En qué barrios, manzanas y calles se concentra la mayor oferta de propiedades en venta con precios competitivos

La oferta de propiedades en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) sigue en aumento. Desde antiguas casonas en barrios tradicionales y PH en zonas de moda hasta departamentos de todas las tipologías y petit hoteles. En un contexto en el que el valor del metro cuadrado arrastra una caída superior al 17% desde los máximos registrados en 2019, los brokers aseguran que hay oportunidades para quienes analizan la posibilidad de comprar un inmueble y resaltan que algunas áreas concentran una gran cantidad de unidades a la venta, por lo que allí, las posibilidades de encontrar precios competitivos son aún mayores.

Actualmente, hay más de 163.000 propiedades en venta en la Capital Federal, de las cuales alrededor de 120.000 son departamentos (más del 70%), 6300 son casas, 11.300 son PH, 6700 son terrenos y más de 5700 son locales comerciales. De acuerdo a las publicaciones realizadas en ZonaProp, a nivel general, es decir, sin diferenciar por tipo de inmueble, la mayor oferta se encuentra en Palermo (23.143), Belgrano (15.303), Caballito (10.950), Recoleta (9146) y Villa Urquiza (7621).

Los avisos de venta se concentran en zonas con una alta densidad de departamentos. “La oferta que se publica no se aleja mucho de representar en proporción lo que existe en la realidad”, explica Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria. También influye el “efecto construcción”. “Los barrios donde más obras se hacen, de acuerdo a lo demandado, también tendrán mayor cantidad de departamentos. Por ejemplo, Palermo es enorme y en los últimos años se construyó mucho. Varias casas pasaron a ser edificios impulsados por la demanda de departamentos en esa zona”, indica la broker.

En ese barrio porteño, el área donde se encuentran más propiedades en venta es Palermo Soho, delimitado entre las Avenidas Córdoba, Juan B. Justo, Scalabrini Ortiz y Santa Fe. Puntualmente, la manzana que está entre las calles Paraguay, Godoy Cruz, Guatemala y Fray Justo Santa María de Oro concentra mucha oferta. Según Reporte Inmobiliario, el valor de un departamento usado de dos ambientes allí se ubica en torno a los US$3549/m², por encima del promedio de todo el barrio según ZonaProp (US$3009/m²). También hay varias opciones disponibles en la esquina de Fray Justo Santa María de Oro y Nicaragua y en la zona de Jorge Luis Borges y Nicaragua.

Juan Bautista Arnaude, director de la inmobiliaria Arnaude Brokers que se especializa en Palermo, confirma que las zonas con mayor oferta son Palermo Soho, Palermo Chico y Palermo Hollywood. “Durante la pandemia, mucha gente de esa área optó por emigrar hacia countries. Esto generó, en algunos casos, un aumento de la vacancia en el barrio”, asegura. En cuanto a lo más buscado por quienes están interesados en comprar en esa área, sostiene que las manzanas que se encuentran cerca de un pulmón verde registran una alta demanda. “Hoy la gente prioriza la vista abierta, el balcón y la luz. Son puntos igual o más valorados que la ubicación y el precio”, afirma.

“El crecimiento de la oferta desde la crisis que comenzó con la devaluación de 2018 no fue homogénea por barrios y uno de los lugares donde más aumentó la oferta fue Palermo”, explica en la misma línea Fabián Achával, titular de la inmobiliaria homónima. “En efecto, la oferta de departamentos entre abril de este año y marzo de 2018 aumentó un 160%, mientras que en Palermo el aumento fue del 207%”, precisa.

En Palermo Chico, la calle Mariscal Ramón Castilla tiene varias propiedades en venta. El valor promedio del metro cuadrado de un departamento usado de dos ambientes en esa zona es de US$2917, según Reporte Inmobiliario. En Palermo Hollywood, en tanto, los precios se ubican en torno a los US$3251/m². El perímetro comprendido dentro de las calles Humboldt, El Salvador, Ángel Justiniano Carranza y Paraguay cuenta con varias opciones disponibles, según se observa en el mapa de ZonaProp. En tanto, Barrio Parque es el área de Palermo con menos oferta.

En Belgrano, segundo barrio porteño donde hay más propiedades publicadas, la oferta se concentra en el área conocida como Belgrano C, ubicada entre las avenidas Cabildo y Congreso, la calle Zabala y las vías del tren. Los inmuebles en venta se encuentran distribuidos en toda la zona, aunque en el mapa se destaca el perímetro comprendido entre José Hernández, Mariscal Antonio José de Sucre, Arcos y la calle 11 de septiembre. De acuerdo a la información de Reporte Inmobiliario, en la zona prevalecen las unidades usadas de cuatro ambientes (US$3196/m²), seguidas por las de tres (US$2984/m²) y dos ambientes (US$2961/m²).

Achával resalta que Palermo, Belgrano, Caballito y Recoleta hoy representan cerca del 40% de la oferta total de departamentos, casas y PH en venta. Sostiene que las opciones se concentran en esas zonas debido a “la extensión de los barrios y el tipo de propiedades, donde prevalecen los departamentos de muchos pisos en oposición a otras áreas menos densas donde se imponen los edificios de pocos pisos, casas y PH”.

En Caballito, el área denominada Caballito Sur, ubicada entre las avenidas Directorio, La Plata y las calles Curapaligüe y Avellaneda tiene la mayor cantidad de opciones a la venta. Los precios en la zona se ubican aproximadamente en US$2481/m² para los monoambientes, US$2427/m² para las unidades de dos ambientes y US$2399/m² para las de tres ambientes.

Mateo García, director residencial de Toribio Achával, sostiene que Palermo, Belgrano y Caballito son “los barrios más dinámicos de la Capital Federal”. “Es por eso que también allí hay tantas propiedades en venta. La oferta de servicios, transportes y conectividad se destacan por sobre el resto. También la oferta cultural, universidades y gastronómica aportan para que sean los más buscados y, por ende, los más ofrecidos”, afirma.

Indica que, en esos barrios, la oferta es muy variada, aunque se centra en los departamentos de dos y tres ambientes, seguidos por los monoambientes y por último, los de cuatro o más ambientes. “Los precios llevan un par de años complicados, con adecuaciones constantes. Según el producto y tipología, pueden variar más o menos, pero en promedio, las bajas rondan el 20%”, precisa y asegura que, aunque todavía no hay indicios claros de la tendencia con respecto a los valores, el descenso del metro cuadrado “parece estar estabilizándose en los últimos meses”.

En la misma línea, Achával expone que la acumulación del stock sin vender distorsionó fuertemente los valores de publicación. “En este momento, estimamos que dos terceras partes de los inmuebles ofrecidos están fuera de precio y son aquellos que ingresaron al mercado en 2017 y 2018, con precios máximos y ajustaron poco o nada el valor de publicación”, manifiesta.