Aumenta la demanda de los condominios en zona Norte: ¿Cuánto cuesta vivir en uno?

Seguridad, tranquilidad y espacios verdes: esos son los tres componentes del combo imbatible que demandan hoy quienes están en la búsqueda de un hogar. Si bien la idea de vivir en un barrio cerrado reúne cada uno de esos requisitos, para muchas familias que aspiran a eso, los precios de comprar un lote y construir una casa son imposibles de costear. En ese contexto, los condominios cada vez resultan más interesantes para quienes se plantean un cambio de estilo de vida. Con valores más accesibles y gastos controlados, el fenómeno encontró su lugar en la zona Norte del Gran Buenos Aires (GBA) y crece a pasos acelerados.

“En un condominio la gente busca poder estar más libre, con más espacios verdes y mayor tranquilidad”, dice a LA NACION, Mariana Bugeiro, de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria, que realizó un estudio sobre este segmento en zona Norte y un mapa con todos los proyectos disponibles en el área. “El mercado está creciendo mucho. Pilar, por ejemplo, es un área que vio un aumento importante de este tipo de propiedades”, agrega.

En el mismo sentido se expresa Daniela Pérez de Graffe, directora comercial del grupo desarrollador Coria, con una fuerte presencia en la zona. “La gente busca tranquilidad y contacto con la naturaleza a pocos kilómetros de la Ciudad de Buenos Aires, por lo que Pilar se ha convertido en una de las mejores opciones. Tiene una gran variedad de colegios, universidades, centros comerciales y de salud”, señala. El emprendimiento que llevan a cabo en el kilómetro 56,5 ofrece unidades con planes de financiación y plazos de entrega cortos.

Si bien cada vez se construyen más condominios dentro de los barrios cerrados, los que se venden más rápido son los que se encuentran por fuera o los que se construyeron en un espacio que se anexó para ese fin. Quienes comercializan este tipo de desarrollos aseguran que el valor agregado es que son más accesibles que un departamento de similares características en Capital Federal e incluyen una serie de amenities más grandes, espaciosos o diferenciales como pileta, gimnasio, plaza de juegos, espacio de coworking y SUM, que en la mayoría de los edificios de la Ciudad no existen o son más difíciles de conseguir con esas dimensiones de verde.

La demanda de unidades en condominios, según detalla el informe de Izrastzoff, proviene principalmente de parejas jóvenes sin hijos o con hasta dos chicos que buscan empezar un proyecto familiar y eligen hacerlo en una zona suburbana, pero también de lugareños que vivieron desde muy jóvenes en el lugar. También componen el público principal personas recién divorciadas y adultos mayores que no quieren estar lejos de sus hijos, nietos y amigos. Desde 2020, las solicitudes para comprar y alquilar este tipo de inmuebles van en alza y la tendencia se sostiene de cara a la pospandemia, principalmente porque los valores resultan bajos en comparación con el resto de la oferta del mercado.

Radiografía de las unidades y sus precios

Los condominios que se construyeron en zona Norte suelen contar con departamentos de dos dormitorios, living-comedor, baño y toillete. En general, van desde los 50 m² a los 160 m² en las tipologías más grandes, que son las más difíciles de encontrar. Es que los desarrolladores muchas veces no hacen ese tipo de unidades porque el precio se puede acercar al de las casas más económicas en un nuevo barrio.

En cuanto a los precios, el valor del m² oscila entre los US$1200 a US$2200 en Pilar y entre los US$1500 Y US$3000 en Tigre. De esta forma, un departamento de dos dormitorios, con cochera y amenities incluidos se obtiene por menos de US$100.000. “Todos tienen pileta, SUM con parrilla y seguridad, como mínimo. Después empiezan a sumar cosas: gimnasio, garage cubierto o semicubierto y lavadero”, explica Bugeiro.

Los estacionamientos son privados, generalmente descubiertos y lo habitual es una cochera para los propietarios de unidades de uno o dos dormitorios y dos cocheras para los dueños de departamentos más grandes. El costo de las expensas varía: dependen principalmente de los amenities y, sobre todo, de la seguridad. “El 80% del total corresponde a esa variable. No es lo mismo tener cámaras que personal distribuido en distintas partes del barrio”, indica la especialista.

En algunos casos, si el edificio está dentro de un barrio cerrado, las expensas no son más baratas que las de las casas porque además del mantenimiento del edificio los propietarios pueden disfrutar de todos los espacios abiertos del country y de sus amenities. En zonas consolidadas, el valor puede ascender a $16.000. En cambio, en un condominio sin seguridad se pagan en promedio $5800.

“Hay muchas opciones: depende de la calidad que el comprador quiera, del presupuesto y la ubicación. Hay para todos los bolsillos, porque se construyó mucho en el último tiempo. Hay incluso monoambientes. Las unidades de tres dormitorios son las más difíciles de conseguir, pero hay”, precisa Bugeiro.

Condominios dentro de barrios privados

La pandemia de coronavirus y la cuarentena revalorizaron todos los productos suburbanos. Con el boom de demanda que se desató, el mapa del GBA empezó a poblarse y, entre las distintas opciones, los condominios dentro de los barrios privados se posicionaron como una buena opción. Aún son pocos los que tienen este tipo de proyectos dentro del perímetro del country. ¿La razón? Principalmente, porque se trata de espacios originalmente ideados para otro tipo de viviendas.

Sin embargo, para familias que aspiran a cambiar su estilo de vida y acoplarse al ritmo de un country, para propietarios que desean mudarse a un espacio más chico pero dentro del mismo barrio o para quienes necesitan un lugar donde relocalizarse solo por unos meses, se construyó un número limitado de viviendas en formato de condominio. En general, suelen realizarse en espacios periféricos, porque los mejores terrenos se destinan a las casas.

En lo que respecta a barrios cerrados, Nordelta es hoy el emprendimiento que tiene mayor oferta de esta tipología: hay al menos cinco dentro de su terreno, con una ocupación que fue en aumento en los últimos tres años. En comparación con Pilar, según señala Bugeiro, los precios son más altos. “El metro cuadrado cuesta entre US$1700 y US$2800. La variedad de colegios no es tan amplia. En Pilar ya había un pueblo y creció, esa es la diferencia. En Nordelta todo es más nuevo”, sostiene.

Grupo Coria, por su parte, ofrece departamentos de dos y tres ambientes en distintos barrios cerrados de Pilar con precios que varían entre US$56.910 y US$99.400 ( para los tres ambientes). El grupo ofrece opciones de pago en cuotas y cuenta con un esquema de financiación que consiste en abonar el 60% del total en dólares desde la firma del boleto y el 40% restante en cuotas en pesos ajustadas por índice CAC en un plazo de hasta 10 años.

“Por ejemplo, para una unidad de tres ambientes del Barrio Altos de la Cañada que cuesta US$70.000, se paga a la firma del boleto US$14.000, luego refuerzos hasta sumar US$21.000 y a la posesión US$7000 el día que la familia recibe la llave. Un mes después de la posesión se empiezan a pagar cuotas en pesos de $66.923, que se ajustan mensualmente por el índice CAC”, explica Pérez de Graffe y agrega que actualmente hay unidades listas para tomar posesión, al tiempo que harán nuevas entregas en octubre y enero. En cuanto a las expensas, precisa que rondan los $6000 aproximadamente.

Los desarrolladores aseguran que comprar una unidad en pozo representa una oportunidad por la financiación y la posibilidad de ingresar al mercado con un valor más bajo. En ese sentido, Adrián Saraco, presidente y fundador de E2, Desarrollos Urbanos, adelanta a LA NACION que en los próximos meses presentarán dos nuevos proyectos que ofrecerán esa opción: Condominios El Cazal, en Escobar, y The Campus - San Isidro. Asegura que ambos contarán con amenities como espacios de coworking, SUM, piscina, bar y restaurantes, entre otros. Los precios variarán según la zona, pero el m² costará en promedio entre US$1300 y US$2000. “Por un ticket más bajo comprás un estilo de vida. Dentro del condominio, un departamento de 150 m² puede costar US$200.000, mientras que una casa del barrio de al lado quizás se paga US$800.000”, indica.

A poco de presentar dos nuevos desarrollos y en relación al boom de demanda de este tipo de unidades, asegura: “Vivir en un condominio te permite tener el verde y los amenities, pero además gastos de un departamento, más bajos. Ahora la gente busca estas soluciones, tener todo resuelto. En definitiva, vivir en un barrio, con más seguridad y por un ticket más bajo”.