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Créditos hipotecarios: hoy se licitan otros $200.000 millones y ya hay algunas señales de recuperación del mercado inmobiliario
A diferencia de la primera subasta, los fondos ya no estarán limitados exclusivamente a quienes compren su primera vivienda
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LA NACIONCandela Contreras
A un mes de la primera licitación del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) para impulsar los créditos hipotecarios, este martes se realizará la segunda subasta de fondos. El Banco Central (BCRA) convocó nuevamente a las entidades financieras entre las 11 y las 15 para competir por otros $200.000 millones, que serán colocados en depósitos a plazo fijo UVA entre las entidades financieras y deberán utilizarse exclusivamente para financiar la adquisición, construcción, ampliación o refacción de viviendas.
La nueva licitación llega, además, en un momento en el que el crédito hipotecario empieza a mostrar señales más claras de recuperación. En septiembre se otorgaron préstamos UVA por el equivalente a US$280 millones, según datos de Federico González Rouco, economista de Empiria en base al BCRA. Aunque el volumen todavía se ubicó 21% por debajo de septiembre de 2025, significó una marcada mejora respecto de los primeros meses de este año.
El dato cobra relevancia porque después de tocar un piso de US$116 millones en mayo de este año, el mercado acumuló cuatro meses de recuperación y septiembre se convirtió en el mejor registro de 2026. Aun así, permanece lejos del pico de US$372 millones en octubre del año pasado.
Pero todavía es demasiado temprano para atribuir toda esa recuperación a los fondos del FGS. De acuerdo con González Rouco, durante septiembre se colocaron unos $61.000 millones más que en agosto, una cifra equivalente aproximadamente a un tercio del dinero colocado por el fondo previsional en la primera licitación. Sin embargo, el crecimiento mantuvo prácticamente el mismo ritmo que venía mostrando el crédito en los meses anteriores. Pero, según lo que estima el economista, octubre todavía mostraría una caída interanual, mientras que noviembre podría ser el primer mes en el que el crédito vuelva a crecer frente al mismo período de 2025.
El cambio que amplía quiénes podrán acceder
La incorporación más relevante de esta nueva licitación es que los fondos ya no estarán destinados exclusivamente a la compra de la primera vivienda como lo fueron en la primera puja. Ahora, además de acceder personas que no sean titulares de otra vivienda, también lo pueden hacer quienes, aun siendo ya propietarias, no puedan disponer de su uso.
Según detalló González Rouco, el cambio permite incorporar situaciones que hasta ahora podían quedar afuera: por ejemplo, “una persona que posee una parte de un inmueble recibida por herencia pero no vive allí, o alguien que es titular de una propiedad cuyo usufructo pertenece a otra persona, como puede ocurrir con una donación en vida”.
Luego de la licitación, los bancos tendrán 90 días corridos desde que los fondos son acreditados para aplicarlos para evitar que los recursos queden inmovilizados. Una vez transcurrido ese tiempo, el FGS podrá solicitar la cancelación anticipada de la parte del plazo fijo que no haya sido efectivamente transformada en créditos hipotecarios por cada banco.
Qué pasó con la primera licitación
El 7 de septiembre se ofrecieron $200.000 millones, participaron 18 entidades, se recibieron ofertas por más de $280.000 millones y finalmente quedaron 13 bancos adjudicatarios.
La operación forma parte del programa anunciado por el Gobierno por hasta dos billones de pesos, pensado para atacar uno de los principales problemas del sistema hipotecario argentino: los bancos captan buena parte de sus depósitos a muy corto plazo, pero deben prestar para viviendas a 15, 20 o incluso 30 años. Según anunció el propio ministro de Economía, Luis Caputo, serán 10 licitaciones de $200.000 millones cada una.
El efecto más visible apareció rápidamente en las tasas que, tras la primera subasta, distintos bancos comenzaron a recortar el interés de sus préstamos UVA y el 7,5% comenzó a convertirse en la referencia del mercado, ya que ese fue el límite establecido para las líneas fondeadas con recursos del FGS.
Según el relevamiento de Empiria, la tasa ofrecida promedio por los bancos privados, que un año atrás rondaba el 13%, cayó hasta alrededor del 8,1% hacia fines de septiembre. Entre los bancos públicos se ubicó cerca del 7,2%, mientras que la de los privados fue de aproximadamente 7%.
La baja de tasas mejora el acceso porque permite reducir la primera cuota o aumentar el monto al que puede aspirar una familia con determinado ingreso. Es más, cuando presentó el programa, Caputo estimó que los dos billones de pesos previstos podrían financiar soluciones habitacionales para entre 17.000 y 18.000 familias, tomando como referencia un crédito promedio cercano a los $114 millones.
El objetivo es que el fondeo del FGS funcione como un impulso inicial para que los bancos puedan prestar a plazos largos, bajar las tasas y, eventualmente, ampliar por otras vías la escala del mercado hipotecario.
Ya aparecen las primeras escrituras
A menos de un mes de aquella primera subasta, también empezaron a aparecer las primeras operaciones concretas financiadas con esos recursos. Un ejemplo es el del Banco Ciudad que informó que ya se concretaron las primeras escrituras correspondientes a su nueva línea hipotecaria fondeada con recursos del FGS y volverá a participar de esta segunda licitación.
La entidad tiene actualmente 184 préstamos aprobados por un total de $15.355 millones, destinados a primera vivienda en la Ciudad de Buenos Aires. En este caso, el banco ofrece una tasa preferencial del 6,5% TNA, por debajo del máximo de 7,5% establecido en el esquema del FGS.
Las primeras operaciones fueron para departamentos de entre uno y tres ambientes ubicados, entre otros barrios, en Almagro, Caballito, Flores, Parque Chacabuco, Liniers, La Boca, Recoleta, Palermo, Belgrano, Villa Urquiza y Saavedra. La cuota inicial promedio fue de $550.000 y el monto promedio de las operaciones alcanzó los $84 millones, con plazos de financiación de entre 15 y 25 años.
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