Federico González Rouco, economista: “El potencial que tiene el sector para crecer es infinito”
El especialista identificó tres obstáculos que hoy enfrenta el mercado inmobiliario y que impiden que dé un salto definitivo
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LA NACIONCandela Contreras
El mercado inmobiliario argentino tiene demanda, crédito hipotecario y opera con mayor volumen que hace algunos años, pero todavía no logra despegar. En la 11ª edición del Summit de Real Estate, el encuentro anual del mercado inmobiliario organizado por LA NACION, Federico González Rouco, coordinador macroeconómico y líder del área de real estate de Empiria Consultores, afirmó que existen tres cuellos de botella que explican por qué la recuperación aún no se hace tangible.
“Mejorar no necesariamente significa dejar de tener problemas, sino empezar a discutir otros”, señaló González Rouco. Y explicó que: hace apenas tres años la preocupación giraba en torno a una posible hiperinflación, un nuevo corralito, que no había crédito hipotecario, una ley de alquileres que limitaba visión de largo plazo o las restricciones para importar insumos de la construcción, hoy las preguntas son distintas: quiénes crecerán, cómo evolucionará el mercado laboral y hacia dónde se dirigirá la inversión.
Los tres cuellos de botella del mercado inmobiliario
1) El costo de construcción
Según González Rouco, aunque el costo de construcción no se encuentra en niveles excepcionalmente altos desde una perspectiva histórica, sí registró una aceleración muy fuerte en poco tiempo. “Se duplicó en dos años. Lo que sí está claro es que no es rentable”, advirtió. El problema es que ese incremento no logró trasladarse plenamente a los valores de venta y generó una fuerte compresión de la rentabilidad.
“Actualmente, el costo de construcción directo (materiales, mano de obra y gastos generales) representa entre el 35% y el 40% de un desarrollo”, afirmó. A eso se le suma el encarecimiento de la tierra, impulsado por las expectativas de mejora futura del mercado. El resultado es una presión creciente sobre los márgenes de los desarrolladores y “principalmente sobre la voluntad de seguir produciendo vivienda o inmuebles en Argentina”.
Las consecuencias ya se observan en la actividad. Mientras disminuye la demanda de insumos vinculados al inicio de nuevas obras, se sostiene la destinada a finalizar proyectos ya comenzados. “El sector está diciendo: termino lo que tengo porque tener el esqueleto parado es caro, pero espero para arrancar”, sintetizó.
Sin embargo, González Rouco sostuvo que existe un factor que podría recomponer parte de esa rentabilidad. Según sus estimaciones, el valor del metro cuadrado muestra un atraso cercano al 27% respecto de otras variables de la economía que crecieron significativamente en dólares, como los salarios, el costo de construcción y las acciones. “No quiere decir que el m² vaya a subir mañana un 27%, pero sí que tiene margen para crecer si la demanda se sostiene en el tiempo”, afirmó.
2) La pérdida de rentabilidad del negocio inmobiliario
El segundo cuello de botella se encuentra en el negocio de la intermediación inmobiliaria. Aunque las operaciones de compraventa crecieron en prácticamente todo el país y alcanzan niveles superiores a los de los últimos años, la rentabilidad de las inmobiliarias cayó de forma significativa.
¿La razón? Según Rouco, como el valor de las propiedades usadas todavía no se recuperó al mismo ritmo que otras variables de la economía y las comisiones de las inmobiliarias permanecen relativamente estables, los costos en términos de poder de compra cayeron en términos reales y el poder de compra de esos ingresos se redujo considerablemente.
“Hasta ahora, esa caída fue compensada por un mayor volumen de operaciones, pero el gran interrogante es: ¿Qué pasa si se sostiene esa caída de la rentabilidad, pero el aumento de las operaciones no acompaña?“, se preguntó el consultor económico.
3) La falta de liquidez para financiar créditos hipotecarios
El tercer obstáculo, y posiblemente el más importante porque podría destrabar a los otros dos, es el crédito hipotecario. Si bien el financiamiento volvió a aparecer en el mercado, todavía persisten limitaciones estructurales para su expansión.
“En el último año y medio, la falta de liquidez, la incertidumbre por las elecciones de medio término en 2025 y una falta estructural del mercado de capitales en Argentina hicieron que todas las tasas de interés de los préstamos subieran a un promedio del 12% para fines de 2025″, remarcó.
El economista dijo que actualmente las tasas volvieron a descender y se ubican por debajo del 10% promedio. Pero la oferta continúa concentrada en muy pocas entidades. De hecho, según explicó, dos bancos (Banco Nación y BBVA) concentran prácticamente la totalidad del mercado y ofrecen tasas promedio cercanas al 6,5%, captando la mayor parte de la demanda.
Pero, ¿Qué hace falta para que el mercado hipotecario logre despegar? El expositor consideró indispensable generar mecanismos de fondeo a largo plazo que permitan a los bancos descargar sus carteras de hipotecarios y recuperar liquidez para seguir prestando. En ese sentido, destacó la discusión en torno al Fondo de Asistencia Laboral (FAL) y la aparición de nuevas herramientas de inversión orientadas a financiar hipotecas y desarrollos inmobiliarios. “No como un regalo, sino como una inversión pensada a largo plazo”, agregó.
“Hoy es un excelente momento para sacar un crédito hipotecario, pensando desde la estrategia financiera del crédito. Ya que cada UVA que te dan compra muchos dólares”, aseguró.
“Argentina tiene todo para crecer”
Pese a estos desafíos, González Rouco se mostró optimista respecto del potencial del mercado argentino. Señaló que el país atraviesa una transformación demográfica profunda, con regiones que modificarán su matriz productiva y una demanda habitacional contenida de gran magnitud.
Según estimó, existen cerca de 2,5 millones de jóvenes de entre 25 y 35 años que aún viven con sus padres o abuelos y que representan una futura demanda de vivienda. “Cuando esto se acomode, hay una bolsa de demanda de por lo menos un millón de personas que van a salir a buscar una vivienda”, aseguró.
De cara a los próximos meses, el especialista prevé una etapa de mayor estabilidad. Considera que el costo de construcción se mantendrá relativamente estable, salvo que ocurra un salto tecnológico que modifique la productividad del sector, mientras que el mercado hipotecario dejará atrás la euforia inicial para ingresar en una fase de crecimiento más moderado.
“Si Argentina sigue en este proceso de consolidación, estabilidad y alargamiento de horizontes, el potencial que tiene la cadena inmobiliaria es infinito”, concluyó.
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