¿Conviene alquilar o comprar en 2026? La cuenta que tenés que hacer
En un mercado inmobiliario que cambia constantemente, saber cuál es la operación que más conviene en el contexto actual, es clave
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En 2026, la decisión entre alquilar o comprar en la Argentina se encuentra en un punto de inflexión, marcado por la estabilización de precios de venta de las unidades usadas (0,4% en el primer trimestre, de acuerdo a Zonaprop), una suba en los alquileres que llegó al 9,6% en el mismo período y un pequeño intento de reacomodamiento a la baja en las tasas de los créditos hipotecarios UVA por parte de algunos bancos.
Para millones de argentinos, comprar una vivienda no solo es una de las decisiones financieras más importantes en su vida, sino que el sueño de la casa propia sigue dependiendo de una sola palabra, que tiende a aparecer y desaparecer en distintos períodos del país: el crédito hipotecario. Cuando esto no pasa, las únicas respuestas posibles son la de la compra en efectivo -para quien tiene el dinero- o seguir alquilando.
La letra chica de los créditos hipotecarios
A pesar de que los créditos hipotecarios UVA volvieron al mercado en 2024, luego de un parate de casi cinco años, desde mediados de 2025 las tasas de interés de los préstamos bancarios subieron fuertemente -por encima del 10%-, impactando directamente en el bolsillo de los posibles tomadores. Pero, ya desde principios de este año, algunos bancos comenzaron a bajar su interés por debajo de ese 10%, situación que prende una luz verde en el mercado hipotecario.
Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria, advierte que el crédito en Argentina “aparece y desaparece”. Pone como ejemplo a quienes en 2018 decidieron esperar a que las tasas de los préstamos UVA bajaran más y terminaron perdiendo la oportunidad por seis años, hasta que volvieron a aparecer. Entonces ahí es donde empieza más la discusión financiera del crédito: si conviene o si no conviene.
Es clave entender que mientras más baja sea la tasa, “más barato” es el préstamo. A partir de intereses menores, califica más gente, pero al subir aumenta el filtro inicial. Esto es así porque para acceder a un crédito hipotecario se debe considerar que la cuota inicial no debe superar el 25% de los ingresos del solicitante o del grupo familiar, aunque en algunos bancos, la relación cuota-ingreso puede ser del 30%. Entonces, al subir la tasa, también sube el valor de la cuota inicial y se necesitará un ingreso demostrable mayor. Este punto es el que puede dejar a una persona fuera de la posibilidad de acceder.
Los créditos hipotecarios ajustados por UVA surgieron en abril 2016, durante el gobierno de Mauricio Macri. La principal característica de estos préstamos es que la cuota se ajusta por la inflación, lo que inicialmente permite pagar un saldo bajo, pero en una economía con una historia que la condena, el riesgo de aumentos en el tiempo es alto.
“Los que tomaron un crédito UVA en aquella primera etapa, por la alta inflación, tuvieron cuotas iniciales que pasaron de 25% de los ingresos del tomador a llegar a representar hasta un 40%”, explicó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Pero, a su vez, reflexionó: “Ese porcentaje es muy similar al que una persona debe destinar de su sueldo para pagar un alquiler”. Por lo que muchas personas se enfrentan a una decisión crucial: ¿conviene comprar una vivienda con crédito o seguir alquilando?
La cuota de un crédito vs. el alquiler de un departamento en CABA
La elección entre comprar y alquilar no solo depende del valor inicial de las cuotas, sino también de otros factores como: la estabilidad laboral, el monto inicial necesario (del 25% al 35%, dependiendo el banco) y la proyección a largo plazo (de 15 a 30 años) de lo que se quiera adquirir como vivienda. ¿Qué pesa más a la hora de tomar la decisión y qué se resigna?
Un ejemplo concreto tomando la cuota de un crédito hipotecario UVA y de un alquiler en la ciudad de Buenos Aires sería el siguiente:
- Un préstamo por $100.000.000, para la compra de un departamento de aproximadamente US$100.000, con una tasa del 9,5% (cercana al promedio actual ofertado, que es del 9,9%) a pagar a 20 años, la cuota inicial a pagar sería de $933.054 y se ajustará mensualmente por la variación de la UVA. Vale aclarar que se necesitarían ahorros previos de alrededor de US$30.000 para el monto total a pagar.
- Un alquiler en promedio para un monoambiente de 40 m² en la ciudad de Buenos Aires implica un alquiler mensual de alrededor de los $704.700, aproximadamente un 24,5% menos que la cuota del préstamo. En el caso de un dos ambientes, el alquiler promedio es de $814.660, un 12,69% menos que la cuota del ejemplo. Aunque, en esta ocasión, también el ajuste será por inflación, pero cada tres o cuatro meses dependiendo el contrato firmado.
Es importante aclarar que al hacer la cuenta tomando como referencia la tasa del Banco Nación, que es hoy la entidad que tiene la mayor parte del mercado hipotecario, la ecuación cambia. En este caso, el interés es del 6%, por lo que la cuota inicial para un préstamo de $100.000.000 a pagar en 20 años sería de $716.431 (similar a la del alquiler promedio de un monoambiente e inferior al de un dos ambientes)
Entonces, ¿qué conviene más?
La respuesta corta es: si se tienen los ahorros y la idea es quedarse en la propiedad a largo plazo, la compra se vuelve atractiva pudiendo calificar para un crédito hipotecario UVA, lo que permite financiar la vivienda propia en lugar de pagar un alquiler que, al igual que el préstamo, aumenta por inflación.
Para González Rouco, "si se quiere comprar y existe la posibilidad, se debe sacar el crédito cuando está disponible".
¿Conviene comprar en 2026?
Conviene si:
- Se cuentan con los ahorros para el adelanto: los bancos suelen pedir un 20-30% del valor de la propiedad.
- La búsqueda es de vivienda única: las tasas UVA para primera vivienda son más bajas que si es para segunda propiedad.
- Los precios están estables:en el primer trimestre de 2026, el precio medio del metro cuadrado subió levemente (0,4%), lo que indica que no hay una burbuja inmediata y el mercado se estabiliza.
- El precio del alquiler es alto: si el alquiler cuesta casi lo mismo que una cuota hipotecaria, es mejor pagar una propiedad.
¿Conviene alquilar en 2026?
Conviene si:
- No existen ahorros para el anticipo o los gastos de escrituración.
- Si se necesita flexibilidad por un cambio de ciudad o de trabajo en menos de 5 años.
- La rentabilidad del alquiler es baja en la zona: en algunos barrios la oferta es alta y el alquiler es más “económico” que la cuota del banco.
Por lo que la respuesta a la pregunta depende de varios factores:
- Capacidad de pago y estabilidad laboral: si se cuenta con un ingreso estable que permita afrontar las cuotas crecientes de un crédito UVA, puede ser una buena opción para asegurarse una vivienda propia a largo plazo. Sin embargo, en situaciones de inestabilidad laboral, el alquiler ofrece mayor flexibilidad, principalmente porque los contratos son a corto plazo.
- Tolerancia al riesgo: los créditos UVA implican un riesgo inflacionario que no todos están dispuestos a asumir. Aquellos que prefieren certezas pueden inclinarse por el alquiler, a pesar de sus incrementos.
- Objetivos a largo plazo: comprar una vivienda significa un compromiso a largo plazo. Alquilar, en cambio, puede ser más conveniente para quienes buscan no vivir por mucho tiempo en un mismo lugar o no quieren asumir deudas por varios años.
La decisión final dependerá de las circunstancias particulares de cada persona o familia, su situación financiera y sus objetivos a largo plazo. Evaluar cuidadosamente ambas opciones y, de ser posible, asesorarse con un experto financiero es fundamental para tomar la mejor decisión en este escenario incierto.
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