Barrios cerrados: por qué los propietarios corren el riesgo de tener que volver a escriturar sus casas

El 20 de mayo pasado una resolución general de la Inspección General de Justicia (IGJ) estableció que los clubes de campo, barrios cerrados y countries deben adecuarse al régimen de propiedad horizontal especial y hasta se plantearon plazos y sanciones para quienes los incumplan. Primero fueron 180 días. Dos días después se amplió el plazo a 360 días, y se abarcó también a las asociaciones civiles de vecinos, además de establecerse sanciones a los administradores por incumplimiento.

En realidad, lo que busca la nueva normativa es que ese tipo de emprendimientos cumpla lo que ya había establecido el artículo 2075 del Código Civil y Comercial vigente desde agosto de 2015: que los conjuntos inmobiliarios nacidos con anterioridad al Código debían adecuarse a las previsiones normativas de la propiedad horizontal. Pero la realidad es que, desde aquel momento, las dificultades asociadas a ese proceso llevaron a que prácticamente ningún barrio cerrado se readecuara. "Si se aplicara como pide la IGJ sería inconstitucional ya que afecta derechos adquiridos. Uno no puede legislar para atrás. Se pretende cambiar la estructura jurídica de un derecho real ya existente. Además, hoy ni siquiera hay normas catastrales o registrales que se hayan ocupado de reglamentarlo", analiza el escribano Bernardo Mihura de Estrada, titular de la Escribanía Mihura. En la misma línea, Pedro Bardi, socio del estudio Aguirre Saravia & Gebhardt agrega: "Se sabe que a partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes y por ende no tienen efecto retroactivo excepto que se disponga lo contrario. Además, dicha retroactividad no puede afectar derechos amparados por garantías constitucionales".

Otra de las razones por las que ningún barrio cerrado avanzó en su readecuación es que cuando se sancionó el nuevo Código no se previó un plazo para su implementación ni una sanción. "No hay conocimiento de casos que hayan sido objeto de cuestionamientos judiciales en estos cinco años", aclara Alejandro Nahuel, consultor en el tema del estudio Aguirre Saravia & Gebhardt. Lo que sí sucedió es que los nuevos emprendimientos — es decir los desarrollados desde cero- se constituyeron bajo la figura de la propiedad horizontal especial.

En concreto las nuevas resoluciones de la IGJ plantean la obligación de que este tipo de propiedades debería readecuarse a un régimen de propiedad horizontal similar al que aplica para los edificios de departamentos, en donde cada propietario tiene la escritura de su unidad pero además es dueño de un porcentaje de las áreas comunes.

Hay que tener en cuenta que si bien el régimen de propiedad horizontal siempre fue una opción, la mayoría de los barrios cerrados o countries se estructuraron bajo la estructura lote-acción porque los desarrolladores, escribanos y abogados consideraron que era la mejor forma para su funcionamiento. Por eso, los emprendimientos vendían los lotes a través de una sociedad y conformaban otra persona jurídica, en general una asociación civil que es la dueña de las áreas comunes, que funcionaba como una sociedad anónima pero sin fines de lucro — que se suele inscribir en el IGJ-. Así, los propietarios por un lado eran dueños de sus lotes y por otro eran socios con acciones en la sociedad que manejaba las áreas comunes.

¿Qué significa readecuar?

Dante Galeazzi, consultor y empresario del sector, explica que readecuar un barrio cerrado significa que desaparezcan las asociaciones civiles constituidas en la IGJ y que esos emprendimientos se conviertan en consorcios de propiedad horizontal. Para lograr esto se necesitarán nuevos planos, escrituras y que los reglamentos de los barrios cerrados se readecuen. "Hoy los propietarios tienen una escritura que no incluye las áreas comunes que son parte de una asociación civil dueña de ellas y de la cual cada propietario tiene una acción que le da derechos y obligaciones de uso", explica y agrega que en la propiedad horizontal, la nueva escritura de cada propietario también deberá contemplar un porcentaje de las partes comunes como en el caso de los edificios.

Galeazzi aclara que la estructura de asociaciones civiles solucionó conflictos de convivencia entre los vecinos por temas como la falta de pago de las expensas o el cumplimiento de los reglamentos y facilitó la construcción de nuevos desarrollos inmobiliarios que incluyeron comercios y colegios, entre otros. "Ante el vacío legal que había la justicia generó doctrina y jurisprudencia que permite resolverlos", explica. En otras palabras, en la práctica los jueces ya decidieron que funcionan bajo las reglas de los edificios.

¿Es la propiedad horizontal la mejor figura para estructurar los barrios cerrados?

Los especialistas consultados coinciden en que no. En la respuesta a esta pregunta vale la aclaración que realiza Mihura: "una cosa es la adecuación funcional que permitirá mejorar el funcionamiento interno de estos barrios incluyendo las previsiones del nuevo Código -votos por unidad, cobro ejecutivo de expensas, derechos de admisión, uso temporal de los espacios comunes por terceros, etc- y otra muy distinta es la adecuación estructural que pretende cambiar el derecho real de cada vecino y la estructura jurídica completa del barrio", diferencia.

La readecuación estructural implica que los vecinos de los barrios deberían volver a realizar sus escrituras, realizar los planos y los estados parcelarios. "Esto es de cumplimiento imposible en la gran mayoría de los casos", aclara el escribano. ¿Por qué? Entre otras razones, porque no existe el procedimiento catastral ni registral habilitado, básicamente porque se requeriría la conformidad de todos los vecinos.

Fernando Aguinaga, socio de Zang, Bergel & Viñes Abogados agrega que, si bien las sociedades anónimas alcanzadas por esta decisión se encuentran registradas en la IGJ de la ciudad de Buenos Aires, afecta principalmente a clubes de campo y barrios cerrados ubicados en la Provincia de Buenos Aires. "El Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires hace tiempo dispuso que la adecuación resulta en esta instancia de cumplimiento imposible. No existe una reglamentación que establezca el alcance y procedimiento para la misma", aclara el abogado.

Mihura insiste en que no es lo mismo adecuar las normas para, por ejemplo, evitar que el socio fundador tenga una cuota de acceso más baja al golf, que la adecuación estructural. "La modificación del derecho real de dominio no se puede hacer. Sería necesario realizar todas las escrituras de nuevo y adjudicar las unidades desde cero", adelanta.

Por caso, Sofia Pérès, socia del estudio que lleva su apellido aclara que "se trata de estructuras legales que cumplieron con el marco regulatorio en el momento de su estructuración; que han tenido las conformidades de las autoridades competentes; que han pagado las tasas, timbrados, contribuciones e impuestos correspondientes; que han sido de la preferencia de los propietarios en el momento de invertir su dinero y firmar todos los contratos, adhiriendo a todos sus reglamentos". La escribana María Cecilia Herrero de Pratesi coincide: "la adecuación funcional podría ser una buena decisión pero la estructural no, porque afecta derechos adquiridos".

¿El consorcio del barrio deberá hacerse cargo de arreglar el sistema de riego de un vecino?

En el mercado explican que el régimen de propiedad horizontal fue pensado y concebido para un edificio de departamentos, proyectos con grandes diferencias respecto de los loteos. Por ejemplo: en un edificio de departamentos, el suelo, los caños, las áreas comunes y los cables son de todos. En definitiva, todo lo que recorre el suelo, determinado espacio aéreo y todo lo que va "por dentro" de las paredes y columnas que sostienen la estructura, son del consorcio de copropietarios y cada propietario de departamento tiene un porcentual que será el mismo que determinará cuánto aporta en los gastos y qué incidencia tiene su voto en la asamblea de copropietarios. "Este esquema es muy difícil de aplicar a los proyectos de barrios cerrados — o conjuntos inmobiliarios- porque por ejemplo, hay casos en los que los propietarios de los lotes reciben la superficie prácticamente sin servicios (agua, red de gas y cloaca), lo que hace que la instalación de la infraestructura básica sea técnicamente definida y económicamente soportada por el propietario. Con esa premisa, bajo la nueva norma, un eventual problema en el sistema de riego, en la pileta, en una bomba que extrae el agua de las napas y/o el cableado subterráneo de un determinado lote, ya no será de cada propietario, sino un problema colectivo que deberán afrontar todos los copropietarios y que deberán someter al consejo de administración y, eventualmente, a la asamblea de copropietarios", explica Pérès.

¿La readecuación generará gastos para los vecinos?

Definitivamente sí porque para empezar cada propietario tiene que hacer una nueva escritura. Además, los desarrolladores que ya lograron la aprobación de sus proyectos en los municipios y la Dirección Provincial de Catastro, inscribieron las escrituras en el Registro de la Propiedad Inmueble de cada jurisdicción, pagaron tasas, timbrados e impuestos deberían adecuarse a un nuevo régimen de propiedad horizontal que involucra nuevos títulos de propiedad, escrituras, pagos de planos, tasas y timbrados. También habría que hacer una nueva confección de una agrimensura y un plano que deberá ser refrendado por cada propietario. "La adecuación — de entenderse aplicable la resolución de la IGJ- implicaría transformar los lotes en unidades funcionales y que los propietarios sean dueños también de un porcentaje de las áreas comunes. Hasta ahora tenían una acción de la sociedad que las manejaba", comenta la escribana Pratesi.

Otro tema clave es la necesidad de unanimidad. Es decir, todos los vecinos deben estar de acuerdo en realizar el proceso de readecuación. "Los dueños de todos los lotes deben querer constituir un consorcio de propietarios. Se necesita la conformidad de cada uno de los propietarios. Un punto muy difícil de lograr. Basta con recordar lo complejo que resulta llegar a acuerdos en las tradicionales reuniones de consorcios de los edificios", comenta Pratesi, quien adelanta el riesgo de que las resoluciones de la IGJ publicadas en el Boletín Oficial generen una ola de amparos judiciales.

¿Tiene la IGJ potestad sobre proyectos en la provincia de Buenos Aires?

"La IGJ no tiene competencia para tal acto legislativo y, aun cuando la tuviera, sus efectos no armonizarían con el derecho constitucional de propiedad. Así las cosas, las resoluciones serían de nulidad absoluta", responde Ignacio Alterini, director del departamento de Derecho Civil de la Universidad Austral, y agrega que "la libertad en materia de conjuntos inmobiliarios ya fue cercenada por el Código Civil y Comercial; y ahora la IGJ le asesta un nuevo golpe a la autonomía de la voluntad y al derecho constitucional de propiedad". Coincide la Federación Argentina de Clubes de Campo que en una carta enviada a sus miembros afirmó que las resoluciones "exceden la competencia de la IGJ, cuya misión respecto de las sociedades, asociaciones civiles y fundaciones es esencialmente registral y de control y fiscalización de su funcionamiento, pero no de imposición o de reglamentación de obligaciones ajenas al ámbito societario". Y concluyen que "al carecer de facultades para interpretar o reglamentar las normas de la manera como lo hace, ha avanzado sobre derechos ya adquiridos y vulnera el derecho de propiedad, reconocido expresamente en la Constitución anticipando que los clubes de campo o barrios cerrados afectados podrían invocar la invalidez por la falta de competencia del IGJ para dictarlas". "Como conclusión, estamos de acuerdo con la adecuación funcional pero no con la estructural que impone un organismo que no tiene competencia", afirma Mihura.

En síntesis, Inés Poffo, abogada asociada del estudio Zang, Bergel & Viñes Abogados, explica que más allá de que a la fecha no está claro cómo debería hacerse la adecuación y la solución a innumerables cuestiones que podrían surgir en una eventual "adecuación" como por ejemplo que ocurriría si no se obtiene la unanimidad en cuanto a ciertos puntos del Reglamento, tampoco parece oportuno el momento para establecer un plazo para el cumplimiento de una obligación que más allá de su imposibilidad actual, acarreará elevados costos y cierta complejidad para su implementación. "Es necesario para implementar la adecuación una mínima coordinación entre las jurisdicciones de la Capital Federal y la de la Provincia de Buenos Aires", enfatiza. Online, Pérès coincide en la preocupación que genera la "inseguridad jurídica que padecen quienes hacen negocios en El País, con estructuras viables y absolutamente legales en un momento determinado pero que, de un día para otro, pueden mutar de manera impensada".