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Los barrios en donde los precios de los departamentos aumentaron más que el promedio del mercado
Aunque los precios tuvieron una suba promedio de menos del 10%, hay algunas zonas de la Ciudad de Buenos Aires con incrementos que casi duplican este aumento
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LA NACIONMaría Josefina Lanzi
El mercado inmobiliario vivió un despertar en el 2024, año en que los precios de publicación aumentaron un 6,8%, luego de cinco de años en que los valores se mantuvieran en caída. Hoy, ese resurgimiento se consolida y algunos barrios son los principales expositores de esto, ya que, aunque en los últimos 12 meses (abril de 2024 a abril de 2025) los precios de publicación subieron en promedio un 8,5%, hay barrios de la ciudad de Buenos Aires donde esos incrementos pueden superar el 16%.
Ese es el caso de Núñez, zona en la cual los valores de publicación crecieron un 16,7% en el último año. También de Villa Ortúzar, donde el incremento interanual fue del 14,1% y de Colegiales, en el que la suba fue del 14%.
Otros de los barrios que mostraron incrementos de dos dígitos fueron:
- Agronomía: 12,56%
- Villa Devoto: 12,55%
- Villa Pueyrredón: 12,12%
- Chacarita: 11,36%
- Constitución: 11,36%
- Mataderos: 11,55%
- Lugano: 14,02%
Algunos brokers opinan que el aumento fuerte en esos barrios puede deberse a que son zonas que concentran una gran cantidad de construcciones nuevas. De esta forma, con el costo de construcción en dólares en alza, que acumula una suba del 98% desde octubre del 2023, los valores pueden haber sido empujados hacia arriba por este fenómeno.
“Determinados barrios han tenido una renovación reciente muy fuerte, entre los que están Núñez, Villa Ortúzar y Colegiales. Ahí, la cantidad de departamentos a estrenar o en obra es grande, con relación a los usados”, señala Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával Propiedades, y detalla: “La proporción de oferta en construcción, a estrenar y unidades de hasta cinco años de antigüedad en Núñez, por ejemplo, representa el 64,1% del total ofrecido en ese barrio, en Colegiales el 51,6% y en Villa Ortúzar el 50,5%, mientras que en el total general de la Ciudad, el porcentaje para esas categorías, no supera el 39%. De alguna forma, te está mostrando un peso más fuerte de esos productos en esas zonas y, que, sumado al incremento del costo de construcción que hemos vivido en estos meses, ha acelerado mucho más la suba de precios promedio en esos barrios”.
El broker explica que incluye a las propiedades con cinco años de antigüedad, ya que, aunque se construyeron hace un tiempo, con otros valores, el que hoy vende esas unidades está influido por el costo de construcción actual: es decir, a la hora de venderlos, se plantea si podrá reponer (en otras palabras, si con el costo de construcción tan alto que rige ahora, podrá volver a construir y seguir iniciando otros emprendimientos).
Otros señalan que, en el caso de los barrios del norte, las causas pueden vincularse a otros factores que impulsan los precios para arriba, como “la oferta del crédito hipotecario, que la gente percibe que hoy los valores están en niveles de oportunidad, que los alquileres hoy son más seguros para el propietario, al blanqueo y la demanda contenida de años”, analiza Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario. En el caso de los barrios ubicados en el sur, explica que el aumento debe vincularse sobre todo a los préstamos.
¿Las propiedades siguen siendo una oportunidad?
Más allá de las diferencias en los incrementos de los valores de cada barrio, un dato clave en el análisis de los precios de CABA es la ventana de oportunidad. Es que, aunque entre 2019 y 2023 los valores de publicación bajaron un 24%, en ese mismo periodo, “los precios de cierre disminuyeron un 50% en términos reales”, comparte Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima, y agrega: “Esto muestra que todavía hay mucho margen por aumentar, ya que siguen a niveles del 2006, algo que habla, además, de lo atractivo que continúan siendo los valores”.
Además, si se mira la oferta de propiedades, “en 2022 había 165.000 unidades en venta en CABA; hoy son poco más de 100.000″, reveló en un evento en marzo Issel Kiperszmid, titular de DYPSA Group. Y algunos brokers pronostican que para septiembre el stock podría bajar a 65.000.
Del otro lado, la demanda no se queda atrás, sigue en aumento, y un índice clave lo muestra: el tiempo de absorción de la oferta de inmuebles en febrero fue de 1,6 años, ubicándose más de seis veces por debajo del máximo (10,3 años a mediados del 2020) y “también por debajo del histórico, que es de 3 años”, explica Achával. En otras palabras, en febrero se necesitaban 1,6 años para lograr vender todas las propiedades ofertadas en ese momento en Zonaprop, mientras que a mediados del 2020 ese número ascendía a más de 10 años, según cifras del Radar Inmobiliario.
La aparición del crédito hipotecario, de la mano de 24 bancos desde abril del año pasado, vuelve la ecuación todavía más interesante, ya que las posibilidades de adquirir un inmueble aumentaron. Así lo muestran los números de operaciones de compraventa, que indicaron que en el primer trimestre del 2025 se registraron casi 3000 compras con hipoteca en la ciudad de Buenos Aires, cuando el año pasado no habían llegado a 250. “Hoy hay inmuebles que se reservan en dos días y también tenés tres o cuatro personas interesadas en comprar la misma propiedad. Eso no se veía antes”, reveló Ariel Champanier, CEO del grupo Remax Premium Argentina, en un evento de Reporte Inmobiliario.
Los dueños no son ajenos a esta realidad y, dado que son conscientes de la mayor actividad por parte de la demanda, hoy no están muy dispuestos a regatear el precio de su propiedad. De hecho, hoy, el rango de contraoferta está debajo del mínimo histórico (5%). Según el relevamiento realizado por la Universidad del CEMA y RE/MAX Argentina, en conjunto con Reporte Inmobiliario, los márgenes de contraoferta se ubicaron en un promedio de 4,18 % en febrero.
“Se ha instalado nuevamente la conversación sobre el mercado inmobiliario entre la gente. Hoy el tema está presente en charlas cotidianas, en decisiones familiares, en reuniones con amigos. La posibilidad de comprar una vivienda volvió al radar de muchas personas“, concluye Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay. Agrega que hay factores clave que comenzaron a alinearse, como una mayor estabilidad macroeconómica -sin tener en cuenta la volatilidad del mercado de los últimos días-, que genera previsibilidad y confianza, algo fundamental para que los compradores se animen a tomar decisiones.
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