Créditos hipotecarios: el Gobierno reglamentó las hipotecas divisibles para propiedades en construcción

Luego de ocho meses de que salieran a la luz las hipotecas divisibles para proyectos en desarrollo, finalmente el Gobierno reglamentó la implementación de estos préstamos. Se trata de una novedad muy positiva para el mercado, ya que son préstamos dirigidos a financiar la compra de inmuebles en construcción o de lotes, algo que prácticamente todavía no existía en el sector inmobiliario argentino.

A través de la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y de Justicia, publicada ayer en el Boletín Oficial, se dispone que “podrán constituirse hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común”.

En otras palabras, tal como difundió la página oficial del Gobierno, la medida permite que, a partir de ahora, "cualquier persona pueda acceder a un crédito a largo plazo, para financiar la compra de un desarrollo inmobiliario en construcción (conocido comúnmente como “pozo”) o de un lote en un barrio, incluso antes de la subdivisión de terrenos". Aseguran que tendrá las mismas condiciones que las de una propiedad terminada, de tal manera que se facilite el acceso a la vivienda desde las primeras etapas de un proyecto.

De esta forma, un desarrollador podrá constituir una hipoteca general sobre el terreno o el proyecto completo, los compradores ya ir pagando su departamento durante la obra y, luego, —cuando se completa la construcción y se dividen las unidades— esa hipoteca también se divide, asignando el saldo correspondiente a cada comprador (en función del inmueble que adquirió y del saldo que le quede pendiente de pago), y pasa a ser el deudor individual frente al banco.

Se trata de una medida muy positiva para el sector, ya que, hasta ahora, casi todas las líneas de préstamo que ofrecen los bancos están destinadas a propiedades usadas. Las unidades a estrenar, salvo que estén listas para escriturar, no pueden comprarse con un préstamo hipotecario, al igual que las propiedades en pozo (las que todavía no están construidas). Hay que tener en cuenta que los pisos nuevos desde que se terminan de construir hasta que se escrituran atraviesan un proceso que lleva entre seis meses y un año en CABA, y un año y medio y dos en provincia. La cuestión es que, como un crédito hipotecario necesita del inmueble como garantía-que se pueda hipotecar y que esté listo para escriturar-, prácticamente todas las líneas que ofrecen los bancos con financiación de más de 20 años están destinadas, en general, a la compra de departamentos usados.

Ahora esta situación cambiaría, ya que los compradores tendrán la posibilidad de contar con financiamiento para acceder a una vivienda que aún no existe, que está en pozo o en ejecución, o incluso a la compra de terrenos. En palabras de la página oficial del Gobierno, la medida busca “fomentar el crédito, impulsar al sector y a la construcción, y reducir el déficit habitacional en la Argentina”.

Además, impulsa tanto a los compradores como a los desarrolladores, que contarán con financiamiento para comprar una propiedad (para los primeros) y avanzar en sus proyectos inmobiliarios (a los segundos). “Es una medida muy positiva para el sector, ya que, con la reglamentación, los desarrolladores ya cuentan con los requisitos para implementar esta herramienta y los bancos ya pueden empezar a ofrecer este financiamiento”, asegura el economista Federico González Rouco, de Empiria Consultores, y agrega: “Para el desarrollador permite tener acceso a desembolsos a medida que avanza la obra y empieza a armarse una cartera de créditos que luego puede ser vendida en el mercado y con eso volver a prestar”.

Ahora que está la reglamentación, queda pendiente esperar a que los bancos incorporen esta medida, dado que estaban esperando los requisitos. Issel Kiperszmid, fundador de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), que reúne a 140 empresas del sector, resaltó el trabajo que hicieron desde la CEDU para implementar esta resolución y reconoció que ahora falta que los bancos la adopten.

En ese sentido, reconoció las dificultades que habrá: “Las tasas de interés virtualmente se han más que duplicado desde que empezaron a dar créditos hipotecarios hasta hoy, realidad que muestra con un mensaje claro que los bancos no cuentan con el fondeo a largo plazo para estas operaciones”, explicó Kiperszmid y agregó: “Por eso el gobierno debería dar un puntapié inicial para que se arme un mercado de capitales, para que los bancos puedan descargar estas hipotecas”.

Rouco opina que, además del hecho de que los bancos no cuentan con fondeo (punto no tan complicado en este caso, ya que son hipotecas para las que se necesita menos fondeo que un crédito hipotecario, dado que, en general, el préstamo se desembolsa en etapas), la cuestión es “si los bancos quieren o no ser parte del proceso de dar este tipo de financiamiento, ya que en la compra de un crédito hipotecario existe un departamento en garantía; acá puede fracasar el proyecto inmobiliario y cuenta con más partes involucradas en el procedimiento (todos los compradores de los departamentos de un edificio, por ejemplo), por lo que es un modelo que cuenta con más riesgo”.

“La noticia es muy positiva para el sector. Más allá de la buena noticia lo tomamos con cautela, entendemos que ahora tiene que avanzar del lado de los bancos en generar un producto para entender a qué tipo de desarrolladores lo pueden ofrecer, ya que primero la relación la establece el banco con el desarrollador y, posteriormente, con los clientes finales”, comparte Alan Flexer, gerente de emprendimientos & residencial en Narvaez.

“Esto representa un giro importante”, señala Bernardo Mihura de Estrada, director del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) de la Capital Federal dependiente del Ministerio de Justicia de la Nación, y agrega: “Antes, quien compraba una propiedad en construcción solo podía financiarse a través del desarrollador. Con esta normativa, el comprador puede tomar un crédito bancario con una garantía real sobre una unidad futura, gracias a la figura de la hipoteca divisible y el registro de boletos, lo que facilita el ingreso al sistema de más actores financieros.

Kiperszmid explica que la reglamentación señala en detalle cómo se debe hacer la subdivisión, cuándo se libera al deudor original, la documentación que hay que presentar, entre otros. Santiago Vitali, consultor financiero para desarrolladoras inmobiliarias, explica cómo es el paso a paso del proceso:

• Se da una estructuración previa, en la que el desarrollador constituye un fideicomiso o una SA de propósito específico. Luego se escritura el terreno a nombre del vehículo legal, y se proyecta un plan de obra con división en PH futura o unidades funcionales determinadas.
• Se solicita el crédito hipotecario divisible: el desarrollador solicita un préstamo al banco (crédito puente o intermedio) con garantía hipotecaria sobre el terreno y, progresivamente, sobre cada unidad. El crédito puede otorgarse en tramos contra avance de obra certificado.
• Esquema de división: a medida que las unidades se individualizan (mediante reglamento de copropiedad o avance del plano de PH), la hipoteca se subdivide en garantías sobre cada unidad. Esto permite liberar unidades puntuales (mediante cancelaciones parciales) o trasladar deuda sobre otras aún no vendidas.
• Una vez terminado el proyecto, el comprador tiene la opción de cancelar la deuda en un solo desembolso o puede adquirir un préstamo hipotecario con el banco y devolverle a esta entidad lo que le resta por el pago del inmueble.

Según establece la resolución, se permitirá crear una hipoteca divisible a los dominios que:

• consten libres de gravámenes o reconocidos por el acreedor
• cuenten con un proyecto urbanístico que determine la modalidad de subdivisión
• y su acto constitutivo prevea la conformidad de las partes para realizar la división del crédito y de la garantía hipotecaria. En esta línea, las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias conforme la legislación vigente y la reglamentación aplicable. Esto último es muy importante, ya que podría permitir colocar en el mercado de capitales esos créditos, para venderlos y darle más liquidez a los bancos, que, a su vez, podrán así seguir prestando dinero.

Mihura de Estrada detalla que otra innovación clave que implementa esta medida es la anotación registral de los boletos de compraventa, una herramienta que protege al comprador que aún no tiene título de propiedad, pero ya pagó por una unidad parte del precio. El nuevo régimen permite inscribir estos boletos en el Registro de la Propiedad Inmueble o en entidades privadas autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV).

“El Código Civil y Comercial ya convalidaba por medio del en el Articulo 1170 la posibilidad de inscribir los Boletos de Compraventa. Lo que prevé esta reglamentación es que para inscribir boletos de comprobantes de unidades proyectadas, primero hay que registrar en el Registro de la Propiedad Inmueble el «alta del proyecto» y luego de ello, el desarrollador podrá inscribir sus boletos en cualquier registro habilitado para esa gestión, es decir el propio Registro de la Propiedad Inmueble o aquellos Registros que en un futuro se creen en la órbita de la Comisión Nacional de Valores ”, explicó Mihura de Estrada.

Vale aclarar que también se establece que la inscripción de estos boletos tendrá una caducidad a los 5 años si no se renueva antes, para evitar que el sistema se eternice sin escrituración.

La normativa también reglamenta la hipoteca sobre el derecho real de superficie, una figura que permite construir en un terreno o parte de él sin ser su propietario, y usar ese derecho a construir como garantía hipotecaria (el superficiario). “La novedad incorporada es que, al terminarse la construcción por parte del superficiario, la indemnización debida por el nudo propietario al superficiario podrá consistir en la transmisión del dominio pleno y perfecto sobre las unidades construidas por el superficiario. Esto puede ser clave para diferentes tipos de proyectos y en especial para aquellos en donde el que aporte el terreno sea el estado”, señala Mihura de Estrada, quien considera que esta herramienta será útil tanto para proyectos públicos como privados.

Por María Josefina Lanzi

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