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Cuáles son los departamentos que siempre fueron los más caros y ahora “están más baratos”
Los precios de venta de los departamentos de la Ciudad de Buenos Aires volvieron a subir y algunos de ellos se posiciona como más atractivo para la compra,
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El metro cuadrado de publicación volvió a subir en la Ciudad de Buenos Aires y acumuló un 7% de aumento en un año. Es así como el mercado inmobiliario continúa recomponiéndose, con precios lentamente en alza y una demanda ávida de metros cuadrados.
Así lo revelaron los números del último informe de Zonaprop, que aseguraron que el metro cuadrado promedio de la ciudad creció un 0,6% en enero y se ubicó en US$2339, un nivel similar al registrado en enero de 2022. En números concretos, un monoambiente medio de 40 m² se ubicó en US$103.039, un dos ambientes de 50 m² en un precio medio de US$123.785 y un tres ambientes de 70 m² alcanza los US$170.512.
A la hora de analizar los aumentos en cada zona, es importante destacar que el 96% de los barrios registró una suba interanual en los precios y el 88% de ellos tuvo aumentos en enero. Los barrios del norte de la ciudad son los de mayor incremento, encabezando la lista Núñez, Colegiales y Villa Ortúzar con un 13,4%, un 13,3% y un 12,9% de aumentos interanuales respectivamente.
Puerto Madero lidera el ranking de los barrios más caros para la compra, con un precio de US$6032 el m². Le siguen Palermo, con un precio de US$3235 el m² y Núñez, con un valor de US$3030 el m². Del otro lado, Lugano se posiciona como el barrio más económico para la venta, con un precio de US$1019 m². Le siguen Nueva Pompeya (1396 dólares/m²) y Parque Avellaneda (1508 dólares/m²).
¿Por qué es un buen momento para comprar un departamento nuevo?
A la hora de analizar los aumentos en los precios de venta, es interesante resaltar que los departamentos de pozo fueron los que tuvieron el mayor incremento en los precios. Se trata de productos que aumentaron un 0,97% en enero, mientras que los departamentos a estrenar crecieron sólo un 0,66% y los usados un 0,59%.
La paradoja
En general, los departamentos a estrenar tienden a ofrecer valores de venta más altos que uno en pozo y que el usado, pero, actualmente, se concentran casos singulares en CABA.
Los expertos del sector coinciden en que, cuando se iniciaron las obras de las cuales actualmente se están entregando departamentos a estrenar, los precios de construcción eran mucho menores; sin embargo, construir hoy es más caro, lo que empuja el precio de los departamentos en pozo hacia arriba. Efectivamente, el costo de construcción en dólares acumula un aumento del 103% desde las elecciones presidenciales de octubre 2023. En otras palabras, muchos de los que tienen mercadería recién terminada la compraron a los costos de la época del gobierno anterior, momento en que estaba muy barato construir, por lo que, actualmente, venden al precio que les genera una diferencia respecto de lo que pusieron. Son obras que ya tienen calzadas, aunque claro está que están vendiendo por debajo del valor de reposición.
De esta forma, el precio medio del metro cuadrado en pozo en CABA hoy se ubica en US$2828, mientras que el a estrenar se encuentra casi un 2% por debajo, ubicándose en US$2773. Esto habla de oportunidades para adquirir departamentos a estrenar, ya que, ateniéndose a los precios de publicación, hoy corren con ventaja.
El beneficio más común de los departamentos en pozo es la posibilidad de financiar la unidad durante el trayecto de obra y pagarla en pesos. Sin embargo, la elección de un departamento en pozo no es fácil de predecir, sobre todo si se tiene en cuenta que la Argentina es un país con ciclos macroeconómicos y ajustes cambiarios.
La principal ventaja que tiene un departamento terminado es la posesión inmediata y, en el caso de querer percibir una rentabilidad, se puede colgar el cartel de alquiler en ese momento. Otro punto a favor tiene que ver con que quien adquiere un piso para habitar es el primer dueño y representa un valor emocional único.
Por otra parte, los departamentos a estrenar tienden a ser los más cotizados, porque en general están en proyectos alineados con las tendencias actuales, son modernos, atractivos y tienen amenities. A su vez, es una de las mejores alternativas si además necesita la propiedad para habitar en forma inmediata. En cuanto a la diferencia con un inmueble usado, aclara que, si bien tiene un costo más elevado, el valor invertido en la compra se mantiene a niveles altos por mucho más tiempo, y a la hora de necesitar vender, va a estar favorecido en los plazos.
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