Para comprar un departamento con crédito hipotecario hay que ganar por lo menos un millón de pesos por mes

Las líneas de crédito hipotecario UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) volvieron al mercado argentino en 2024 y el principal dilema para los posibles tomadores de un préstamo para comprar su vivienda propia sigue siendo acreditar ingresos que respalden la cuota mensual.

La pregunta que surge entre la mayoría de los argentinos es la siguiente: ¿cuánto hay que ganar para calificar a un crédito hipotecario?

El impacto de la suba de tasas

El encarecimiento de las tasas de interés de los bancos y el endurecimiento en los criterios de scoring crediticio hace que los requisitos de acceso sean cada vez más exigentes. Estos incrementos generan que sea cada vez más difícil acceder a un préstamo hipotecario bancario.

Hay bancos que ya llevaron su tasa nominal anual (TNA) al 17%, la más alta hasta el momento. En paralelo, el Banco Nación no solo subió su tasa al 6% (de igual manera, sigue siendo la más baja a nivel nacional) y sus exigencias de scoring: es decir que ahora se requiere un perfil crediticio casi perfecto para entrar en la carrera por un crédito.

Las razones detrás de este endurecimiento son múltiples: una falta de fondeo de los bancos para prestar una importante cantidad de dinero a 20 o 30 años, incertidumbre, tasas que encarecen las cuotas y un riesgo país que mantiene al sistema financiero en estado de alerta. “Subir el scoring a un nivel tan alto es una forma de dejar de dar créditos sin mover la tasa”, reconoció un broker inmobiliario.

A pesar de esta situación, hay entidades financieras que en las últimas semanas comenzaron a disminuir su interés, llevando sus tasas incluso por debajo del 10%.

Los ingresos mínimos que solicitan los bancos

Hay entidades que establecen cuáles son los ingresos mínimos que solicitan para que los usuarios puedan acceder a sus líneas de créditos hipotecarios UVA y son los siguientes:

• Banco Ciudad: la entidad exige sumar un ingreso familiar desde $3.186.000.
• Banco Credicoop: pide como requisito que los ingresos mínimos superen los $3.000.000.
• Banco Del Sol: solicita ingresos mínimos por $1.000.000.
• ICBC: en este caso, la condición necesaria para pedir un préstamo es tener un ingreso mínimo igual o superior a $1.100.000.
• BBVA: la entidad pone como condición tener un ingreso mínimo igual o superior a cuatro salarios mínimos, vitales y móviles. es decir, $1.409.600 a la fecha.
• Santander: $2.240.000 para compra de vivienda permanente.
• Supervielle: tiene como requisito que el solicitante tenga un ingreso superior a $5.000.000.

Pero a su vez es necesario saber que la cuota inicial de un préstamo hipotecario debe equivaler a la cuarta parte de los ingresos del o de los solicitantes. Por lo que, a pesar de que los bancos establecen cuáles son los ingresos mínimos, no puede solicitarse sin conocer este requisito indispensable.

Con estos números sobre la mesa, el sueño de acceder a la vivienda mediante un crédito hipotecario se vuelve un desafío mayor. El contexto cambiario y financiero tensionan tanto a los bancos, que elevan requisitos y tasas, como a las familias, que deben demostrar ingresos muy por encima del promedio salarial argentino.

La paradoja es evidente: los créditos volvieron, pero están lejos de ser accesibles para la mayoría.

Cuánto cuesta la cuota inicial por banco

Ahora, al analizar banco por banco, se puede observar cómo dependiendo de la tasa que cada entidad financiera tenga, la cuota inicial va a cambiar. A continuación se presenta el monto a pagar por un préstamo de $100 millones a pagar en 20 años, banco por banco:

• BBVA: $813.866 (tasa del 7,5%)
• Brubank: $1.212.380 (tasa del 12%)
• Ciudad: con una tasa del 12,5%, la cuota inicial será de $1.250.600
• Comafi: $998.371 (10,5%)
• Credicoop: $1.250.650 (tasa del 12,5%)
• Del Sol: $992.500 (tasa del 9%)
• Galicia: $1.447.900 (tasa del 15%)
• Hipotecario: $1.136.140 (tasa de 12,5%)
• ICBC: $769.308 (tasa del 6,9%)
• Macro: $1.500.000 (tasa del 15%)
• Patagonia: $1.124.091 (tasa del 12,5%)
• Santander: $933.054 (tasa del 9,5%)
• Supervielle: $1.440.800 (tasa del 15%) -el plazo es de hasta 15 años-

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