Compraventa de inmuebles: se actualizaron los montos del COTI que debe tramitar el propietario antes de vender su casa

La Administración Federal de Servicios Públicos (AFIP) actualizó los valores mínimos a partir de los cuales se debe solicitar el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI). Este certificado es obligatorio en los procesos de compraventa de inmuebles, y debe ser gestionado por el propietario previo a la negociación y transferencia.

De esta manera, a partir de este mes, se debe solicitar cuando la base imponible del inmueble sea igual o superior a $22.810.177, lo que representa una variación del 143% con respecto al año anterior. “Este monto se establece según el impuesto inmobiliario o tributos similares que graven el inmueble, y/o el impuesto de sellos que graven su transmisión o el valor fiscal vigente”, explica Sebastián Domínguez, contador y CEO de SDC Asesores Tributarios.

El nuevo monto fue calculado por el Índice de Precios al Consumidor Nivel General (IPC), suministrado por el Instituto de Estadística y Censos (INDEC), de octubre de 2023 con respecto al mismo mes del año anterior -la misma actualización que se utiliza en la ley de Bienes Personales-. Es la primera vez que se emplea esta metodología para la actualización, que fue establecida en mayo de 2023 a través de la Resolución General 5362/2023, y se fijó que sea anual y en abril. “Con la alta inflación del último tiempo, actualizar por año no es razonable, debería ser trimestralmente para que no quede desactualizado”, aconseja Domínguez.

Antes de la modificación que establece cómo se ajustan los montos, eran fijados por la AFIP a través de una resolución general. Los últimos valores fueron establecidos de la siguiente manera:

• Desde el 1° de julio de 2016 al 30 de junio de 2022 el valor se mantuvo fijo en $1.500.000.
• Del 1° de julio de 2022 al 31 de mayo de 2023: $5.000.000
• Del 1° de junio de 2023 al 31 de marzo de 2024: se estableció en $9.400.000.
• Del 1° de abril de 2024 al 31 de marzo de 2025: $22.810.177

Quién debe solicitar el COTI

El COTI tiene que ser obtenido por el titular antes de que ponga el inmueble en negociación, oferta o de transferirlo a título oneroso (cuando el comprador paga una contraprestación por el bien o un precio cierto y en dinero, por ejemplo, a través de un contrato de compraventa.) o sobre inmuebles a construir. El titular del inmuebles puede ser: persona humana o jurídica, una sociedad anónima o una asociación; pero también puede ser solicitado por la inmobiliaria, siempre y cuando esté autorizado por el titular en su representación.

La AFIP, con este trámite, conoce qué inmuebles están a la venta y cuál es el valor de ofrecimiento de los mismos. Para que, cuando se escriture, el organismo nacional pueda comparar el valor con el que se ofertó y el de escrituración. “Así, de esta manera, puede detectar sub-escrituración (aquellos que declaren sus activos de forma inexacta: por un menor valor de lo que en verdad costó adquirirlos o construirlos) u otras irregularidades”, explica Dominguez. Es decir, el objetivo es de administración tributaria: controlar para tratar de evitar la evasión.

En qué casos no se debe solicitar

No se debe generar el COTI en las negociaciones, ofertas o transferencias de bienes inmuebles o derechos sobre bienes inmuebles a construir en las siguientes situaciones:

• Pertenecientes a miembros de las misiones diplomáticas y consulares extranjeras, a su personal técnico y administrativo y/o a sus familiares.
• Cuyos propietarios sean miembros de las representaciones, agentes y, en su caso, los familiares de los mismos que actúen en organismos internacionales de los que la Nación sea parte.
• Para las operaciones de expropiación realizadas a favor de los Estados Nacional, Provinciales o Municipales y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
• De tratarse de ventas judiciales.

¿Qué puede suceder si no se solicita el COTI?

En caso de que no se tramite, no existe un impedimento para la escrituración, “igualmente se podrá realizar la transacción”, afirma el contador. Pero puede traer consecuencias, tales como: la no obtención del certificado de bienes inmuebles; y, si se realiza la operación por intermedio de una inmobiliaria, esta es pasible de multas que están contempladas en la ley 11.683 (Aplicación, percepción y fiscalización de impuestos) que pueden llegar hasta los $45.000