Se derogó la ley de alquileres: cuánto tardará el mercado inmobiliario en aumentar la oferta y bajar los precios

“Nefasta”. Así califica a la ley de alquileres el Decreto de Necesidad y Urgencia que la deroga, firmado por el presidente Javier Milei. La medida aparece como una terapia de shock que busca revivir un mercado inmobiliario en peligro de extinción.

Hace años que distintas cámaras del sector e inmobiliarias piden un salvavidas para el mercado de alquileres. Desde la sanción de la ley que lo regulaba en 2020, la oferta se redujo prácticamente a cero y los precios se dispararon. En ese marco, algunas voces del sector venían solicitando derogar la norma para reestablecer la situación.

“La derogación era lo que se estaba esperando y es una señal positiva para el mercado”, dijo Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

Después de la cadena nacional que anunció las medidas generales del decreto, pasaron pocas horas para que los jugadores del mercado se hicieran eco de la noticia. “A la madrugada después de publicarse el decreto empezaron a llegarme mensajes de propietarios que me dicen que ahora quieren volver a poner su propiedad en alquiler, que quieren que les redacte un contrato nuevo”, celebra Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina..

Cuáles son las opiniones de los referentes del sector

El letrado opina que la onda expansiva de la desregulación de los alquileres llegará al mercado de la construcción. “Podría aumentar la inversión inmobiliaria de viviendas para renta que hoy está parada, y eso va a motorizar la industria de la construcción que es una de las que más gremios moviliza en el país”, sostiene.

“Estamos mucho mejor y más entusiasmados con la derogación de la ley. El mercado va a empezar a funcionar, despacio y con credibilidad”, dice Marta Liotto, titular de Liotto Propiedades y presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CUCICBA). Cuenta que los días previos a la publicación del decreto, los contratos que se vencían se prorrogaban por pocos meses hasta tener alguna novedad y que desde ayer las personas con las que tuvo contacto se mostraron más tranquilas.

“Las medidas son positivas. Nos parece que repasa reclamos importantes del sector. Ademas, creo que las flexibilizaciones en el régimen laboral nos van a ayudar, no tanto la obra en sí misma que ya tiene el régimen de la UOCRA sino para las tareas profesionales y demás”, expresó Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

Ante las novedades, los especialistas encuentran distintos puntos clave para los próximos pasos del mercado.

1. Aumento de la oferta

La desregulación de la ley deja en manos de las partes aspectos clave como el plazo del contrato, la indexación de los ajustes, su periodicidad y la moneda en la que se pagan. Gómez Picasso estima que esta libertad va a incentivar a los propietarios a poner sus inmuebles en el mercado de alquiler formal.

Para el economista Federico González Rouco, especializado en vivienda, el DNU va a “blanquear la oferta y reconocer lo que ya pasaba en la práctica”. Sostiene que el decreto convalida el escenario que funcionaba a espaldas de la ley de alquileres, parecido a la normativa anterior al 2020. “En el último tiempo los contratos ya se hacían en dólares, generalmente por plazos acordados entre las partes menores a tres años”, dice en esta línea.

2. Los inquilinos podrán negociar el precio

El Dr. Abatti estima que el decreto “va a movilizar mercado locativo de vivienda donde había ausencia de oferta y a partir de esa recuperación los inquilinos van a poder elegir y negociar los precios de la locación, acción que hoy no pueden hacer”.

“Si la medida funciona con el tiempo, el inquilino va a ser el que decida qué inmuebles se alquilan y a qué valor porque va a haber oferta”, opina Liotto. Analiza que la situación hoy limita al inquilino a conformarse con lo que hay, a veces resignando ubicación y pagando más caro. Partiendo desde ese punto, espera que “cuando haya dos o tres inmuebles en una cuadra para alquilar, el propietario no va a querer tenerlo vacío porque se privaría de la renta y entonces va a decidir el inquilino. Por eso queríamos esta medida, para que haya oferta y se dé esta situación”.

3. Bajarían los precios de entrada

Gómez Picasso también estima que la política liberal en los alquileres calmará las alzas de precios que venía registrando el mercado. Solo en el último año, los monoambientes aumentaron 210,3%, los departamentos de dos ambientes 242,5% y los de tres ambientes 220%, según el monitor de alquileres del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz.

“Los valores no van a dejar de subir porque hay inflación, pero seguramente los incrementos van a ser más moderados de lo que serían si siguiese vigente la ley”, dice. Explica que esto es porque como hasta ahora los ajustes no acompañaban la inflación, los propietarios prevenían la licuación de la cuota al subir el precio inicial del contrato. Entonces ahora dejarían de anticiparse a la suba de precios y en su lugar indexarían el contrato para que acompañe la inflación con el tiempo.

4. Volver a las antiguas costumbres

Si bien el marco normativo nuevo deja casi todo a rienda suelta de las partes, los especialistas creen que algunas cosas podrían naturalmente volver a ser como eran antes de las leyes. “Calculo que los contratos se van a hacer por dos años, que es plazo con el que estaban cómodos los propietarios y los inquilinos”, dice Liotto.

5. Cuándo se recuperaría el mercado

¿Va a haber un aluvión de contratos de alquiler o el mercado se va a congelar? La pregunta está latente. Gómez Picasso es reticente a la idea de que el mercado se revitalice rápidamente dada la naturaleza lenta del mercado.

La presidenta de CUCICBA está de acuerdo, y para ella la recuperación del mercado depende de cuánto tarde en regenerarse la confianza. “El sector inmobiliario fue muy castigado durante tres años y medio, tanto inquilinos como propietarios, y creo que en el mediano plazo vamos a empezar a reacomodarnos”, opina.

Para la presidenta de CUCICBA, la pesadilla de haber retirado del alquiler las unidades que les daban una renta para vender en un contexto en el que los precios de los inmuebles tocaban piso incentivo, alejó al propietario del mercado de alquileres. “Lo compraron como inversión y refugio de valor para tener un ingreso mensual que cubriera los gastos y generase ganancias y fue patético. De hecho, todavía tengo contratos vigentes bajo la ley a precios insólitos, como $60.000 por mes el alquiler de un departamento de tres ambientes”, analiza.

6. La doble cara de la libertad

Los extremos nunca son buenos, y con el optimismo de algunos especialistas también coexisten visiones preocupadas por el nuevo escenario. “Me parece que va a haber problema con tanta libertad, sobre todo con en el tema de que no hay plazos mínimos en los contratos. Desde 1921 hasta 2023 hubo plazo mínimo, por lo que ésta es una situación desconocida para todos los argentinos”, dice Mariano Esper, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias.

En ese sentido, opina que cuando se impuso hace más de 100 años, “fue para evitar que propietarios manejen el mercado a su antojo y no perjudiquen a los inquilinos”. Por ejemplo, si un propietario solamente hace un contrato por tres meses, el inquilino se encontraría en una situación inestable y costosa.

Por su parte, Gervasio Muñoz -presidente de la Federación de Inquilinos Nacional- también se muestra preocupado por la desregulación: “Creo que la ausencia de un marco regulatorio va a ser un problema para todas las partes que va a terminar en un todos contra todos”.

Igual que en aquel año 1921 que menciona Esper, Muñoz se preocupa por la figura del inquilino. “El poder de negociación no depende de la oferta sino de las condiciones de quienes se sientan a negociar. Por ejemplo, el inquilino se sienta en una inmobiliaria motivado por una necesidad y del otro lado hay alguien que decide si prefiere alquilarle -por ejemplo- a un médico soltero o a una madre soltera con dos hijos”, concluye.