Qué buscan, hasta qué precio y en qué zonas quienes quieren comprar una propiedad

El stock de propiedades en venta continúa en niveles altos y la sobreoferta impulsa la caída del valor del metro cuadrado. En medio de un escenario económico complejo, comprar un inmueble es una opción que se aleja del bolsillo de la mayoría de los argentinos. Sin embargo, para quienes tienen ahorros en dólares, el descenso de los valores abre una ventana de oportunidad única.

La realidad es que hoy, los actos de compraventa en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) continúan amesetados. Aunque el 2021 finalizó con un balance positivo en comparación con 2020, cuando el coronavirus paralizó el mercado, los especialistas del sector señalan que los dos últimos años juntos tuvieron los peores registros desde 1998.

Mientras tanto, las cifras ponen de manifiesto que la demanda se vuelca cada vez más hacia el alquiler: seis de cada 10 búsquedas son para operaciones de locación. Según un informe realizado por ZonaProp en el Área Metropolitana de Buenos Aires, el segmento de alquileres temporarios registra un crecimiento, con un porcentaje récord de consultas en el segundo semestre del año pasado de 11%.

La demanda por zona

Hasta 2019, era la zona del AMBA que concentraba el mayor porcentaje de demanda para la compra (entre el 65% y el 67%), pero a partir de 2020, empezó a perder consultas y actualmente comprende entre el 54% y 56% del total. Sin embargo, se mantiene como la más solicitada. Le siguen el norte del Gran Buenos Aires (GBA) con un 24% de las búsquedas y el oeste y sur, un 21%.

El informe señala que, dentro de CABA, Palermo es el barrio más buscado para comprar un inmueble (17,6%). Le siguen Recoleta (11,2%) y Caballito (7,1%). En la zona media del podio se encuentran Belgrano (6,7%), Balvanera (5,1%), Núñez (5,0%), Villa Urquiza (4,4%) y Villa Crespo (3,7%). En tanto, las zonas que hoy reciben menos consultas son Almagro (3,6%), Flores (2,7%), Colegiales (2,5%), Retiro (2,1%), Villa Devoto (2,0%), San Nicolás (1,8%) y, por último, Saavedra (1,7%).

Respecto a la demanda de compra que se concentra en Palermo, Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin, comenta: “La pandemia les pegó más a otros barrios, como Recoleta o Retiro. Palermo sigue vigente y tiene todo tipo de opciones para hacer. Así, los propietarios defienden mejor el precio”. Remarca que el stock de la zona se compone de inmuebles de todo tipo, tanto usados como nuevos emprendimientos y sostiene que, lentamente, “empiezan a haber más transacciones”. Para el especialista, en un contexto en el que los precios continúan en caída y poco a poco se acercan al punto más bajo de la curva “es una buena oportunidad comprar en una zona consolidada como Palermo”.

Qué tipologías se buscan más

En 2017 y 2018, lo más buscado por quienes tenían la intención de comprar una propiedad en el AMBA eran los departamentos. Concentraban entre el 60% y el 65% de las búsquedas, pero en abril de 2020, esa participación cayó 20 puntos porcentuales. Las casas y los PHs mantienen el 38% de la demanda, mientras que el interés por los terrenos es el que más creció: pasó de 4% a 10% del total de las consultas, un porcentaje impulsado principalmente en tiempos de pandemia.

Al analizar por zona, del informe se desprende que en CABA, el 77% de las búsquedas son de departamentos. En zona norte, en cambio, solo el 22% de las operaciones son para ese tipo de unidades, mientras que las casas y los PHs concentran el 63% de la demanda y los terrenos el 15%. En cambio, en GBA oeste y sur, el 49% de los usuarios busca casas y PHs, el 33% departamentos y el 18% terrenos.

En todas las zonas, las casas son la tipología más limitada en relación a la demanda. Lo mismo ocurre con los PHs. En la Ciudad, la escasez de estos inmuebles es máxima: los avisos reciben 2,5 veces más de visitas que los de departamentos. Según Santiago Levrio, gerente general de TBT Real Estate, cocreador de la marca de PH’s Emehome, estas unidades reúnen todas las condiciones buscadas. “Tienen espacio descubierto propio, privacidad, luminosidad, más de una sola orientación que permite ventilación cruzada y, en definitiva, las características de una casa”, explica.

Asegura que los PHs “son escasos y difíciles de producir” y señala que vender la totalidad de un proyecto le toma solo cuatro meses. “Son productos muy sensibles. Los compradores desechan los que no cumplen con las características y, al mismo tiempo, premian con mucha demanda los que sí lo hacen”, indica.

Cuántos ambientes busca la demanda

Actualmente, el 65% de las búsquedas se orientan a propiedades de tres y cuatro ambientes. El 27% prefiere unidades de dos ambientes, mientras que solo el 7% opta por un monoambiente, una cifra que está en caída desde el semestre anterior.

En zona norte, la demanda se centra principalmente en unidades grandes. En el resto de las zonas ocurre lo mismo, aunque en la Ciudad es un poco mayor la presión de propiedades chicas. Los monoambientes en CABA y GBA norte reciben el menor caudal de búsquedas por aviso. Al contrario, en zona oeste y sur, esa tipología escasea, por lo que las publicaciones reciben un 33% más de consultas.

La búsqueda de propiedades más económicas

Uno de los datos más relevantes del informe tiene que ver con los precios de las unidades que reciben la mayor cantidad de consultas. En la segunda mitad de 2021, se registró una caída de la demanda de propiedades con tickets de más de US$175.000. Ese segmento, que antes reflejaba el 41% del total de las búsquedas, hoy demuestra el 38%. En tanto, los inmuebles con valores de hasta US$100.000 explican el 29% de las búsquedas.

En GBA oeste y sur, la demanda se vuelca mayormente por propiedades más económicas que en CABA y GBA norte: el 47% de las búsquedas son por unidades de menos de US$100.000. En cambio, zona norte se ubica en el extremo opuesto. Allí, solamente un 19% consulta inmuebles de ese precio, mientras que el 33% prefiere los que tengan valores mayores a US$250.000.

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