Los barrios cerrados. Ante el desafío de “ordenar los papeles”

La mayoría de los barrios privados y countries no están habilitados, entonces no pagan impuestos. Son prácticamente ocupaciones de tierra. Hay que regularizarlo". La frase del gobernador bonaerense Axel Kicillof puso en la agenda política a los emprendimientos cerrados ubicados en la provincia de Buenos Aires, uno de los mercados inmobiliarios beneficiados por el aumento de ventas de lotes que generó la necesidad de la demanda de conectar con el verde en un contexto de pandemia.

Según datos de la Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires (ARBA), hay un total de 871 barrios cerrados, de los cuales un 25% (230) no está registrado formalmente. El titular de ARBA, Cristian Girard estimó que esta situación implica una pérdida de, como mínimo, $1500 millones al año para el fisco bonaerense. Al mismo tiempo que aclaró que "el gobernador plantea que hay problemas con el uso del suelo, que no son solamente las tomas de tierra".

En ese sentido, el funcionario contó que desde ARBA se realizan inspecciones oculares presenciales y fiscalizaciones satelitales que permite al organismo recaudador detectar metros cuadrados construidos no declarados. "Ahí tenemos unos 200 millones de pesos de evasión de metros no declarados ante ARBA. Sobre eso, notificamos, determinamos de oficio y se va poniendo en regla. Vamos avanzando, pero todavía falta", puntualizó.

Kicillof por su parte advirtió la necesidad de que se formalicen las titularidades. "Hay que regularizarlo", insistió, en diálogo con la agencia Télam en el comienzo de la semana. Luego puso manos a la obra y ARBA avanzó sobre 230 de estos emprendimientos que se encontarían en "situación irregular" para el ente recaudador.

¿Qué significa eso? Que cuando ven el catastro, el terreno figura como baldío o tierra rural y por esas tipificaciones se recaudan menos impuestos que los que corresponderían. Girard explicó que en estos casos "no hay evasión fiscal", pero que los desarrolladores -que son los que abonan hasta que les pasan las partidas a los propietarios- "dilatan la recategorización como una estrategia" para pagar menos. "Es una puja entre el interés general de la recaudación y el interés particular del desarrollador. Pero desde 2018 tenemos la ley 15.038 que nos permite cambiar la tipificación, aunque el barrio no esté autorizado por la Provincia. Se desacopló la recaudación para evitar que la demora en la habilitación de los barrios les impida recaudar", aseguró.

En números, afirmó que hay 871 barrios cerrados en la provincia de Buenos Aires. Unos 568 se encuentran formalmente registrados ante la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial (DPOU) y tributan como countries, 73 no están formalmente habilitados, pero tributan como tierra en desarrollo en el marco de lo que establece la Ley 15.038; y 230 no están registrados formalmente ni pagan impuestos como barrio cerrado (la mayoría paga como tierra rural sin mejoras o tierra urbana). De esos 230, 102 fueron intimados a que se avengan a cumplir con lo que establece la Ley 15.038 y tienen un plazo de 15 días para presentar un descargo o se aplicará de oficio el nuevo valor de la tierra en función del grado de desarrollo (10 ya presentaron un recurso); 67 serán intimados en los próximos días (ARBA está terminando de analizar cuál es el grado de desarrollo de esos emprendimientos para calcular el valor de la tierra en el marco de la ley); y 61 countries fueron detectados satelitalmente y serán fiscalizados de manera presencial para evaluar el grado de desarrollo.

Los desarrolladores por su parte, explican que el problema parte de un "vacío legal" que existe desde los noventa. Esteban Edelstein Pernice, director de Castex, reconoce que a partir de 1996, con la construcción de la Autopista del Sol, las mejoras en del acceso Oeste y en las autopistas La Plata y Ezeiza- Cañuelas, miles de familias migraron a barrios privados y countries de la provincia de Buenos Aires. "Las renovadas autopistas y la accesibilidad al crédito bancario de esos tiempos estimularon la decisión de emigrar en busca de otro estilo de vida, que ofrecía casas de mayor superficie y terrenos amplios sumado a la posibilidad de una vida en contacto con la naturaleza", relata el broker y agrega que: "ejemplos de esta primera migración son los crecimientos de la población de Pilar y Ezeiza durante la década del 90’: del 60% y del 57%, respectivamente, según el Censo 2001 del Indec".

Justamente esa movida fue lo que incentivó a los desarrolladores a avanzar con nuevos emprendimientos. "Lo que sucedió es que cuando comenzaron a surgir los proyectos se adaptó la ley de propiedad horizontal nacional para que los barrios privados que surgían pudieran desarrollarse y que por ejemplo, las calles internas pudiesen ser privadas y no del municipio", explicó un empresario del sector. Y admitió que con el correr de los años, el proceso se hizo más complejo porque los emprendimientos se volvieron más sofisticados, es decir sumaron servicios, colegios, centros comerciales, y construcciones nuevas como por ejemplo los condominios, entre otras propuestas.

En el Gobierno provincial admiten que con el crecimiento de las urbanizaciones cerradas se generó una "bola de nieve", porque los desarrolladores salieron a vender con la autorización de los municipios que dieron luz verde a la rezonificación, pero sin los estudios de factibilidad. "Lo que nos sucede en que los trámites en la provincia de Buenos Aires son tan burocráticos que si tenemos que esperar todas las aprobaciones no arrancamos con el proyecto en por lo menos diez años desde que compramos la tierra", sigue la charla con La Nación, el desarrollador, quien reconoce que los intendentes- a quienes les conviene el desarrollo de las zonas porque no sólo mejora la calidad de vida de los habitantes del lugar sino que además implica mayor recaudación en impuestos- terminan "aprobando" los proyectos sin la habilitación de provincia. "En un mundo ideal las autorizaciones de la Autoridad del Agua (ADA), la Autoridad Ambiental (OPDS) y la dirección territorial deberían haber estado antes, pero en muchos casos no se hicieron y eso dificulta la tarea de la Provincia, ya que es difícil hacer un análisis hacia atrás de impacto ambiental. Eso está en cabeza de la ministra de Gobierno María Teresa García. Trabajamos en coordinación, pero por otro carril con la posibilidad de aplicar de oficio el nuevo valor de la tierra", adelantó Girard.

En este contexto, los representantes de los countries salieron a dar su veredicto sobre el tema y aclararon que "que no estén registrados no quiere decir que no paguen por la tierra y que sus propietarios sean ocupadores ilegítimos, como deslizó el gobernador".

Justificaron que tanto los desarrolladores como luego los propietarios "compran los terrenos con autorización municipal y pagan impuestos municipales". En cuanto al impuesto inmobiliario, referentes explicaron que también se abona aunque no esté hecha la subdivisión del terreno, ya que en esos casos lo afronta el desarrollador y luego se los cobra a los propietarios por expensas."Los clubes de campo no podrían estar constituidos por ley si no fueran titulares de la tierra, con lo cual está lejos de poder hacer comparaciones de ninguna naturaleza", afirmó Patricio Gutiérrez Eguía, presidente de la Federación.

En cuanto a la supuesta irregularidad de los barrios, Gutiérrez Eguía dijo que es un "tema viejo" por el cual la Federación ha estado en contacto con autoridades de la provincia, ya que los períodos para constituirlos son largos y muchas veces no se pueden terminar los trámites."La administración pensaba que había una reticencia de los barrios para no cambiar de encuadre para no pagar impuestos, pero esos casos son los menos. Y la provincia reconocía que, en algunos casos, los atrasos se debían a la pesadez o dificultades de la propia administración. Son temas completamente distintos. Si hablamos de la titularidad de la tierra, no hay asentamiento en ningún club de campo que no se base en la titularidad de la tierra, y lo otro se trata del procedimiento de inscripción, que es verdad que en algunos casos está pendiente, pero creemos que lo que surgió de boca del gobernador es una información errónea y que la titularidad de la tierra imposibilita llamar a los propietarios ocupantes ilegítimos", insistió.

Por otro lado, la abogada Sofía Peres, que asesora a desarrolladores inmobiliarios, aclaró que "los desarrolladores pueden ser mejores o peores, tener más o menos plata o salir a vender con la cosa avanzada o muy verde, pero eso no es ser un usurpador. Serán más o menos solventes o más o menos serios, pero si tienen la propiedad de la tierra no están usurpando". En la misma línea explicó que aún "cuando no esté subdividido el terreno tenés derecho a estar ahí, aunque no tengas escritura porque tenés posesión en base a un boleto de compraventa que te firmó el propietario. El usurpador no firma nada con el propietario, ocupa y no paga. El que tiene posesión por boleto es legítimo poseedor porque pagó por eso y el vendedor le entregó la tierra aun cuando le deba la escritura porque no está lista la subdivisión".

Peres también aclaró que sin la subdivisión igual se paga impuesto inmobiliario, solo que, en ese caso, lo hace el desarrollador y luego se los cobra a los propietarios mediante expensas.

Un dato no menor en la resolución del debate es lo que plantea Claudio Caputo. El expresidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires recordó la resolución 400 que impulsó la ex gobernadora María Eugenia Vidal. La misma promovía la realización de trámites digitales integrados en tres organismos centrales de la provincia de Buenos Aires: uno es el de Desarrollo Sostenible (OPDS), otro es la autoridad del agua (APA) y la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial (Dpout). En su momento, la noticia fue celebrada por los desarrolladores que admitían que aprobar, subdividir y escriturar un loteo no llevaba menos de 10 años. Un tiempo en el que para lograr que se aprobara la urbanización era necesario tramitar en paralelo no menos de 20 expedientes ante distintos organismos provinciales y municipales -por ejemplo de Viabilidad, Prefactibilidad, Plano de Propiedad Horizontal y Estudio de Impacto Ambiental, entre otros-. Además, en muchos casos se solapaban los trámites exigidos por la provincia con los municipales.

La resolución buscaba ordenar la situación de 200 barrios privados que no están regularizados, pero Axel Kicillof la derogó y creó una nueva resolución que lleva todo el proceso otra vez al papel, en lugar de trámites digitalizados, afirmó Caputo.

El Gobierno de la Provincia de Buenos Aires también avanza en la elaboración de un "mapa de la tierra de la Provincia" que busca identificar qué parcelas son urbanizables para avanzar sobre una política única en materia de Tierra y Vivienda. Su objetivo es identificar cuántas áreas son públicas o privadas, cuáles están en condiciones de ser urbanizadas, dónde hay agua potable y dónde faltan servicios. Para ello el ministerio de Gobierno modificó la resolución 400 de Vidal que creaba un régimen para la Regularización de Conjuntos Inmobiliarios Consolidados y lo denominó Empadronamiento y Puesta a Norma de Conjuntos Inmobiliarios Consolidados. Este fue el inicio de un cambio de normas en la que Gobierno promete avanzar. Pero esta no fue la única sorpresa con la que se encontraron en el año quienes viven en un barrio cerrado. El 20 de mayo pasado una resolución general de la Inspección General de Justicia (IGJ) estableció que los clubes de campo, barrios cerrados y countries deben adecuarse al régimen de propiedad horizontal especial y hasta se plantearon plazos y sanciones para quienes los incumplan. Primero fueron 180 días. Dos días después se amplió el plazo a 360 días, y se abarcó también a las asociaciones civiles de vecinos, además de establecerse sanciones a los administradores por incumplimiento.

En concreto las nuevas resoluciones de la IGJ plantean la obligación de que este tipo de propiedades debería readecuarse a un régimen de propiedad horizontal similar al que aplica para los edificios de departamentos, en donde cada propietario tiene la escritura de su unidad pero además es dueño de un porcentaje de las áreas comunes. Esta resolusión corre para los barrios cerrados o countries que se estructuraron bajo la estructura lote-acción porque los desarrolladores, escribanos y abogados consideraron que era la mejor forma para su funcionamiento.

Por eso, los emprendimientos vendían los lotes a través de una sociedad y conformaban otra persona jurídica, en general una asociación civil que es la dueña de las áreas comunes, que funcionaba como una sociedad anónima pero sin fines de lucro -que se suele inscribir en el IGJ-. Así, los propietarios por un lado eran dueños de sus lotes y por otro eran socios con acciones en la sociedad que manejaba las áreas comunes. La exigencia de la IGJ de readecuar un barrio cerrado significa que desaparezcan las asociaciones civiles y que esos emprendimientos se conviertan en consorcios de propiedad horizontal. Para lograr esto se necesitarán nuevos planos, escrituras y que los reglamentos de los barrios cerrados se readecuen. Es decir, los propietarios deberían volver a escriturar sus casas porque la actual no incluye las áreas comunes que son parte de una asociación civil dueña de ellas y de la cual cada propietario tiene una acción que le da derechos y obligaciones de uso.

Por Carla Quiroga y María Julieta Rumi

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