Departamento a estrenar vs. usado: cuál es el tipo de propiedad que bajó más su precio de venta y por qué

Mientras se mantiene la sobreoferta de propiedades en venta en la Ciudad de Buenos Aires -con un stock acumulado de más de 164.000 inmuebles- el comportamiento del valor de los precios de venta ha registrado en los últimos meses un desaceleramiento en su caída.

Si bien los brokers aseguran que los valores de los inmuebles habrían tocado piso, todavía se desconoce el impacto de la inestabilidad financiera generada tras la renuncia de Martín Guzmán al ministerio de Economía, la entrada de Silvina Batakis y el salto del dólar blue.

De hecho, en los últimos 12 meses la tasa de caída resultó la más moderada. En el caso del usado, las cifras trimestrales muestran un amesetamiento en los valores.

Sin embargo, en los últimos tres años hubo una variación importante entre la baja registrada en los departamentos usados en comparación con las unidades a estrenar. De acuerdo a un informe publicado por Reporte Inmobiliario, las propiedades nuevas a estrenar defendieron mucho mejor el valor que las usadas.

Tal es así que, desde los comienzos de la crisis del sector en 2019, los departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires llevan un acumulado de caída del 37%, mientras que los departamentos a estrenar sumaron en el mismo periodo un 18% de caída.

¿Qué pasó en el último año? En 12 meses los inmuebles nuevos se retrajeron un 4%, mientras que el usado lo hizo en un 9%. En tanto, el 2021 fue el peor año de la serie para el usado, con una baja del 17%, y el 2020 el peor año para los nuevos, con una baja promedio del 9%.

Según el Índice del m² Real publicado por la Universidad del CEMA y Remax, en conjunto con Reporte Inmobiliario, correspondiente al mes de mayo, el valor del metro cuadrado se ubicó en los US$1847 para el conjunto de departamentos usados de uno a tres ambientes.

¿Por qué esta brecha en el precio de los departamentos? La explicación en el mejor comportamiento de las propiedades a estrenar podría encontrarse en que los inversores de inmuebles nuevos o desde el pozo tendrían menor necesidad de vender las unidades ante las crisis y prefieren esperar a que el mercado se revierta.

Por otro lado, también tiene que ver con el tipo de comprador que elige la unidad a estrenar como inversión: como los costos venían aumentando en dólares -por lo menos hasta la suba del dólar paralelo tras la renuncia de Guzmán-, se desprende que los compradores podrían obtener mayor valor en el futuro por el activo en el que invirtieron.

“No creo que el cimbronazo del dólar modifique esta tendencia. Este tipo de variaciones va a seguir en la misma línea y el inmueble a estrenar va a continuar defendiendo mejor su valor sobre el usado”, señala Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario.

Finalmente, el informe detalla que desde el 2006 los departamentos a estrenar se incrementaron en promedio un 6% anual en dólares, independientemente de los años de retracciones que se dieron en periodos de cepos y devaluaciones.

Barrios en los que baja el departamento a estrenar

Como en todos los segmentos, aquellos lugares con más oferta son los que pueden tener más oportunidades en los valores de las propiedades. El caso de Caballito, por ejemplo, es uno de los barrios donde más se construyó en las últimas dos décadas.

De acuerdo a un relevamiento realizado por Reporte Inmobiliario sobre la zona que rodea al parque Rivadavia, la reducción interanual de la cotización del m² fue inferior al 2%. De los 62 emprendimientos identificados en esa área, que reúnen un total de 189.412 m² en construcción, el valor promedio general se retrajo el último año un 1,94% ubicándose nuevamente luego de cuatro años por debajo de los US$3000/m². El valor promedio actual alcanzó los US$2988/m² frente a los US$3047/m² del 2021.

Otra zona donde se registran tres años de bajas consecutivas es en los barrios de Recoleta y Barrio Norte, donde la caída de valores de inmuebles a estrenar ya acumula una baja del 21,6% en dólares.

En el área analizada en el último relevamiento de Reporte Inmobiliario, la franja de cotizaciones promedio va desde un mínimo de US$3626/m² y un máximo de US$4247/m²; lo que representa una caída del 5,61% con respecto al año anterior, cuando la cotización alcanzaba los US$4068/m².