Alquileres: el trámite que se ahorran los nuevos contratos y que los firmados antes del DNU de Javier Milei todavía tienen que hacer

Javier Milei derogó la Ley de Alquileres 27.551 por un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) y dejó sin efecto una obligación que regía desde 2021. Se trata del deber de registrar los contratos de alquiler de inmuebles en El Régimen de Registración de contratos de locación de Inmuebles de la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP).

Dado que la Ley de Alquileres sancionada en el 2020 disponía la obligatoriedad de registrar los contratos en la AFIP, al derogar la norma esa obligación deja de afectar a los contratos de locación de inmuebles firmados a partir del viernes 29 de diciembre de 2023, inclusive. “La resolución de la AFIP esta reglamentando algo de una norma derogada”, explica Sebastián Domínguez, contador y CEO de SDC Asesores Tributarios.

El contador aclara que para la deducción de Ganancias lo que tenías que tener es sólo la factura y el contrato, “entonces si la tenés podés deducirlo independientemente de que esté registrado en la AFIP”.

De hecho el especialista analiza que en el SiRADIG, el formulario en el que el empleado le informa al empleador las deducciones, lo que se muestra es que sólo se exige completar: el Cuit del locador, si intervino una inmobiliaria, se adjunta el contrato y establece el periodo del mismo, el monto y el detalle mensual y los comprobantes - es decir las facturas- y no hay campos que exijan el código de RELI del contrato.

Pero la derogación no necesariamente significa que esta obligación se elimina para todos los contratos de alquiler. “Se mantiene la obligación de registro por los contratos firmados con anterioridad a dicha fecha”, aclara Domínguez. Es decir que los contratos que se firmaron después del 1° de julio de 2020, antes del 29 de diciembre del 2023 y que sigan vigentes, todavía tienen la obligación de ser registrados en el ente recaudador.

Respecto a los beneficios impositivos que introdujo la última reforma que se hizo en octubre, en muchos de ellos se aclaraba que estaban atados a que el contrato estuviera debidamente registrado en el organismo. “Ahora si ya no hay una obligación de registro no interesa que la ley sujete beneficios a una obligación que ya no existe”, aclara Domínguez.

Cuando se implementó la medida, el objetivo fue “verificar el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los sujetos intervinientes en distintas operaciones”, según explicó el ente recaudador en un comunicado, aunque aclaró que “el objetivo no es recaudar sino fiscalizar, sistematizar, cumplir con lo que establece la Ley que, además, ayudará a transparentar el mercado de los alquileres”.

Un dato importante es que si bien es un deber de los propietarios, los inquilinos también tienen derecho y pueden informar la existencia del contrato a la AFIP.

De todas formas, el abogado Enrique Abatti señala que la registración no tenía mucho sentido dado que “con el solo hecho de emitir factura o recibo oficial la AFIP ya conoce la existencia del contrato” y aclara que el trámite estaba más orientado a cuestiones estadísticas.

Sin embargo, pocos fueron los casos en los que los contratos se registraron. ¿La razón? Generaba una alta carga impositiva al propietario como, por ejemplo, el pago de Ingresos Brutos.

Del lado del inquilino, muchas veces se replica esta voluntad de evitar el “blanqueo” del contrato. En ese sentido, Abatti señala que “en cuanto a contratos de locación de vivienda hay mucha informalidad. La mayoría no emite factura porque, por ejemplo, ¿de qué manera justifica un monotributista de la menor categoría que está pagando $350.000 de alquiler por mes? No quieren que se emita factura y menos aún que se registre el contrato”.

¿Cómo se hace el trámite?

Se puede hacer de manera digital a través de la página de la AFIP ingresando con la clave fiscal en el apartado en “Registro de Locaciones de Inmuebles-RELI-CONTRIBUYENTE”.

¿Qué información hay que presentar?

Para poder registrar el contrato se deben presentar aquellos datos vinculados a su rol de locador, a la identificación del inmueble y del resto de los intervinientes en el contrato. Información de su ubicación (código postal, jurisdicción provincial, localidad o CABA, calle, número, piso, departamento, unidad funcional), la fecha de inicio y finalización del acuerdo, el monto abonado y frecuencia de pago, y los comprobantes respaldatorios de pagos efectuados. Además, se deberá adjuntar en un archivo “.pdf” o “.jpg” el contrato firmado.

El propietario deberá presentar su Clave Única de Identificación Tributaria (CUIT), Código Único de Identificación Laboral (CUIL) o Clave de Identificación (CDI) de cada uno de los titulares y porcentaje de titularidad.

¿Qué contratos pueden registrarse?

• Locaciones de bienes inmuebles urbanos.
• Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales.
• Locaciones temporarias de inmuebles -urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares.
• Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles como locales comerciales y/o “stands” en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, etc.

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