Los expertos coinciden: “Se necesita previsibilidad para que el crédito hipotecario crezca en los próximos dos años”

En la Argentina actual, el crédito hipotecario representa apenas el 1,7% del Producto Bruto Interno (PBI), una cifra muy pequeña si se la compara con el promedio de la región, que ronda el 10%, o frente a casos como el de Chile, donde supera el 25%. Pero, a pesar de este contexto, los bancos que lideran hoy el mercado de financiamiento a largo plazo no ven esto como una derrota, sino como un “potencial enorme” de crecimiento para los próximos años.

Es más, tras un pico de 5000 escrituras mensuales alcanzado en octubre de 2025, el mercado se desaceleró fuertemente hasta llegar a unas 2000 operaciones en los últimos meses. Sin embargo, la reciente primera licitación del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) destinada a fondear nuevos créditos para la vivienda volvió a mejorar las expectativas del sector.

En ese contexto, representantes de la Asociación de Bancos Argentinos (Adeba), Banco Ciudad, Banco Nación y BBVA participaron del 2° Congreso Argentino de Crédito Hipotecario, organizado por Reporte Inmobiliario y el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, y coincidieron en que el desafío ya no pasa solamente por volver a aumentar la cantidad de préstamos, sino por lograr que el crédito hipotecario se transforme en una herramienta permanente y deje de depender de ventanas de estabilidad que se abren y se cierran cada pocos años.

“Lo que necesitamos es que los clientes sepan que va a haber crédito hipotecario este año, el año que viene y el siguiente. No hace falta tener picos. Lo que no nos tiene que pasar de vuelta es que haya crédito y después no haya”, afirmó Pablo Moauro, economista jefe de Adeba.

Este lunes se llevó a cabo la primera licitación del FGS para que los bancos puedan tener mayor fondeo y así poder prestar a largo plazo. En esta oportunidad, se ofrecieron $200.000 millones, se presentaron 18 entidades, de las cuales quedaron 13, y se realizaron ofertas por más de $280.000 millones.

“Es una prueba clarísima de que los bancos están interesados en tener más fondeo y dar esos créditos, porque ese dinero era exclusivamente para crédito hipotecario”, afirmó Moauro.

Es más, las tres entidades presentes en el encuentro afirmaron que participaron de la licitación y que habían solicitado más recursos de los que finalmente recibieron. Maximiliano Coll, gerente general de Banca Minorista de Banco Ciudad, señaló que Ciudad volverá a presentarse en las próximas subastas, mientras que desde el Banco Nación también anticiparon que continuarán participando.

“Creo que la mayoría de los bancos fuimos por el tramo más largo, de cinco años, que es el más atractivo. No empata la duración de una hipoteca a 30 años, pero por lo menos permite tener financiamiento a un plazo mayor”, explicó Rodrigo Luis García, subgerente general principal de negocios del Banco Nación.

Ricardo Castro, jefe de producto minorista de BBVA, también anticipó que buscará captar la mayor cantidad posible de fondos en las próximas licitaciones. “Todo lo que podamos licitar en las nueve que restan, vamos a ir a solicitarlo”, aseguró Castro.

El programa contempla una serie de licitaciones y constituye, según los bancos, un primer paso para reducir el descalce entre el plazo de los depósitos y el de los préstamos. Pero el sector plantea que en una segunda etapa será necesario profundizar mecanismos como la securitización y el desarrollo de un verdadero mercado secundario de hipotecas, que permita que las entidades originen los créditos y luego puedan descargar parte de esas carteras para seguir prestando.

“Un programa de fondos públicos hay que celebrarlo, pero no basta por sí solo. Necesitamos pensar en serio en la securitización como herramienta para escalar el financiamiento no bancario, y en reincentivar la hipoteca privada, que fue moneda corriente en la Argentina hasta la crisis de 2001 y que hoy prácticamente desapareció”, aseguró minutos antes de la exposición de las entidades, María Magdalena Tato, presidente del Colegio de Escribanos porteño.

“Son cuatro condiciones que parecen sencillas, pero que en la Argentina no suelen darse”, resumió Coll. La primera, y para los representantes del sistema financiero la más importante, es la estabilidad macroeconómica.

El comportamiento del mercado desde su reaparición en 2024 sirve como ejemplo: el Banco Ciudad reactivó entonces su línea hipotecaria y encontró rápidamente una demanda que fue creciendo hasta alcanzar su mayor intensidad durante 2025. Desde el relanzamiento, la entidad ya otorgó alrededor de 3500 préstamos y llegó a representar más del 20% de las escrituras de compraventa realizadas con hipoteca en la ciudad de Buenos Aires.

Pero la segunda mitad de 2025 mostró también la otra cara del mercado, cuando el fuerte aumento de las tasas de interés y la mayor incertidumbre cambiaria terminaron enfriando la demanda y reduciendo la oferta. “Cuando se rompió esto, automáticamente se paró el préstamo”, explicó Coll.

Para el ejecutivo, esa experiencia demuestra que la estabilidad es una condición necesaria, aunque no suficiente. También debe cumplirse un segundo requisito: que el crédito sea accesible.

Uno de los factores que impulsó el mercado fue justamente que, para determinados montos y perfiles de clientes, la cuota inicial de un crédito comenzó a acercarse al valor mensual de un alquiler. Pero la ecuación no termina ahí: además de poder pagar, el solicitante debe poder demostrar sus ingresos. “Hay que poder pagar la cuota, pero también demostrar los ingresos”, explicó Coll.

Castro explicó que uno de los objetivos de la entidad fue ampliar el acceso al financiamiento de monotributistas, autónomos y emprendedores, un universo que históricamente encontró mayores dificultades para calificar en igualdad de condiciones que los trabajadores en relación de dependencia.

Pero la accesibilidad no depende únicamente de las condiciones que ofrezcan los bancos. José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario, puso también el foco en la responsabilidad de quien toma el préstamo: “Cada tomador tiene que investigar y asesorarse muy bien sobre la modalidad de cada banco, y elegir aquella que pueda asumir de manera consciente, seria y responsable”, señaló. Y agregó que no alcanza con analizar la capacidad de pago actual: también es necesario proyectar la evolución futura de los ingresos y tener presente que se está contrayendo una deuda de largo plazo que no se va a licuar.

La tercera condición consta en simplificar una operación que históricamente fue percibida como compleja. Coll, por ejemplo, contó que desde el banco desarrollaron una operatoria que permite realizar buena parte del trámite a través de WhatsApp, mientras que BBVA hizo una fuerte reingeniería del proceso. “Durante agosto el banco logró completar operaciones hipotecarias en menos de 40 días de punta a punta, incluida la escribanía”, aseguró Castro.

La entidad también comenzó a trabajar sobre otro problema frecuente: que el comprador descubra en medio del trámite que la propiedad elegida no reúne las condiciones necesarias para ser financiada. Por eso, el BBVA comenzó a poner el concepto de “apto crédito” en el centro de su estrategia y a trabajar en conjunto con inmobiliarias, tasadores y escribanos para que el cliente conozca desde el inicio qué inmuebles tienen mayores posibilidades de superar el proceso hipotecario.

Actualmente, según explicó Castro, el banco cuenta con más de 170 inmobiliarias que funcionan como prescriptoras de sus préstamos y también vinculó su oferta con plataformas inmobiliarias para captar al potencial comprador desde el momento en que inicia la búsqueda de una vivienda.

Sin embargo, de acuerdo a los expertos, la condición más estructural sigue siendo el fondeo, ya que los bancos otorgan hipotecas a 20, 25 o incluso 30 años, pero se financian en buena medida con depósitos a menos de 60 días.

Según los datos presentados por Adeba, el 45% de los depósitos en pesos está a la vista, mientras que cerca del 50% corresponde a plazos fijos de menos de 60 días, mayoritariamente a 30 días. Es decir, alrededor del 95% de los depósitos tiene vencimientos o disponibilidad de muy corto plazo, frente a préstamos que pueden extenderse durante décadas.

“Los bancos nos dedicamos a transformar plazos, pero con la historia argentina es bastante difícil transformar depósitos a 30 o 60 días en préstamos a 20 años”, explicó Moauro.

Por eso, durante los últimos meses las entidades comenzaron a buscar fuentes alternativas. Banco Ciudad y Banco Nación, entre otros, emitieron obligaciones negociables a tres años. Aun así, ese plazo sigue estando muy lejos de los 20 o 30 años de una hipoteca.

En ese contexto apareció la nueva herramienta del FGS, que comenzó a colocar depósitos UVA de largo plazo entre las entidades financieras con la condición de que esos recursos se destinen al otorgamiento de créditos hipotecarios.

Por Candela Contreras

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