Operaciones inmobiliarias digitales: todo lo que hay que saber

El crédito hipotecario genera un enorme impulso en el mercado inmobiliario. Hoy la incidencia de las hipotecas en el volumen total de operaciones es de aproximadamente el 4%, mientras que en épocas de mayor actividad inmobiliaria llegó a representar un 40% de las operaciones. ¿Qué pasaría si las hipotecas fueran digitales? El ex secretario de Vivienda del gobierno de Mauricio Macri, Iván Kerr, puso sobre la mesa la idea de digitalizar las hipotecas y que todas las firmas sean digitales. ¿Es posible emprender un cambio de esta magnitud en Argentina? Y tal vez más importante: ¿es deseable? Mitos y verdades sobre el avance de la digitalización en las operaciones inmobiliarias.

Algunas preguntas sobre las operaciones con firma digital

¿Se agilizan los procesos?

Si bien es real que la digitalización suele generar celeridad, desde el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires aclaran que actualmente el trámite de escritura no es el mayor escollo en cuanto a demanda de tiempos. “Hoy, un proceso de obtención de crédito hipotecario y firma de la tan deseada escritura de compra con garantía hipotecaria puede demorar entre dos y tres meses. De esas 12 semanas, el trámite de la escritura en sí demora no más de dos semanas, todo el resto son tareas de calificación de crédito, tasación, mensuras parcelarias, trámites registrales y demás autorizaciones estatales necesarias”, explica Jorge De Bártolo, el presidente del Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires.

Además, apunta que la digitalización ya es parte del proceso y en la ciudad de Buenos Aires todos los testimonios de las escrituras públicas de inmuebles se pueden emitir en formato 100% digital e inscribir a distancia en el Registro de la Propiedad Inmueble. Por último, agrega que el colegio suscribió un convenio para digitalizar más de 60 millones de páginas de protocolo, algo que agilizará los procesos de requerimiento y estudio de títulos, y que será realizado por el Centro de Digitalización de la Dirección Nacional del Registro Oficial durante los próximos cuatro años contemplando las máximas medidas de seguridad.

¿La firma digital es segura?

Hoy el sistema de crédito hipotecario se apoya en un proceso en el cual la certificación mediante escribano permite garantizar la autenticidad de los títulos de propiedad. Jorge De Bartolo destaca que el escribano es responsable con su propio patrimonio de la seguridad, transparencia y viabilidad de la operación, ¿sería posible obtener esta seguridad en casos de firmas digitales en los que no hubiera un profesional interviniente? “Si bien este estudio lleva tiempo, analizarlo hace a la seguridad jurídica para que las partes que intervienen en un negocio inmobiliario estén tranquilas. En la Argentina dudamos de todos y de todo, pero cuando tenés la escritura de tu casa no dudás. Es una de las pocas cosas que nos dan certezas en la Argentina, y la intervención notarial y la registración inmobiliaria son motivo de reconocimiento mundial y pilares de esa seguridad. Si esa hipoteca no está asentada en un registro en donde dice que Juan compró por crédito, es muy probable que ese documento sea motivo de litigio”, dice el presidente del colegio de escribanos.

Por otra parte, de realizarse la firma digital, el proceso sería sin la interacción cara a cara con un especialista en Derecho. En este punto, Bernardo Mihura de Estrada, ex secretario del colegio de Escribanos de Buenos Aires, advierte sobre la importancia de que quien firma una hipoteca pueda estar completamente informado acerca de qué compromiso está tomando “La intervención de un escribano permite proteger los derechos de los consumidores, ya que es quien explica al tomador del crédito de las incidencias jurídicas y reales del contrato que va a firmar”, apunta. ¿Cómo podría garantizarse este acceso a la información en procesos completamente digitales?

¿Es posible la digitalización en todo el país?

En la actualidad, las condiciones tecnológicas no son las mismas en todo el territorio, y sería necesaria una inversión enorme en infraestructura y tecnología para que todos puedan acceder a un sistema digital, en el caso de que se deseara avanzar en esa línea.

¿La digitalización baja los costos?

No la digitalización no incide en la baja de costos en la operación.

Qué otros países escrituran digitalmente

En algunos países como Francia ya está en marcha y España está en proceso de hacerlo. “Existe el protocolo digital, pero convive hacerlo con el rol del escribano, quien está presente dando certeza y seguridad jurídica a la operación”, cuenta Bernardo de Mihura, acentuando que se trata de un sistema mixto. “Los notarios europeos presentaron hace poco en Madrid su proyecto para crear una firma electrónica notarial. Es el paso previo para el desarrollo de una escritura digital común para la Unión Europea que permitirá, por ejemplo, que un ciudadano alemán y uno español formalicen una escritura de compraventa sin moverse de sus respectivos países. Pero esas inversiones son en conjunto con un país o unión de países que saben hacia donde van”, dice el ex secretario del Colegio de Escribanos, quien apunta que para implementar un sistema de hipotecas 100% digitales en Argentina, se necesitaría primero modificar el código civil y comercial de la Nación.

“Podemos discutir qué es más caro, qué es más barato. Podemos coincidir que hubo épocas con mucho crédito y en pesos, y que con un salto brusco del dólar esas deudas se licuaron. Pero también reconocemos que muchas cuotas, como los UVA, se dispararon y se tornaron impagables. Y siempre estamos discutiendo si fue caro, si fue barato, pero no podemos dejar de ver que estamos frente a un derecho real incuestionable: el acceso a la vivienda. Eso debe dar paz social en un país como la Argentina, y como escribanos profesionales del derecho sostenemos la necesidad de que esa instrumentación sea segura, lo más rápida posible y que esté al alcance de las necesidades de la gente”, concluye De Bartolo.