Planificación familiar: cada vez se donan más propiedades, por qué

La ley 27.587 que estableció que una propiedad donada no pueda ser “observable” y fue sancionada sobre fines del año pasado, ya tuvo un impacto positivo en el mercado inmobiliario que atraviesa una de las peores crisis de su historia. Las donaciones de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires tuvieron un crecimiento de más del 300% en el primer trimestre de 2021 si se lo compara con el mismo período del 2020. En los primeros tres meses del año se realizaron 2053 donaciones contra las 529 que se concretaron en el primer trimestre de 2020 cuando el coronavirus aún no había azotado a la Argentina ni estaba la sanción de la ley. Pero el dato más relevante es que el número actual hasta duplica lo que era un año habitual previo a la sanción del Código Civil en 2015 cuando este acto jurídico se convirtió en “observable”. Desde 2004 y hasta 2015 –periodo en el que no eran observables- se realizaba un promedio de 1000 en los primeros tres meses de cada año, y entre 2016 y 2020, apenas 500 escrituras donatarias. En lo que va del 2021, se hicieron 2053.

La norma aprobada por unanimidad en el Congreso en noviembre del año pasado, permite que las personas puedan disponer de su patrimonio en vida sin temor a que afecte la seguridad jurídica. Es decir que todo aquel que necesite hacer una donación de un inmueble, la pueda hacer. A diferencia de lo que sucedió entre 2015 y 2020 cuando donar un inmueble era un potencial conflicto porque durante 10 años el inmueble quedaba observable, lo que implicaba que, por ejemplo, un hijo no reconocido podía reclamar parte del bien. Con el cambio, no puede haber reclamo al actual poseedor, y quien obtuvo en la donación más de lo que correspondía podrá responder con el equivalente al valor en dinero.

En términos jurídico-inmobiliarios, el Código de 2015 afectó el tráfico inmobiliario: “Como los títulos eran observables durante una década desde la muerte del donante, era compleja la venta y eso frenó también al mercado”, comenta Ricardo Blanco Lara, prosecretario del Colegio. Pero con la sanción en noviembre de 2020, las donaciones de bienes inmuebles de padres a hijos o a terceros ya no podrán ser jurídicamente observables y no tendrán trabas para venderse o usarse como garantías bancarias. Además de evitar los costos más altos de una futura sucesión de bienes. Así se “puso fin al sistema jurídico laberíntico de las donaciones, que obstruye la circulación de bienes y, claramente, promueve preceptos constitucionales como la propiedad y el derecho humano de acceso a la vivienda”, reconocieron el Colegio de Escribanos porteño.

En el análisis de las estadísticas anuales, si se observan los registros, hasta 2015 se concretaban entre 7000 y 8000 donaciones, que disminuyeron a 3000 entre 2016 y 2020. Por eso es que las perspectivas para 2021 son alentadoras: en sólo tres meses y en un contexto de pandemia se realizaron más de 2000. “Después de la sanción del Código en 2015, las donaciones se redujeron a la mitad porque la gente temía que ese inmueble fuese objeto de conflicto en el futuro. Y otro dato es que los bancos también dejaron de aceptar a un bien donado como opción para una compra a través de crédito hipotecario”, comenta el presidente de la institución Carlos Allende. Pero “desde que se sancionó la reforma del Código se realizaron más de 3000 donaciones”, agrega.

Otro indicador de cómo la reforma tributaria de 2015 impactó en el enfriamiento de las decisiones familiares de donar fue que en 2015, un mes antes de la puesta en vigencia de la normativa que las convirtió en observables, las donaciones tuvieron un pico de 2848 actos, el mejor registro de toda la serie histórica en un solo mes. “Ese era el último mes válido para que una donación no tuviera el mote de observada por un lapso de 10 años”, recuerda Allende.

Los números del Colegio de Escribanos que releva el comportamiento de las operaciones inmobiliarias en la ciudad de Buenos Aires no responden a un fenómeno porteño. Las donaciones de inmuebles en la Provincia de Buenos Aires también se incrementaron: en este caso, la suba fue de 117,21% en el primer trimestre del año. De acuerdo con los datos estadísticos recopilados por el Colegio de Escribanos bonaerense se concretaron 3306 donaciones, frente a las 1522 que se habían registrado en el trimestre inicial del año pasado. “Tras la modificación en el régimen de donaciones se vigoriza la autonomía de voluntad de los donantes y la libertad de planificación patrimonial”, remarca Diego Leandro Molina, presidente del Colegio de Escribanos bonaerense, quien también atribuyó la variación positiva a la modificación de los artículos del Código Civil y Comercial realizadas el año pasado.