialistas coinciden en que no. En 2021, la cantidad de donaciones en Capital registró un récord con 11.282 operaciones, según las cifras aportadas por el Colegio de Escribanos. En diciembre fue el mes con más donaciones, con un total de 1718. En tanto, en el primer mes de 2022 se contabilizaron 559. Desde la entidad destacan que “es un número bueno” para enero, donde las transacciones son más bajas, y superó el número respecto al mismo mes del año anterior, cuando se registraron 496 (y también fue un récord).

“No creo que sea un techo. La gente seguirá donando porque siempre es más económica esa operación que un futuro proceso sucesorio”, apunta el secretario de la entidad porteña.