“Solo tres días para intimar por falta de pago”: el cambio en los alquileres con la nueva ley de Propiedad Privada
La modificación se enmarca dentro de un proyecto más amplio que busca agilizar los desalojos y reduce los tiempos de deuda del inquilino
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El proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada que busca impulsar el Gobierno no solo apunta a acelerar los desalojos; también introduce un cambio concreto que impacta de lleno en los contratos de alquiler: reduce drásticamente los tiempos de intimación por falta de pago.
Según el texto que se debate este miércoles en el Senado, en los alquileres con destino habitacional el propietario deberá otorgar un plazo mínimo de solo tres días corridos para que el inquilino regularice la deuda. Hoy, ese plazo es de 10 días.
El Código Civil y Comercial establece que pueden pasar dos meses de retraso en el pago por parte del inquilino hasta que el propietario lo intime, excepto que en el contrato se indique otro plazo acordado con el propietario. Pasados esos dos meses, el dueño puede realizar la intimación que, de aprobarse el proyecto actual, obligaría al inquilino a cumplir la deuda en tres días.
Cabe aclarar que a pesar de que se retomó el debate del proyecto que fue presentado el 27 de marzo, el oficialismo aseguró que no habrá dictamen, al menos, hasta la próxima semana.
El recorte en los días de intimación no es menor. En la práctica, implica acortar la posibilidad de reacción del inquilino a menos de la mitad y acelerar el inicio del proceso judicial en caso de incumplimiento.
Este es uno de los puntos que más debate genera. “Desde la Cámara no estamos de acuerdo con que el plazo sea solo de tres días, es muy poco. Hay que dejarlo tal cual está (10 días)”, dijo Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
Por su parte, Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados, manifestó: “El gobierno quiere que se vote una ley en donde si la familia inquilina se atrasa tres días en el pago del alquiler es desalojada de inmediato”.
La modificación se enmarca dentro de una reforma más amplia que busca agilizar los desalojos y reducir los tiempos de resolución de conflictos. En ese sentido, el proyecto establece que todos los procesos de desalojo, ya sea por falta de pago, vencimiento de contrato o intrusión, se tramiten bajo el esquema de juicio sumarísimo, el más rápido del sistema judicial.
Los puntos clave de la reforma en el proceso de desalojo
El texto del proyecto establece que todos los procesos, tanto por falta de pago como por intrusión o toma de inmuebles, pasen a tramitarse mediante juicio sumarísimo, el procedimiento más rápido del sistema judicial argentino. Para eso, la reforma modifica artículos del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación que rige exclusivamente en la ciudad de Buenos Aires, sino también el Código Civil y Comercial de la Nación, que es una ley de fondo aplicable en todas las provincias. Los principales cambios propuestos se centran en los siguientes puntos:
Juicio sumarísimo
El texto establece que todos los procesos, tanto por falta de pago como por intrusión o toma de inmuebles, pasen a tramitarse mediante juicio sumarísimo, el procedimiento más rápido del sistema judicial argentino. Para eso, se modifica el artículo 679 del Código Procesal Civil y Comercial.
La diferencia no es menor. “Mientras que un proceso ordinario puede extenderse entre un año y medio y dos años, el esquema sumarísimo reduce significativamente los plazos, podría resolverse en alrededor de seis meses”, explicó Abatti.
Restitución anticipada del inmueble
En casos de intrusión (situaciones donde personas ingresaron o permanecen en una propiedad sin permiso del dueño), el juez puede devolverle la tenencia al dueño antes de que se dicte la sentencia final. El proyecto especifica que esto puede pedirse una vez que la demanda haya sido notificada oficialmente. Esa solicitud deberá resolverse en un plazo de cinco días.
Por falta de pago o incumplimiento de contrato, el demandante también puede solicitar y obtener la entrega del inmueble de forma anticipada (antes de que se dicte la sentencia final). Para esto, debe prestar una caución juratoria (un compromiso legal de hacerse responsable por posibles daños) y el trámite seguirá los plazos rápidos del juicio sumarísimo.
Como medida de equilibrio, si se demuestra que el propietario pidió la desocupación inmediata ocultando que el inquilino sí había pagado o escondiendo el contrato real, el juez le impondrá una multa de hasta 10 veces el valor del último alquiler a favor del inquilino.
Reconocimiento judicial e identificación de ocupantes
Otro cambio relevante es la incorporación de un reconocimiento judicial temprano. Ante situaciones de deterioro, uso abusivo, falta de pago o intrusión, el juez deberá ordenar una inspección dentro de las 72 horas desde la primera providencia. El objetivo es identificar a los ocupantes con nombre, apellido y DNI, con intervención del Defensor Oficial.
Modernización de notificaciones
La iniciativa también avanza en la modernización de las notificaciones, al habilitar el domicilio electrónico (si fue constituido en el contrato) como canal válido tanto para comunicar la demanda como para intimar el pago en contratos de alquiler de vivienda.
El docilio electrónico es un domicilio virtual, gratuito, seguro y obligatorio, constituido por los ciudadanos para la recepción de comunicaciones de los distintos organismos provinciales, con la finalidad de que los mismos sean fehacientemente notificados.
Limitación de pruebas
En paralelo, en los juicios fundados específicamente en falta de pago o vencimiento de plazo, solo se admitirá la prueba documental y pericial, con el objetivo de evitar demoras asociadas a otros medios de prueba.
El texto refuerza, además, la etapa final del proceso. El mandamiento de lanzamiento incluirá de manera explícita la autorización para el uso de la fuerza pública, el allanamiento y la apertura de cerraduras, incluso si el inmueble parece estar desocupado. También se habilita al oficial de Justicia a designar depositarios (una persona física o jurídica) para los bienes muebles que se encuentren en la propiedad.
LA NACION
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