Créditos hipotecarios: la nueva medida del Gobierno podría bajar las tasas, el monto de las cuotas y el ingreso necesario para acceder

Este miércoles, el Gobierno puso sobre la mesa una de las medidas más importantes del último tiempo en lo que tiene que ver con el acceso a la primera vivienda. Luis Caputo, ministro de Economía, anunció que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) destinará dos billones de pesos (unos US$1500 millones) para fondear a los bancos y ampliar la oferta de créditos hipotecarios.

La medida se conoce en medio de un mercado que, a partir de la segunda mitad de 2025, comenzó a perder fuerza y que todavía enfrenta uno de sus mayores obstáculos: conseguir el dinero para prestar a 20 o 30 años.

Para poner en contexto, el año pasado se otorgaron alrededor de 44.000 créditos hipotecarios en el país y, en los primeros siete meses del 2026, se concretaron 14.715 préstamos, un 39% menos que los 24.271 registrados en el mismo período del año anterior. Por lo que, de mantenerse el ritmo actual, el año terminaría con cerca de 30.000 operaciones.

Sobre ese universo, el programa anunciado por Caputo podría generar entre 15.000 y 20.000 préstamos más. “Se podrían financiar soluciones habitacionales para entre 17.000 y 18.000 familias”, estimó el funcionario durante la conferencia de prensa. Es decir, podría agregar un volumen equivalente a más de la mitad de los créditos que el mercado proyecta otorgar durante todo 2026.

Es importante aclarar que el FGS no otorgará directamente los créditos, sino que colocará dos billones de pesos mediante licitaciones de plazos fijos en las entidades financieras, que después deberán transformar esos recursos en hipotecas.

“Cada licitación será por $200.000 millones y ninguna entidad podrá quedarse con más del 20% de los recursos ofrecidos. Esto significa que cada banco podrá adjudicarse como máximo $40.000 millones por licitación”, explicó Federico González Rouco, economista especializado en vivienda de la consultora Empiria. Con un programa total de dos billones de pesos, si cada licitación fuera por $200.000 millones, el esquema permitiría realizar el equivalente a 10 licitaciones; resta saber cada cuánto se realizarán. “Si con esto meten 17.000 créditos en seis meses, es un montón; si es en dos años, es muy poco”, aseguró el economista.

El programa comenzará a licitar fondos desde la semana próxima y tendrá dos alternativas de fondeo: depósitos a un año, con una tasa mínima de UVA +2,5%, y depósitos a cinco años, con UVA +4,5%.

Los bancos competirán por esos recursos ofreciendo la tasa que estarán dispuestos a pagarle al FGS. Cuanto mayor sea la tasa ofrecida, mejores posibilidades tendrán de quedarse con los fondos. Sin embargo, existe una condición decisiva: los créditos hipotecarios originados con ese dinero no podrán tener una tasa superior a UVA +7,5%.

Ese es el límite que puede cambiar el escenario de hoy, ya que actualmente los bancos que ofrecen hipotecas en esa tasa o menos son el universo más chico. Por ejemplo, el Banco Nación se encuentra en 6,7%, mientras que Banco Ciudad y BBVA tienen tasas de UVA +7,5%; el ICBC ronda el 6,9% y algunos municipales y provinciales, como el de Rosario o Neuquén, se encuentran muy por debajo; mientras que las restantes entidades ofrecen líneas por encima de ese nivel.

Por eso, aquellos bancos que hoy cobren una tasa superior a UVA +7,5% y quieran acceder al fondeo del FGS deberán ofrecer los préstamos realizados con esos recursos a una tasa menor que la que actualmente tienen en sus líneas hipotecarias. Esto generaría directamente una cuota inicial e ingresos necesarios más bajos.

Según pudo saber LA NACION, algunas entidades ya anticiparon que buscarán participar y que se presentarán a las licitaciones porque el esquema representa una alternativa de fondeo atractiva.

Sin embargo, también marcaron que la disponibilidad de dinero no resuelve por sí sola el problema. “Del otro lado hay una demanda que necesita previsibilidad de sus ingresos, estabilidad laboral para poder acceder”, señalaron.

Es más, desde una de las entidades afirmaron que este anuncio “no elimina por completo el descalce de plazos, porque una hipoteca sigue teniendo una duración considerablemente mayor que ese fondeo previsto, pero lo reduce significativamente y, sobre todo, crea una fuente previsible de fondeo real de mediano plazo”. Y añadieron que “es un paso favorable dentro de un proceso más amplio de profundización financiera”.

La iniciativa apunta directamente al denominado descalce de plazos. ¿Qué quiere decir? Los bancos reciben buena parte de sus depósitos a uno, dos o tres meses y, a partir de esos recursos, deberían financiar viviendas durante 20, 25 o 30 años. Esa diferencia dificulta sostener un mercado hipotecario de gran escala.

“Es una muy buena noticia para el sector porque encara un problema que es el descalce de plazos de los bancos”, afirmó Fabián Achával, titular de la inmobiliaria homónima. “Que el FGS genere un depósito a uno o cinco años promueve liquidez y permite que los bancos puedan otorgar créditos”, agregó.

Actualmente, el crédito hipotecario promedio ronda los US$75.000/US$80.000, equivalentes a cerca de $114 millones, según estimó Caputo, y los préstamos se otorgan, en promedio, por períodos superiores a los 20 años.

La nueva medida estima que se podrán otorgar entre 15.000 y 20.000 nuevos créditos que tendrán las siguientes condiciones:

• La tasa no puede ser superior a UVA +7,5%.
• Los préstamos deberán otorgarse por un mínimo de 15 años.
• Podrán financiar la adquisición, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda.
• Tendrán un monto máximo de 150.000 UVA (unos US$200.000).

Durante 2026, el mercado inmobiliario logró sostener un nivel similar al de 2025 de compraventas, aun con aproximadamente 40% menos de créditos que un año atrás; por lo que, de concretarse la medida, el volumen total debería superar al del año anterior.

“Esos 17.000 créditos esperados, o los que fueran, tienen un impacto multiplicador en el mercado inmobiliario porque por cada crédito hay dos o tres operaciones más”, explicó Achával. Esto sucede, por ejemplo, cuando quien vende una propiedad a un comprador con crédito utiliza posteriormente ese dinero para adquirir otra vivienda, y así se genera una cadena de operaciones. “Si se llegase a sumar, aunque sea la mitad de lo que dijo Caputo, el impacto es importante”, agregó.

Durante la presentación, Caputo utilizó un ejemplo concreto para mostrar cómo podría funcionar un crédito bajo las nuevas condiciones. Para una propiedad valuada en US$106.667, planteó una financiación del 75%, con un préstamo de $120,92 millones, a 25 años y una tasa de UVA +7%.

En ese caso, la cuota inicial sería de $865.098 mensuales y el ingreso neto requerido para el grupo familiar alcanzaría los $3.460.391 por mes, considerando que la cuota no supere el 25% de los ingresos.

El ejemplo permite mostrar también uno de los límites que seguirá teniendo el mercado, incluso si bajan las tasas: para una sola persona se trata de un nivel de ingresos elevado, por lo que buena parte de los potenciales tomadores necesitará sumar los salarios de una pareja o de otros integrantes del grupo familiar para poder calificar.

Es decir, el nuevo fondeo puede ayudar a reducir la tasa y ampliar la oferta de préstamos, pero no resuelve por sí solo la capacidad de acceso de las familias, que seguirá dependiendo de la relación entre salarios, cuota inicial y precio de las propiedades.

“Es la salida más ágil de las posibles”, explicó González Rouco. El economista consideró que el verdadero salto estructural llegará cuando los bancos puedan securitizar las carteras hipotecarias, es decir, transformar esos créditos de largo plazo en títulos que puedan ser vendidos a inversores.

Eso permitiría que las entidades saquen esas hipotecas de sus balances, recuperen liquidez y vuelvan a prestar. “Una vez que esto se termine, volvemos para atrás. No cambia el sistema a futuro”, advirtió. Por eso, consideró al programa anunciado por el Gobierno como una herramienta de transición: puede permitir que los bancos armen una nueva cartera de créditos a tasas cercanas al 7% que, en una siguiente etapa, pueda securitizarse.

“Es una gota en el océano, pero en los números que maneja la Argentina es un incremento importante que puede empezar a dinamizar el mercado”, afirmó Juan Manuel Tapiola, CEO y fundador de la desarrolladora Spazios.

Tapiola consideró que UVA +7,5% es una buena tasa para los tomadores, aunque planteó cuestionamientos sobre el diseño del mecanismo. Por un lado, observó que el techo impuesto a la tasa que pueden cobrar los bancos indirectamente limita cuánto podrán ofrecer esas mismas entidades en las licitaciones por los depósitos del FGS: a partir de determinado costo de fondeo, dejaría de ser rentable tomar el dinero si después no pueden prestarlo a más de UVA +7,5%.

Eso podría, según su mirada, limitar la rentabilidad que obtiene el propio FGS por sus colocaciones. Su segundo cuestionamiento tiene que ver con el origen de los fondos: consideró que una solución de largo plazo debería apoyarse en fondos genuinos del mercado de capitales. “Lo demás son buenas noticias. Ahora falta que los bancos se prendan en esto y estén dispuestos a tomar estos plazos fijos”, resumió.

Pero también, entre los desarrolladores, hay un paso que falta y que esperan que sea el siguiente: financiar el pozo, ya que el crédito hipotecario se concentra en viviendas terminadas, por lo que el financiamiento genera demanda inmobiliaria, pero tiene un impacto menos directo sobre el inicio de nuevas construcciones. “Vemos muy bien la medida. Está en línea con lo que hace tiempo venimos reclamando. En el tiempo podrá mejorarse con hipotecas divisibles”, afirmó Damián Tabakman, presidente de la CEDU+AEV.

González Rouco coincidió: “Esto es un primer paso. Espero que los próximos vayan en la línea del financiamiento al pozo”.

Según el Gobierno, se intenta complementar esa limitación con otra medida anunciada recientemente: permitir que los bancos utilicen hasta 15% de sus depósitos en dólares para otorgar préstamos a personas jurídicas, lo que impacta directamente en el financiamiento para desarrolladores. La estrategia busca actuar simultáneamente sobre las dos puntas: crédito para que las empresas construyan y crédito para que las familias compren.

De esta manera, la dimensión final dependerá, como resumió González Rouco, de una variable decisiva: no solo cuánto dinero se pone, sino qué tan rápido logra transformarse en hipotecas.

Por Candela Contreras

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• Luis Caputo

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