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La oferta de departamentos en alquiler se disparó más de 300% en el AMBA desde hace tres años, ¿y los precios?
El precio de los alquileres de casas aumentó un 18,3% interanual, mientras que los departamentos registraron una suba del 17,9%
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La cantidad de departamentos disponibles para alquilar aumentó un 317% en octubre de 2026 respecto de noviembre de 2023 en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), según el último informe elaborado por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UdeSA). El dato refleja la fuerte expansión de la oferta que experimentó el mercado de alquileres durante los últimos tres años.
Este crecimiento se produjo en un contexto de importantes cambios en el sector. En diciembre de 2023 se derogó la Ley de Alquileres, una medida que modificó las condiciones para los nuevos contratos. Desde entonces, la cantidad de departamentos ofrecidos en alquiler registró una marcada recuperación, según los datos del relevamiento.
El informe, elaborado a partir de publicaciones activas en Mercado Libre y con datos de oferta actualizados al 25 de octubre, muestra que el aumento de la cantidad de propiedades disponibles convive con incrementos en los precios de alquiler, aunque con diferencias entre las distintas zonas del AMBA.
En concreto, los alquileres de casas aumentaron un 18,3% interanual en el AMBA, mientras que los departamentos registraron una suba del 17,9%. La diferencia fue de apenas 0,4 puntos porcentuales. En la comparación mensual, las casas se encarecieron un 1,2%, mientras que los departamentos no registraron variaciones en el indicador general de la región. Todos los porcentajes están expresados en pesos corrientes.
Por zona: cuánto aumentaron los alquileres
La ciudad de Buenos Aires encabezó los incrementos de precios interanuales del precio de alquiler de departamentos, con una suba del 25,2% en octubre de 2026 respecto del mismo mes del año anterior.
En segundo lugar se ubicó GBA Sur, con un aumento del 23%, seguido por GBA Oeste, donde los precios avanzaron un 17,3%, y GBA Norte, que registró una variación del 13,9%.
En la comparación mensual, sin embargo, fue el sur del conurbano el que presentó el mayor incremento. Allí, los alquileres de departamentos aumentaron un 2,2% respecto de septiembre, mientras que en GBA norte subieron un 1,5%, en GBA oeste un 1% y en CABA un 0,8%.
El informe también identificó diferencias a nivel barrial y municipal. Retiro fue el barrio porteño con mayor aumento mensual en el precio de alquiler de departamentos, con una variación del 7,3%.
Por su parte, Esteban Echeverría encabezó las subas entre los municipios del conurbano, tanto en el alquiler de casas, con un incremento mensual del 9,3%, como en el de departamentos, con un 4,8%.
Qué pasa con los precios de venta de las propiedades
El relevamiento también mostró una tendencia alcista en el precio de venta de los departamentos, aunque con diferencias respecto del mercado de casas.
En octubre de 2026, el valor de venta de los departamentos en el AMBA aumentó un 2,2% interanual en dólares por metro cuadrado, mientras que el de las casas registró una variación de apenas el 0,1%.
En la comparación mensual, CABA lideró los incrementos del precio de venta de departamentos, con una suba del 1,2%, seguida por GBA norte con 0,9%, GBA sur con 0,5% y GBA oeste con 0,3%.
Por el contrario, el mercado de casas mostró un comportamiento más débil. En GBA norte, los precios de venta retrocedieron un 3,9% mensual, mientras que en CABA disminuyeron un 0,1%.
A nivel interanual, GBA sur encabezó los aumentos del precio de venta de departamentos, con una variación del 4%, seguido por GBA norte (+3,8%) y CABA (+3,2%).
La demanda de propiedades comienza a mostrar señales de recuperación
Otro de los datos destacados del informe es la evolución de la demanda de departamentos en venta en la ciudad de Buenos Aires.
De acuerdo con el relevamiento, la cantidad de contactos en publicaciones de departamentos en venta aumentó un 11,6% interanual en septiembre de 2026, lo que representó la primera variación positiva después de dos meses consecutivos de caídas.
En términos mensuales, la demanda también registró una mejora del 1,6% respecto de agosto.
Sin embargo, el informe advierte que será necesario observar los próximos relevamientos para determinar si esta recuperación logra sostenerse. El repunte se produjo en un contexto en el que el nuevo esquema de financiamiento de largo plazo para créditos hipotecarios por parte de los bancos viene recibiendo fondeo a travpes de dos licitaciones, en septiembre y octubre.
De esta manera, el mercado inmobiliario del AMBA presenta un escenario de contrastes: una oferta de departamentos en alquiler que se multiplicó exponencialmente desde noviembre de 2023, precios de alquiler que continúan aumentando en términos nominales y señales de recuperación en la demanda de propiedades en venta.
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