Alquileres. Los barrios en los que los contratos dejan más ganancia

Un rayo de luz ilumina el mercado inmobiliario. Los inversores que cuentan con unidades en alquiler dentro de los límites de la Ciudad de Buenos Aires tienen una buena noticia: el promedio de los departamentos usados mejoró 1,43% su rentabilidad en el último año, según Reporte Inmobiliario. De esta forma, la tasa de retorno que dejan los alquileres promedia un 4,08% en las unidades de uno a cuatro ambientes usadas, mientras que el año pasado la cifra llegaba al 2,65% anual.

La suba se debe, según explican en su último informe, al efecto combinado del incremento de los valores de oferta de departamentos usados y la reducción de las cotizaciones de las unidades ofrecidas a la venta. “La baja interanual de los valores de venta en dólares del 10,04% junto con un incremento de los alquileres en pesos que superaron el 160% interanual, creciendo por encima de la paridad cambiaria que lo hizo en el mismo período en un 93%, dio como resultado la mejora de la renta bruta del alquiler entre marzo pasado y el mismo mes del año anterior”, explican desde la entidad.

Como siempre, una tipología se destaca entre las otras. Los dueños de los departamentos de un dormitorio son quienes obtienen -en promedio- los mayores ingresos si suscriben sus unidades a contratos de alquiler tradicionales a tres años. La renta para esta tipología está en un 4,3% interanual, de la cual unas décimas la separan apenas de los 4,24% que representan la renta de los tres ambientes hoy. Un poco más abajo se encuentran los monoambientes, que deja un retorno anual del 4,10%, y las únicas que descienden del 4% son las unidades de tres dormitorios con un 3,66% de retorno al año.

Qué barrio deja la mejor rentabilidad

Conocido por sus infinitas divisiones, su amplia oferta gastronómica y movida nocturna, Palermo es el rey de la rentabilidad si de departamentos de un solo ambiente se habla. Con un 6,68% anual, supera ampliamente a los otros barrios con mejores tasas de retorno en esta tipología, que son San Telmo con 5,87%, San Cristóbal con 5,38% y Retiro con 5,05%. En contraparte, las zonas que dejan menos ganancias para unidades monoambientes son con 3,57% Barrio Norte y 3,56% Belgrano.

La corona pasa sin discusión alguna a Colegiales en el mercado de los dos ambientes, barrio del corredor norte que deja tasas de retorno de 8,41% anuales y supera por un punto porcentual y medio a su sucesor, Retiro, que le deja una rentabilidad de 6,75% a los propietarios de la zona. Si existe un interés en invertir en viviendas de este tipo, el resto de los barrios con mejores rentas en la ciudad son Recoleta y Palermo (5,79% anual ambos), Congreso con 5,45% y Boedo con 5,08%. El resto de los barrios promedian rentas anuales por debajo del 5%, y descienden hasta 3,12% en Liniers, según el relevamiento de Reporte Inmobiliario.

Los tres ambientes, buscados generalmente por parejas que deciden mudarse juntos o agrandar la familia, encuentran su rentabilidad más alta en el barrio de Balvanera con 5,47%. Junto con San Cristóbal (5,53%) y Boedo (5%), son los únicos que pasan la barrera del 5%. En caso de tener una unidad de cuatro ambientes, las tasas de retorno pueden llegar hasta el 4,12% en el caso de Flores, el único barrio con más de cuatro puntos porcentuales en este aspecto.

Alquileres en alerta

Estos números se enmarcan en un escenario intrincado. Hace poco más de 10 días trascendió de una reunión entre el presidente de la Nación Alberto Fernández y el ministro de Economía, Sergio Massa, la intención de derogar la ley de alquileres. Los especialistas del sector coinciden en que la extensión de los plazos de dos a tres años sumado a la actualización anual y no escalonada del precio de los contratos perjudicó el mercado.

Solo en el último año, los valores de alquileres publicados subieron un 160%, según Reporte Inmobiliario. Así como variaron los valores, las condiciones de la norma también pegaron de lleno en la oferta. Por un lado, los propietarios tendieron a sacar sus unidades de alquiler y las dejaron vacías, las alquilaron a conocidos o las ofrecieron en venta. La recurrencia de esta última opción generó una sobreoferta en el mercado porteño, con su consecuente baja en los precios.

Estos movimientos en el mercado se demuestran en los números. De acuerdo al índice de oferta de Maure Inmobiliaria, elaborado en base a datos obtenidos del seguimiento de avisos de departamentos en venta y alquiler en Capital Federal publicados en el portal Zonaprop, en el mes que se sancionó la ley había en alquiler 124.300 unidades y a la venta 278.200. Dos años después, la realidad es muy distinta: hoy en la ciudad hay publicados solo 63.000 departamentos para alquilar y 323.000 para comprar.

En este contexto es que el Gobierno de la Ciudad anunció esta semana una batería de incentivos para los alquileres, como la promoción del financiamiento para los gastos iniciales de alquiler, para la refacción de viviendas fuera del mercado de alquiler con el fin de sumar unidades en oferta, asesoría y, además, un programa de garantías que hace de puente con seguros de caución de diferentes compañías. Todas estas acciones se llamarán Alquiler + Fácil, Refacción + Fácil, Asesoría + Fácil y Garantía + Fácil.

Otros incentivos incluyen proyectos de ley que buscarán pasar por la Legislatura porteña, como un beneficio impositivo para inquilinos y propietarios en los contratos de alquiler para aumentar la oferta que contempla la exención del pago de Ingresos Brutos y el ABL, así como también promueven la exención de plusvalía en determinadas zonas estratégicas de la ciudad.