La ecuación perfecta: cómo impactaría en la economía una ocupación total de los m2 disponibles en el mercado inmobiliario
¿Qué ocurriría en la economía con una demanda plena de metros cuadrados logísticos y corporativos?
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Domingo Speranza
Una pregunta disparadora: ¿Cómo se traduciría en dinero la ocupación total de centros logísticos y corporativos en términos económicos?
La proyección da cifras verdaderamente siderales. Y los números hablan.
En la ciudad de Buenos Aires y el corredor norte hay un inventario clase A de 1.826.261 m². Y, por cierto, después hay otro tanto de clase B. Eso representa un valor promedio de venta US$7,7 billones, o sea US$7700 millones, a US$4250/m² promedio para el sector clase A.
Sólo considerar cuánto genera de renta esa cantidad de metros cuadrados si estuviesen alquilados, son unos U$S513 millones al año, a US$23,4/m². Además, trabajan unas 200.000 personas en esas oficinas; unas 30.000 más las visitan y las operaran, las mantienen y las limpian, generando un ecosistema alrededor de ellas. Por eso es que, cuando están vacías, el quebranto o caída de la renta es de unos US$84 millones al año.
En el sector de la logística, las cifras son bastante parecidas al universo de oficinas ya que el inventario es de un total de 1,8 millones de m², a US$650/m² de reposición, y a US$800/m² el precio de venta. El patrimonio entonces es de unos US$1,3 billones, que generan una renta promedio de US$145 millones al año. Con la vacancia casi nula, en promedio, y hoy un 5,6%, el impacto económico de caída de renta es de US$8,2 millones al año.
Entonces, hay un patrimonio inmenso que sólo entre oficinas y depósitos clase A suman US$9 billones, donde trabajan más de medio millón de personas e interactúan otro tanto al año, impactando en infraestructura y negocios.
Hoy, y lo estamos viendo, se desata una competencia entre ciudades para dirimir cuál tiene la mejor oferta ya que el talento tiene que trabajar en algún lugar y cada ciudad compite por atraerlo a partir de su calidad de vida, su clima y su paisaje. Entonces, con buena infraestructura; con aeropuertos y conectividad; con medios de transporte, rutas y calles las ciudades son más competitivas, crece la demanda y el valor inmobiliario y, por ende, la renta y las inversiones.
Ciertamente, es importante saber cuánto vale todo este patrimonio disponible, a cuánto asciende, porque está en manos privadas y, además de poder albergar trabajo y generar renta inmobiliaria, tributa impuestos para el Estado. En este sentido, hay otro punto extraordinariamente relevante e irremplazable del negocio y valor inmobiliario: sí, claro, se trata de la tierra.
La tierra es irremplazable y por esto tiene una apreciación permanente. Cada vez que va creciendo la mancha urbana, la tierra para logística sube de valor, a un 3 a 5% anual desde hace 20 años, con un ritmo que se mantiene, aunque con momentos mejores y peores, y por eso el real estate sigue siendo una buena inversión tanto corporativa o institucional como individual.
Las últimas fotografías del mercado, aun cuando no indican con exactitud, sí orientan lo que puede esperarse de él: en lo que hace a la logística hoy y a escala local la última milla (radio de 0 a 15 km) presenta una vacancia nula. En tanto, los sectores energético, financiero y las economías del conocimiento absorben los metros corporativos –la vacancia cae lentamente a la vez que se incorporan metros-, que también aguardan la llegada de la inversión extranjera.
(*) El autor es fundador y CEO de Newmark Argentina
Por Domingo Speranza
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