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El fin de “La Odisea” del desarrollador: las claves de la nueva etapa inmobiliaria
Los desarrolladores coincidieron que, tras un orden del escenario macroeconómico, se avecinan cambios en los procesos internos
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LA NACIONManuela Viñales
“Estamos viviendo un cambio muy fuerte y no nos damos cuenta”, “como país tenemos una oportunidad única”, “el momento es siempre y nunca”, son algunas de las frases que resonaron durante la Expo Real Estate Argentina que se realizó en el Hilton ¿Qué tienen en común estas afirmaciones? La respuesta es simple: una mirada optimista sobre el futuro del sector.
En este contexto, los desarrolladores inmobiliarios coincidieron en que se avecinan tiempos de cambios. Con una macroeconomía “más ordenada” y estable, la atención deja de estar puesta en sortear los vaivenes económicos del país, y comienza a enfocarse en los procesos internos del sector inmobiliario.
“Hay que desaprender”, afirmó Carlos Spina, socio y CEO de la desarrolladora Argencons, quien describió al desarrollador argentino como “odiseico”: un protagonista que siempre se las arregló en un entorno desafiante. Pero, las circunstancias cambiaron y el modelo incierto al que estaban acostumbrados los Odiseo llegó a su fin. “Cada uno tendrá que adaptar su modelo de negocios, todo será más explícito y visible lo que nos obligará a profesionalizarnos más”, explicó. “Es un momento de transición entre una política que los argentinos no querían, la turbulencia que se produjo por ese cambio y ahora nueva etapa económica”, describió Gerardo Azcuy, socio fundador y director general de Azcuy, y proyectó este escenario permitirá regresar a un período de mayor tranquilidad en términos de precios y trabajo.
El foco puesto en optimizar costos
Una de las premisas que se repitió durante las charlas de las que participaron los principales referentes fue el cambio de foco: la atención deberá centrarse en un proceso de ordenamiento interno que permita optimizar los costos. Aunque, el desafío actual, según los desarrolladores, consiste en evitar que los proyectos lleguen a una situación de urgencia en la que lo único que importe es bajar los precios, sin considerar la calidad.
“Hay proyectos de gran magnitud que se manejan tipo club de futbol”, comparó Santiago Tarasido, CEO de Criba, y explicó: un club no puede contratar a los jugadores más baratos si quiere salir campeón, “es imposible”. Sin embargo, según indicó Damián Tabakman, Presidente de CEDU + AEV, esto es algo que sucede en las obras, donde se reemplaza al experto para conseguir presupuestos más bajos. Frente a esta práctica, aconsejó pensar a largo plazo, y no subestimar el valor agregado que aporta cada una de las partes involucradas en el proceso de construcción. Estas partes sumadas, que a veces incluso parecen irrelevantes, son las que constituyen el total: “Todo va a influir un 1%: si mejoramos tiempos de construcción, influye otro 1%; lo mismo con los procesos”, apuntó Ángel Seggiaro director de Construcciones Fundar, y explicó que las mejoras surgen de la suma de las pequeñas fracciones.
En este escenario de mejoras, es donde surgen nuevos procesos e ideas que buscan facilitar el trabajo cotidiano y las construcciones. “En nuestro caso empezamos a incorporar tecnología para poder reducir los tiempos sin resignar la calidad”, ejemplificó Issel Kipperszmid, director ejecutivo de Dypsa Group, quien a su vez invitó a salir de Buenos Aires e identificar el potencial que existe en el resto del país, sobre todo por la demanda insatisfecha que hay en algunas provincias.
Pero, se trata de un proceso que lleva tiempo, porque exige repensar lo establecido y buscar alternativas. Una palabra que describe la situación, según Tarasido, es “accuracy”, es decir precisión, ya que, aunque opinó que en el sector todos van en direcciones opuestas, lo importante es buscar la sinergia entre los jugadores.
A esto, Diego Álvarez, socio de Century 21 , sumó una enumeración de su estrategia para navegar en las nuevas aguas: mantener una estructura liviana, minimizar los costos indirectos de construcción, pensar en el mercado, no repetir productos solo porque siempre se hicieron de la misma manera e identificar segmentos específicos.
“El cambio de contexto nos bendijo y nos perjudicó”, afirmó Horacio Praga, Director de Grupo Edisur y explicó que el cliché que siempre se repitió “hay que trabajar en los procesos” cobró especial relevancia. La mentalidad fue clara: ser creativos, y pensar y repensar la estructura.
Esto se traduce en una afirmación clara: “En el mercado hay expectativa”, resumió Gervasio Ruiz de Copegui a cargo del área de emprendimientos de IRSA y ejemplificó con el desarrollo Ramblas del Plata, que “superó ampliamente las expectativas”.
Más allá del Gobierno de turno
Entender que un proyecto suele durar mínimo cuatro años y que puede arrancarse con una presidencia y terminarse con el Gobierno opositor es una posibilidad. “Las obras podrían atravesar escenarios muy distintos, según quién resulte elegido en las próximas elecciones”, explicó Daniel Mintzer, director de G&D Developers. El interrogante invita a revisar qué ocurrió durante el último período. “Estos últimos dos años y medio hicimos mitigación de daños”, continuó Gustavo Llambías, socio de RED. Agregó que en la Argentina las personas están acostumbradas a atravesar una crisis cada cinco años y que, por lo tanto, los desarrolladores suelen encontrarse con una en cada proyecto típico. Esto, según Mariano Boruchowicz Socio y Co-Director de ABV, produce cambios en las reglas de juego. “Hay que estar preparados y tener cintura, hacer que el proyecto tenga autonomía, y genere deseo”, indicó y reconoció que los emprendimientos deben poder defenderse ante los cambios.
Lo premium convalida precios
El sector superó gran parte de las adversidades. Andrés Brody, director de BrodyFriedman, lo describió así: “El sobrestock de mercadería se agotó, las obras se terminaron y hoy nos encontramos con un precio de venta que los desarrolladores validamos y que está por encima de lo que estamos acostumbrados”. Con esta frase introdujo un tema central: la demanda de productos de calidad.
El contexto actual, según Andrés Kalwill, Director Corporativo de Real Estate & Consultor Estratégico, está “deprimido”. Entonces, cobra relevancia cómo se actúa frente a esa situación. “Aunque hay crisis la gente se casa, se divorcia y tiene hijos”, resumió y agregó que la apuesta es encontrar nichos. Ejemplificó con la venta de departamentos dentro del hotel Plaza, con un precio promedio del metro cuadrado de US$10.000, muy por encima del promedio.
“El sector premium está volando porque hay poca oferta y demanda insatisfecha con ese tema”, destacó Brody y agregó que los que se dedican a ese tipo de producto “les fue muy bien”.
Los cambios normativos que impulsarían el sector
Los permisos necesarios para desarrollar emprendimientos constituyen un problema que afecta a todos los desarrolladores y merece un análisis aparte.
“Hoy tardamos más de un año para la aprobación de planos”, identificó Alejandro Furst, CEO de Landmark Developments, quien distinguió tres cuellos de botellas que dificultan al sector.
El primero aparece antes de iniciar la obra. El permiso puede demorar meses más de lo razonable.
El segundo problema surge con las factibilidades de servicios públicos. Agua, electricidad, gas y cloacas suelen tener vigencias pensadas para obras ideales, no reales. Una factibilidad puede vencer antes de que el proyecto termine y obligar a reabrir gestiones ya resueltas.
El tercer momento crítico llega al final. Una obra puede estar terminada, entregada e incluso habitada, pero seguir esperando final de obra, subdivisión, registración y escritura. Mientras eso no ocurre, el comprador tiene limitado el acceso al crédito hipotecario y el desarrollador retrasa el recupero del capital.
Con esta base en cuenta, Brody destacó algunos puntos para corregir: “Hay que revisar la tasa de ingresos brutos y la tasa de sellos, que son impuestos distorsivos que solo encarecen el costo del metro cuadrado”, apuntó. Agregó que el impuesto de sellos equivale al 3,5% del contrato: “No tiene ningún sentido”.
En esta línea, Tarasido reconoció dos esferas en las que se puede trabajar:
- Riesgo estructural: los impuestos, los tiempos de aprobación, el financiamiento de los proyectos y las tasas. Desde las cámaras empujamos para que eso mejore.
- La micro: ser más eficientes, revisar las modalidades de contratación para alinear los incentivos y encontrar eficiencias en la operación.
La financiación viene de los desarrolladores
El crédito hipotecario promete recomponerse, pero todavía se mantiene con limitaciones. En este contexto, los desarrolladores comenzaron a cobrar protagonismo con alternativas de financiación propias para la compra de propiedades.
“Estamos haciendo lo que las entidades bancarias no hacen. Nos anticipamos para mejorar el flujo de ventas en años que son complicados”, reflexionó Azcuy quien anticipó que está financiando la compra de departamentos terminados con créditos en dólares con un anticipo del 50% y el resto a pagar en 48 cuotas a una tasa anual del 6%. “Este porcentaje equivale a un tercio de lo que sería el costo de un crédito bancario y, además, es sin gasto administrativo y sin seguro”, resumió.
Otras desarrolladoras también ofrecen financiamiento propio. Tarasido comentó que cuentan con una línea de hasta seis años, aunque no es masiva y solo se aplica a ciertos proyectos. “Son plazos buenos, pero claramente, cuando hacés el cálculo de la cuota, no llega a ser equivalente al valor de un alquiler”, detalló. Indicó que, aunque representa un esfuerzo, no está al alcance de todo el mundo y “no es el financiamiento que realmente necesita el sector”.
En este contexto, surgen nuevas iniciativas. La semana pasada ,el ministro de Economía, Luis Caputo, anunció que el Gobierno habilitará préstamos bancarios en dólares para empresas, con destinos que también alcanzan al sector inmobiliario, y confirmó además que el Gobierno estudia utilizar recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses para generar financiamiento de largo plazo para los bancos y, de esa forma, intentar ampliar nuevamente el mercado hipotecario.
Desde CEDU+AEV se pronunciaron a favor de estas iniciativas: “nuestro sector estamos dispuestos a promover nuevas inversiones y a acelerar proyectos impulsados por estas nuevas herramientas financieras”, comunicaron y destacaron que las hipotecas que se ofrecen actualmente solo aplican a unidades terminadas, mientras que si se habilitara la posibilidad de comprar en pozo a crédito, la reactivación de la construcción sería más rápida, acelerando las obras actuales e iniciando las que aún no lo hicieron.
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