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Con más de 100.000 propiedades en venta, un informe revela qué departamentos no conviene comprar y por qué
La investigación también detalla los inmuebles que se venden más rápido
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LA NACIONManuela Viñales
En 203 km², la ciudad de Buenos Aires alberga más de 3,1 millones de habitantes, lo que la posiciona como una de las urbes más densamente pobladas de América Latina.
Dividida en 38 barrios, que a su vez se agrupan en 15 comunas, actualmente hay más de 113.000 inmuebles en venta publicados en el territorio -con 12 meses consecutivos de crecimiento interanual del stock-, según el informe de Radar Inmobiliario del mes de mayo. Para tener una referencia, desde el máximo de junio 2022 (164.955 unidades en promedio) el stock cayó casi un 40% hasta el mínimo de mediados de 2024, y ahora lleva un año creciendo nuevamente.
Si se compara este valor con el de otra capital de escala similar, como Madrid —que tiene cerca de 3,5 millones de habitantes— la diferencia resulta llamativa: en la ciudad española las propiedades a la venta publicadas apenas rondan los 16.000 avisos. Es decir, una oferta aproximadamente 85% menor a la de Buenos Aires, con 400.000 habitantes menos.
En este contexto, se da una paradoja: a diferencia de lo que ocurre en otras capitales, en las que la cantidad de viviendas no es suficiente, la ciudad de Buenos Aires está sobreofertada en propiedades. “El stock actual en la Ciudad está por encima de lo que el mercado necesita”, señala Gabriel Brodsky, CEO de Grupo Predial.
¿Qué inmuebles se venden más rápido?
Buenos Aires atraviesa un escenario en el que las viviendas publicadas no escasean. Incluso algunos brokers afirman que “sobran”. Pero detrás de este fenómeno no existe una única explicación.
Maximiliano D ´Aria, director comercial de la inmobiliaria homónima, sostiene que el problema no radica en un exceso de propiedades en venta, sino en la falta de compradores con capacidad de pago. “Hoy el problema está más en la demanda afectada por falta de crédito, poca seguridad jurídica, poca estabilidad, que por una sobreoferta de producto”, resume.
A esto se suma otro factor: gran parte del stock disponible no coincide con lo que busca el mercado. “Hay mucho producto repetido y no tanto de lo que se vende fácil”, remarca Diego Cazes, gerente general de L.J. Ramos.
En este sentido, identificar cuáles son las características más buscadas se vuelve clave.
Si hay que definir atributos ganadores, Carola Fernández Berisso, gerenta del sector residencial de Achaval Cornejo enumera: “Las expensas bajas y la cochera son factores importantes, pero la ubicación, el estado y la luminosidad son las tres patas fundamentales para que un departamento se venda bien”. En la misma línea, D´Aria destaca el balcón como un requisito innegociable.
Aún así, los brokers coinciden en que el precio adecuado es el factor más determinante. “Hoy el mercado castiga mucho a las propiedades que arrancan sobrevaluadas”, explica Mateo García, director residencial en Toribio Achával, y agrega que los compradores cuentan con mucha oferta y una gran capacidad de análisis, por lo que una correcta tasación agiliza las operaciones.
“No hay sobreoferta en producto correcto: lo que está bien ubicado, bien diseñado y bien valuado se va absorbiendo”, resume Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.
“En zonas calientes, con alta demanda y buena calidad de producto, incluso los tickets más altos logran una absorción muy dinámica”, complementa Alan Flexer, gerente de la sucursal San Isidro de Narvaez.
Las tipologías que “vuelan”
Con los atributos definidos, resulta interesante analizar qué tipologías se venden más rápido.
En primer lugar aparecen los departamentos de dos ambientes, que “lideran claramente la velocidad de venta”, según Goldszer. La especialista explica que representan el punto de equilibrio entre accesibilidad y funcionalidad: permiten vivir o alquilar con buena rentabilidad y siguen siendo relativamente financiables dentro del contexto actual.
D´Aria agrega que esta tipología combina ticket de entrada accesible con una demanda constante, lo que genera una rotación alta.
Le siguen los departamentos de tres ambientes, que “responden al uso familiar típico, sobre todo desde que el home office pasó a ser parte de la vida cotidiana”, sostiene Cazes. Estas unidades no solo se adquieren como primera vivienda, sino también como inversión. “Los tres ambientes se compran como resguardo de capital y para alquilar”, detalla Fernández Berisso.
Durante el 2025 y el primer trimestre del 2026 los dos y tres ambientes fueron las tipologías más vendidas. Según Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával, representaron el 59% de las operaciones: 32% correspondió a dos ambientes, y 27% a tres ambientes.
Sin embargo, los porcentajes varían según el barrio analizado. En zonas como Recoleta y Palermo los tres ambientes “vuelan”, mientras que los dos ambientes permanecen más tiempo publicados, explica García.
Aunque la tendencia parece indicar que las unidades chicas son las que más rápido desaparecen del mercado, existe una excepción: los monoambientes, una de las tipologías más construidas en los últimos años. “Tardan en venderse porque hay bastante sobreoferta”, indica el gerente general de L.J. Ramos.
En el otro extremo, las unidades grandes enfrentan mayores dificultades en el contexto actual. “Los departamentos de gran tamaño -entre 170 y 180 m²- son los que más tardan en venderse porque no son para inversión, sino para vivienda familiar”, afirma la broker de Achaval Cornejo.
Los profesionales coinciden en que, en estos casos, la decisión de compra suele ser más racional y menos intuitiva. “En un contexto donde el crédito hipotecario todavía está en una etapa inicial de recuperación, el acceso a tickets altos continúa siendo más limitado”, agrega Flexer.
En este sentido, Brodsky introduce otra tendencia que vale la pena analizar: “Las unidades que permanecen más tiempo en venta son las de mucho metraje”. Un monoambiente grande compite con un dos ambientes. Lo mismo sucede con los dos ambientes amplios cuya superficie se asemeja a un tres más chico. “La gente prefiere tener un ambiente más a uno menos muy amplio”, concluye el especialista.
Las zonas más demandadas de la Ciudad
La ubicación es uno de los factores más importantes al momento de elegir una propiedad; el stock disponible no se distribuye de manera homogénea dentro de la Ciudad.
“La sobreoferta convive con escasez puntual en segmentos específicos: tres ambientes bien ubicados en Palermo y Belgrano, unidades a estrenar con cochera en barrios medios y propiedades con espacios exteriores”, explica Vázquez Blanco.
En este sentido, D´Aria identifica una tendencia clara: la demanda se refugia en el corredor norte, en barrios consolidados donde el comprador percibe mayor resguardo de valor. “Zonas como Palermo, Belgrano y Núñez encabezan las escrituras, mientras que el sur de la ciudad sufre la falta de crédito”, resume.
No obstante, también se observa un “efecto derrame” hacia barrios cercanos a los más cotizados, como Saavedra, Chacarita, Villa Crespo y Colegiales.
En números, durante 2025, Palermo concentró el 19,2% de las operaciones. Le siguieron Recoleta con 13,3% y Belgrano con 17%, según Vázquez Blanco, quien destaca a Caballito, Villa Urquiza y Almagro como barrios de alta rotación en el segmento de dos y tres ambientes.
En el otro extremo, aparecen las zonas del sur y el oeste extendido —Lugano, Parque Avellaneda, La Boca, Nueva Pompeya— donde el volumen de operaciones es menor y el tiempo de absorción es más elevado.
¿Usado o nuevo?
El precio sigue siendo uno de los factores más decisivos en las operaciones inmobiliarias. Por eso, el usado mantiene un público asegurado y, según coinciden los brokers, es el segmento que más rápido se vende. “Tiene mejor precio relativo, puede habitarse de inmediato y permite negociar más”, destaca Cazes.
Por otro lado, las unidades de pozo tienen sus ventajas y desventajas. Este segmento muestra “una recuperación importante impulsada por compradores que buscan financiarse en cuotas y apostar a valorización futura”, argumenta Flexer. Sin embargo, puede generar una incertidumbre sobre qué costo final termina pagando el cliente, advierte Fernández Berisso.
Las unidades a estrenar están en un punto intermedio. “Depende mucho del ticket y de si pueden escriturarse para ser aptos crédito”, explica Goldszer.
Según Vázquez Blanco, desde enero de 2024 el stock de unidades en construcción cayó un 83%, mientras que el de inmuebles usados de más de 50 años aumentó un 36%. Esto demuestra que la oferta de propiedades nuevas se contrae y que el usado continúa marcando el pulso del mercado.
Precio de publicación vs. precio de cierre
Las publicaciones de propiedades abundan, y muchas veces el valor inicial en el anuncio determina el éxito de la operación. Entonces, la brecha entre el precio de publicación y el precio de cierre merece un análisis aparte.
Contrario a lo que podría suponerse en un mercado con abundante oferta, los especialistas aseguran que el margen de negociación se redujo significativamente.
“La brecha está en mínimos históricos y sigue comprimiéndose”, señala Vázquez Blanco, quien advierte que los porcentajes de negociación del segmento residencial usado se ubicaron, en el cuarto trimestre de 2025, por debajo incluso de los valores del primer trimestre de 2019.
“La quita promedio sobre el último valor publicado pasó del 12% en 2020 al entorno del 6% entre el cierre de 2025”, detalla el especialista y advierte que incluso hay mediciones que registran una brecha del 4,3% en el primer trimestre de 2026. Para el especialista, es una de las señales más claras de que el mercado comienza a normalizarse.
En este contexto, los brokers destacan la importancia de una tasación adecuada, sobre todo en un mercado con mucha oferta. “Cuando el precio está bien puesto, la diferencia es chica; cuando no, directamente la propiedad no se vende”, resume Cazes.
Mateo García adjudica este fenómeno a un cambio de dinámica: “Hoy el control lo tienen los vendedores”. Según explica, eso hace que muchas negociaciones cierren más cerca del valor de publicación e incluso, en algunos casos, por encima.
En este escenario, publicar a un precio competitivo resulta fundamental para evitar que la propiedad permanezca demasiado tiempo en el mercado y genere sospechas entre los compradores, explica Fernández Berisso.
Aún así, el proceso todavía no terminó: en marzo de este año, el 25% de los avisos publicados en Zonaprop sufrieron rebajas que promediaron el 5,9%. Esto indica que todavía hay una porción de la oferta desalineada.
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