Efecto Javier Milei: las razones por las que el mercado espera un aumento en el precio de las propiedades

El gobierno de Milei empezará su gestión con un viento de cola que empuja al mercado inmobiliario. “Venimos percibiendo una especie de fin de ciclo porque desde mitad de este año observamos muchas más consultas y la concreción de más operaciones. En ambos casos se conjugó una mirada renovada sobre el futuro del país, así como en el segmento inversor la potencialidad del denominado `trade electoral´. Por otra parte, en términos de la evolución del mercado inmobiliario en una serie temporal más larga, aún no recuperó el ritmo prepandemia pero se fue acelerando mucho”, analiza Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.

“El mundo inmobiliario mantiene el optimismo y ha reaccionado positivamente a la expectativa de medidas de estabilización y de un escenario de confianza en relación a la propiedad privada. Éste impulsaría nuevamente los precios de los inmuebles al alza y a un crecimiento de las ventas”, agrega Martín Pinus, titular de la inmobiliaria homónima.

En ese sentido, Goldszer se une al coro de voces del sector que aseguran que las expectativas sobre el mercado para los próximos meses son “optimistas pero aún moderadas”, ya que son conscientes de la gran complejidad del escenario económico, político y social.

Optimismo cauteloso

Más allá de las opiniones, lo cierto es que la verdad sobre qué pasará con la venta de inmuebles recién se conocerá cuando el Presidente electo pueda dar mayores certezas de su plan de gobierno. “A cortísimo plazo, la victoria de Milei va a generar un primer desafío que es la transición hasta diciembre, donde casi no habrá “anclas” para estabilizar la economía. Especialmente porque Milei insistió con la dolarización, y un contexto de ausencia total de reservas, la mayor turbulencia cambiaria puede llevar a la postergación de decisiones de compra”, señaló Fabián Achával, de la inmobiliaria que lleva su apellido.

Más allá del wait and see, las políticas liberales incentivan al mercado históricamente desregulado. “Todo indicaría que las estrellas se están alineando nuevamente para un bull market del mercado inmobiliario. Partiendo de valores inmobiliarios en dólares por el piso, es de esperar que estos logren una importante recuperación en el corto y mediano plazo”, anticipa Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario. Un punto en el que coincide Goldszer, de Ocampo Propiedades: “Un factor de corto plazo potencialmente dinamizador del mercado inmobiliario lo constituye la percepción de mucha gente en que el cambio de gobierno terminará siendo un importante factor para la suba de precios en el sector”.

Otros brokers se remiten al pasado para hablar de expectativas de mejora a largo plazo, siempre y cuando se consoliden cambios en la macroeconomía que mejoren el panorama local. “Históricamente, frente a los últimos cambios de ciclos políticos en la Argentina -y luego de sorteados los primeros escollos económicos por parte de los nuevos gobiernos- el aumento del metro cuadrado se dio paulatinamente”, opina Daniel Bryn, creador del monitor inmobiliario Invertire. El especialista agrega que “generalmente tuvimos aumentos interanuales bajos (3/5%) y luego más altos (llegamos al 12%) a los tres o cuatro años del mandato”. Usa de ejemplo al gobierno de Mauricio Macri, en el que en 2015 el valor de las propiedades creció un 3,67%, en 2016 un 7,76% y en 2017 aumentó un 12.28%.

Esta perspectiva de revalorización se da en un contexto de recuperación del valor de venta de las propiedades. “Los precios en dólares a los que se publican departamentos usados de dos y tres ambientes mostraron un alza del 1,3% durante el último trimestre en ciudad de Buenos Aires, siendo éste ya el segundo trimestre consecutivo en la mejora de valores”, destaca Gómez Picasso. El especialista ya habla de “brotes verdes” en los ladrillos: analiza que “con relación a noviembre del año pasado la cotización promedio del m2 se incrementó un 2,4% interanual, no siendo ya solo las mejoras trimestre a trimestre sino que en este caso se verifica una mejora en el comparado de los 12 meses”.

En su relevamiento detalla que el valor metro cuadrado promedio de los departamentos usados de calidad estándar sin amenities en base al relevamiento que Reporte Inmobiliario realiza en forma trimestral desde el año 2005 se ubicó en noviembre de este año en los US$1556/m2. “En términos nominales sin impactar las cotizaciones m² por inflación del dólar los valores son similares a los de inicios del año 2011″, detalla.

Para Martín Boquete, director de Toribio Achával, la expectativa se va a trasladar a la demanda. “Creo que el mercado inmobiliario va a leer este cambio político y económico como más afín al propio mercado, hecho que para mí va a generar expectativas de crecimiento de precios, lo cual debería generar una mayor demanda en el corto plazo y expectativa de precios más altos en un futuro con políticas más liberales”, estima. En otras palabras, resume: “Si la gente cree que los precios van a subir como yo, las operaciones van a seguir mínimamente como venían. Y si además hay medidas más concretas que hagan vislumbrar el futuro creo que se pueden incrementar operaciones a corto plazo”.

La incógnita de la dolarización

Uno de los ejes de la campaña libertaria fue la dolarización de la economía. Esta alternativa “no sería un escollo en nuestro sector, en el cual la moneda de cambio viene siendo el dólar desde hace más de 50 años. Nuestro rubro como `nave insignia´ puede demostrar con hechos que a partir de este `blindaje´ ha sabido sortear en estas décadas grandes crisis económicas que terminaron en hiperinflaciones, corralitos, cepos, situaciones sin crédito y hasta leyes de alquileres anti mercado”, sostiene el cofundador de Reporte Inmobiliario.

Por su parte Goldszer agrega que, si bien no será una novedad para la compraventa de inmuebles, “será positiva la simplificación de los precios en un dólar único eliminando los precios implícitos en el interjuego de los distintos dólares alternativos”.

Para evaluar el impacto de esta medida, Achával reconoce que es clave saber cuál va a ser el tipo de cambio de conversión y el nivel de salarios en dólares, driver central para el sector inmobiliario.

Otras variables económicas

Para Daniel Bryn, creador del monitor inmobiliario Invertire, son dos las variables intrínsecamente vinculadas las que deben aclimatarse con el mercado: la capacidad de compra y el cepo.

Por un lado, hace doble clic en la relevancia de que los argentinos recuperen la capacidad de compra del sueldo para que vuelva a haber créditos hipotecarios. “Hoy se necesitan en promedio 5,20 sueldos para comprar un metro cuadrado mientras que en períodos de crédito (como el último de los UVAs) se necesitaban solo dos. Por lo tanto, no alcanza solo con recuperar el crédito, sino la capacidad de ahorro de las personas”, analiza.

A pesar de ser un sueño lejano, los expertos no pierden las esperanzas en que este pueda reaparecer en algún momento de la nueva gestión y facilite el acceso a la vivienda. “Si existiese un crédito, los inmuebles que están en el orden de los US$100.000 hasta los US$200.000 automáticamente subirían de precio, porque en general son las propiedades más chicas las que se compran con crédito y ese tipo de producto es muy sensible. Hoy se anticipa algo que seguramente sucederá con este gobierno”, analiza el potencial escenario en caso de que suceda Diego Cazes, gerente general de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios.

En segundo lugar, Bryn pone sobre la mesa la liberación del cepo para que la gente pueda comprar libremente las divisas y fluyan mejor las operaciones: “Ahora cuesta comprar el dólar y justificar el origen de los mismos si la gente lo compra por un canal informal”.

Allanado ese terreno, predice una mejora en las ventas: “Con estas condiciones estaríamos en un mercado normal con operaciones mensuales de 7000 escrituras por mes versus las 4000 que tenemos hoy”.

En otro orden, un tercer factor que podría incentivar las ventas es el blanqueo de capitales para la compra de viviendas. “Dependerá si lo hacen para pozos o usados. En el segundo caso se dieron muchas operaciones más que en el primero, pero puede estar en agenda”, afirma Bryn.

Libre mercado y alquileres desregulados

Para los expertos consultados, la máxima del respeto a la propiedad privada es un alivio para el mercado. “Es indudable que el concepto de libertad de mercados constituye un escenario positivo. El mercado inmobiliario está compuesto con un importante segmento de inversores que forman sus expectativas y toman sus decisiones con la lógica del mercado financiero, es decir, tomando al real estate como un activo más de su portafolio de inversiones. Y en tal sentido, tanto en la historia del mercado argentino, como en el mercado mundial, la economía de mercado es un valor fundamental. Esto potencialmente podría constituirse en un fuerte impulso para el sector. Sobre todo, luego de un largo período de bajas expectativas y en algunos casos un marcado pesimismo”, sintetiza Goldszer.

Es en ese costado liberal en el que se pone en juego el destino de una pata fundamental del mercado: los alquileres de vivienda. De hecho, no había pasado ni una semana desde su elección que el presidente electo ya manifestó su intención de derogar la ley que hoy los regula.

Gómez Picasso, por su lado, opina que “la promesa de derogar la actual ley alquileres generará seguramente mayores inversiones en un sector que estaba prácticamente desapareciendo”.

Soledad Balayan, directora de Maure Propiedades coincide, y agrega que “respecto a los contratos, éstos deberían haber sido siempre entre partes pero con un marco mínimo regulatorio para que lo pactado se cumpla”.

Para Boquete, la ley de alquileres está íntimamente vinculada con el plan de dolarizar que propuso en su campaña Javier Milei. “El mercado de alquileres se dolarizó por la inflación. Si se empieza a permitir el uso del dólar para pactar contratos y el tipo de cambio lo pone el mercado -y no la presión del Estado ni una ley- se liberaría la toma de decisiones tanto en la oferta como la demanda, se van a sentir más cómodos y se van a poder firmar contratos a más de tres meses”, refuerza el director de Toribio Achával.

Cazes piensa parecido a Boquete y cree que la desregulación de los alquileres será una buena noticia para el mercado: “Va a ayudar a los desarrollos y sus ventas, porque si se sabe que se va rumbo a eso y el que compra en un proyecto espera uno o dos años según el avance de la obra, es súper positivo porque aparecen los inversores”.

¿El momento de construir?

Damián Tabakman es presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos y también interpreta que el cambio de gobierno generó mucho optimismo en la Argentina. Para él, otro nicho de oportunidad en este momento es el de la construcción. “Lo más importante es que aún está muy barato construir en nuestro país, medido en dólares. Y los precios de los inmuebles no se movieron mientras que los activos financieros subieron 50% en esta semana. Eso llama mucho la atención de nuestros inversores que creen que se está terminando el ciclo de ladrillos baratos en el país y no hay que perderse el tren”, manifiesta.

Ese interés podría convalidarse con el movimiento de las empresas que producen materiales para la construcción. “La actividad estuvo demandada en el pre ballotage, hubo alta demanda de materiales, sobre todo muchos anticipos de acopio con el que la gente se desprende de los pesos”, dice Diego Aguirre, CEO de Construyo al Costo, y agrega: “El reacomodamiento de precios ya sucedió, hubo un fuerte incremento en octubre y la evolución de precios va a depender de la evolución del dólar”.

Para Cazes, la gran incógnita es ver cómo acompaña la suba de valores en relación al dólar blue. “Si este se acomoda para abajo y hay inflación, el costo de construcción sigue subiendo en dólares y eso puede dañar un poco a los desarrolladores. Entonces hay que ver si el ritmo de suba de valores del usado va al ritmo del mayor costo de construcción de desarrollos. Si está estable, sería peligroso porque la inflación va a seguir existiendo y por ende cuando se empiecen a ver las fotos de la proyección del costo de construcción y se vea que va a costar cada vez más en dólares, va a ser una fuente de preocupación”, analiza.