Uruguay: la zona “perla del oeste” con propiedades más baratas que Punta del Este

Para los argentinos que quieren invertir o vacacionar en el exterior, Uruguay es una de las opciones que predomina en el top of mind. La cercanía con el país limítrofe y la exclusividad de sus barrios combinada con una economía más estable que la local y beneficios impositivos para los inversores seducen al público ABC1.

Si bien Punta del Este es el destino élite que año tras año se llena de argentinos, el país desarrolló otras áreas de interés que hoy se consolidan como destinos para vivir y vacacionar.

La particularidad de Carmelo es que es la elegida para instalarse en forma definitiva en el país vecino. “Hay una demanda de compra por parte de gente que quiere venir a vivir”, comparte Fernando “Ferdi” García Guevara, de la firma Carmelo Real, especializada en la venta de tierras en esta zona.

“En los últimos 10 años Carmelo logró afianzarse como destino turístico a medida que se incorporaron colegios con inglés, bancos, desarrollos inmobiliarios, su propia ruta del vino, infraestructura de caminos, de telefonía y de internet, entre otras”, opina García Guevara.

Situada en el oeste de Uruguay, a orillas del Río de la Plata, la ciudad de es conocida por la playa Seré y se encuentra rodeada de viñas como Narbona.

Por su parte, Alejandra Covello -directora de la inmobiliaria homónima- hace un paralelismo con otras ciudades uruguayas en crecimiento. “Carmelo es a Colonia lo que fue José Ignacio a Punta del Este: es un lugar con mucha expansión, mucha inversión como zona de residencia permanente y tiene la particularidad de que es un sitio donde se vive una vida de alto nivel”, resalta.

En la misma línea, Martín de los Santos, Director Comercial de Vitrium Capital explica que lejos del movimiento que experimentan las ciudades del Este de Uruguay, Carmelo es elegida por los visitantes argentinos desde hace más de 20 años como un lugar de relajación a pocas horas del puerto de Buenos Aires. A su vez, es un destino emergente para los turistas extranjeros, quienes llegan atraídos por los vinos de la zona y también por la tranquilidad del lugar.

Nuevos accesos

La cercanía entre ambos países y las crecientes opciones de transporte son uno de sus atributos más atractivos. “Carmelo es una ciudad muy allegada a Buenos Aires porque está a 17 kilómetros lineales del Río de la Plata”, destaca Covello. Buquebus tiene su viaje tradicional hasta Colonia desde donde se puede llegar en micro o auto 77 km y su nueva línea Delta que transporta pasajeros directamente desde San Fernando hasta Carmelo.

La zona, además, tiene la ventaja de contar con servicio de lancha colectiva, lo que hace que Buenos Aires siempre esté relativamente cerca. Muchos argentinos cuentan que hasta antes de la pandemia, solían planificar venir dos días a Argentina, resolver temas laborales, y volver a Uruguay para seguir trabajando remoto viviendo allí. Por otro lado, quienes tengan lancha privada pueden viajar en muy poco tiempo entre ambas costas e incluso equilibrar su vida entre las tierras argentinas y uruguayas.

Este año, la novedad gira entorno a la renovación del Aeropuerto Internacional de Carmelo llamado Zagarzazú, que implicó una inversión aproximada de US$10,5 millones, según indicó el ministro de Defensa Nacional uruguayo, Javier García. “Esta incorporación permite una conectividad con los países limítrofes que hasta ahora venía limitada”, destaca Covello.

Quienes prefieran transportarse por tierra, el viaje en auto demanda entre unas cuatro y cinco horas desde la ciudad de Buenos Aires, tiempo que se redujo en el último año dado que “las rutas del puente por Fray Bentos han sido remodeladas para no tener que pasar por los pueblos, entonces es mucho más rápido llegar en auto”, especificó Fernando “Ferdie” García Guevara.

Infraestructura nueva y un sinfín de actividades

El imán de esta ciudad uruguaya de poco más de 18.000 habitantes tiene su explicación: tiene una amplia variedad de actividades para realizar, desde golf en canchas profesionales, tenis en una cancha de césped donde los deportistas de primera línea van a practicar para el torneo insignia de esa tipología Wimbledon, caballerizas para cabalgar, campo de polo, lagos para hacer canotaje, un creciente polo gastronómico y hasta una ruta del vino con seis bodegas para recorrer. Estos se pueden encontrar distribuidos en los barrios Carmelo Golf, el conjunto de chacras de Tierra de Caballos, los clubes de campo El Faro y Médanos de Punta Gorda.

“La gente viene a buscar lo que buscaba hace 40 años en Pinamar: árboles, pájaros y caballos”, resume García Guevara, un argentino que echó raíces allí hace ocho años, y rescata: “Carmelo tuvo un enorme desarrollo de los últimas dos décadas. Era chato y hoy hay de todo, mucha infraestructura que antes no estaba, paz y tranquilidad”.

Además, describe que “Nueva Palmira y Carmelo son dos ciudades tradicionales de 20.000 personas cada uno que quedan a 20 kilómetros la una de la otra. Entremedio hay desarrollos y muchas chacras, viñedos, plantaciones, desarrollo agrícola o ganadero. Es muy campestre, los autos andan despacio, otro ritmo”. Sin embargo, comenta que no hay boliche bailable icónico como los de Punta del Este o un cine instalado pero hay buen internet, disponible para quienes están interesados en hacer teletrabajo desde la tranquilidad cercana al río.

Lo que promete “la perla” del Oeste uruguayo es un entorno netamente seguro. “Es otro mundo. Dejás el auto abierto y no te roban, dejás las cosas en la puerta de tu casa y no se las llevan, los niños pueden andar en bicicleta en la calle sin que les roben el celular. Te sentís como en casa pero como en una casa de antes, con educación, respeto y donde la gente es muy amable”, describe un vecino que ya vive allí. Lo paradójico es que -a pesar de la seguridad- “los argentinos piden barrio cerrado”, un estigma de plan aspiracional con el que vienen desde la Argentina que en Carmelo deja de tener sentido en términos de seguridad. Sin embargo, lo que sí ofrecen este tipo de barrios son servicios.

Hoteles, posadas y bodegas rodean Carmelo enmarcados en un paisaje verde y silencioso que garantiza a sus visitantes la calma que buscan. Tal vez esta es una de las principales fortalezas del destino. De los Santos, de Vitrium, destaca Carmelo Golf, un club de campo constituido por 270 hectáreas de quebradas que incluyen lagunas, campo de golf, cancha de Polo, cancha de tenis sobre césped y hasta una playa privada con área de servicios para aquellos amantes del deporte acuático. “El proyecto tiene 20 hectáreas divididas en amplios lotes que se venden desde los U$S 42.000 dependiendo de su tamaño y ubicación”, detalla el broker.

Alquileres con plena ocupación

El interés por pasar unos días en Carmelo este verano colmó la ocupación de alquileres. “Este año estamos con más demanda que antes y ya hay ocupación plena de alquileres en barrios privados”, observa Covello.

Convalida su teoría Roberto Vivaldo, director de Century 21 Uruguay, quien añade que la duración más frecuente de los alquileres no es la quincenal sino períodos cortos como un fin de semana o hasta una semana completa.

Los especialistas señalan que la demanda -basada en un 80% de argentinos- se concentra en los barrios privados, donde el tamaño de los terrenos no baja de los 1000 metros cuadrados. Por ejemplo, una casa de tres o cuatro dormitorios se alquila desde los US$300 la noche, mientras que las propiedades un poco más amplias con pileta llegan a pedir US$500 por la jornada.

Según Vivaldo, fuera de los barrios cerrados es donde se concentra el público uruguayo y donde existe una oferta un poco más accesible: una casa de 70 m² cerca de la playa pero con terrenos más chicos, de 500 m², se puede alquilar a US$80 la noche.

Si no son casas lo que se busca para pasar la noche, la oferta es escasa. Carmelo es una ciudad de construcciones bajas, por lo que no hay mucha oferta de edificios. No obstante, sí hay varias opciones de departamentos tipo dúplex dentro de los barrios cerrados que se alquilan desde US$150 la noche los de dos dormitorios.

Para quienes ven el mercado inmobiliario como un negocio, la rentabilidad de los alquileres en Carmelo ronda entre el 4% y 6%, según Vivaldo.

En el mercado de alquileres, otro público se potencia con la habilitación del aeropuerto y abarca un tipo específico de propiedades. “Los brasileños que siguen la ruta del vino se hospedan en los hoteles boutique propios de las bodegas, que suelen tener cuatro o cinco habitaciones y cuesta US$150 promedio la noche”, dice el director de Century 21 Uruguay. En cuanto a la oferta hotelera, ese precio se duplica si se trata de una habitación de base doble en el Carmelo Resort -que supo estar concesionado por las cadenas Hyatt y Four Seasons-, ubicado dentro del barrio cerrado El Faro.

Invertir en Carmelo

Invertir en Uruguay tiene grandes beneficios impositivos para los argentinos, quienes pueden obtener la residencia fiscal con inversiones cercanas a los US$400.000. Los argentinos que opten por adquirir una residencia fiscal uruguaya no pagarán rentas por los rendimientos de capital inmobiliario en el exterior (o sea en países que no sean Uruguay), por incrementos patrimoniales en el exterior (enajenaciones) ni impuesto al Patrimonio. Es decir, que “las inversiones fuera de Uruguay no están gravadas en ese país”, explican desde Century 21, por lo que se gravan solamente las rentas generadas en territorio uruguayo.

Este plan se presenta conveniente para los argentinos que tienen acciones y propiedades afuera. Para obtener este tipo de residencia, los argentinos pueden optar por vivir seis meses o pasar 60 días en Uruguay con la consigna adicional de invertir US$380.000 en inmuebles.

Para acercarse a estos montos, una de las opciones más factibles puede ser la de comprar una casa. Ferdi indica que una propiedad de 170 m² en un lote de 3000 m² en el Carmelo Golf se vende en el orden de los US$390.000, o por ejemplo en Las Perdices hay cabañas de madera de 250 m² en chacras de una hectárea sobre el arroyo que se comercializan a US$350.000.

Por supuesto que también hay propiedades mucho más caras y exclusivas. Por ejemplo, Covello indica que en club de campo Médanos de Punta Gorda hay casas por encima del millón de dólares que tienen 310 m² cubiertos. A su vez, hay propiedades excepcionales en venta como una casa de cinco dormitorios y 12 ambientes en el barrio El Faro publicada a US$3 millones en Zonaprop.

Sin embargo, aquellos no interesados en conseguir la residencia fiscal pero sí en tener una propiedad a su nombre en la ciudad uruguaya se pueden encontrar con que hay casas a la venta por precios más accesibles. García Guevara ejemplifica que la oferta con los precios más bajos podría ser -por ejemplo- una cabaña de madera de 56 m² en un lote 600 m² por US$100.000 en Lomas de Punta Gorda. Por su lado, Covello indica que, en caso de preferir la zona urbana, por el mismo precio también hay oportunidades en la ciudad para reciclar.

En otro orden, la demanda cada vez se aleja más de los departamentos que están principalmente en el centro de la ciudad. Sin embargo, el directivo de Century 21 comparte una referencia sobre estas tipologías y dice que las unidades de tres dormitorios se venden a US$130.000.

Por otro lado, quienes elijan un híbrido entre casas y departamentos pueden optar por los dúplex para vivir o para poner en alquiler dentro de los barrios cerrados que parten desde los US$200.000.

Lotes a la venta

Con un costo de construcción que promedia los US$1700 por el metro cuadrado, quienes se vean atraídos por la idea de adquirir un terreno para construir una casa en Carmelo se encontrarán con que “se manejan los mismos precios que antes de la pandemia”, según García Guevara, instalado desde 2009 en las tierras uruguayas, y que desde entonces se dedica a asesorar a compradores interesados por las chacras de la zona.

Hay lotes de todo tamaño y valor. “Hay opciones de 600 m² con vista al río a US$25.000 en Lomas de Punta Gorda, en el barrio Carmelo Golf hay opciones de 3000 m² a US$70.000, en el barrio de chacras Las Perdices miden una hectárea sobre el arroyo y cuestan US$80.000, en Tierras de Caballos hay chacras de una a cinco hectáreas de entre US250.000 y US$350.000 para quienes quieran desarrollar actividades agrícolas y por último lotes premium de 1,5 hectáreas sobre el río a US$500.000″, detalla García Guevara.

Por su parte, el Director de Century 21 Uruguay nota una particularidad en el mercado local. “En Carmelo pasa algo raro que es que en los barrios abiertos hay lotes a la venta de 500 metros cuadrados a US$30.000 mientras que en un barrio cerrado tenés por el mismo precio terrenos de 2000 m².

La demanda activa para ambas alternativas se explica en que los argentinos -que son los que más eligen los barrios cerrados- están acostumbrados a pagar expensas, mientras que los uruguayos -que conforman la mayoría del público en barrios abiertos- no comparten la misma cultura y prefieren no tener un gasto fijo”, explica.

Además, aclara que los nuevos loteos cerca de los barrios cerrados son una opción popular entre los habitantes de la parte céntrica de Carmelo, que deciden irse a zonas menos urbanas, más verdes y con la misma seguridad.