Un nuevo escenario en la venta de propiedades: se compran más para vivir y menos para invertir

Acorralados por la caída de los precios de las propiedades y la baja rentabilidad que deja poner un inmueble en alquiler, los inversores se retiran lentamente del mercado. Aunque los especialistas aseguran que hoy se abren oportunidades impensadas en nuevas zonas y segmentos, los datos ponen de manifiesto que el sector inmobiliario se encuentra motorizado principalmente por los compradores finales, es decir quienes compran para vivir en esa propiedades y no para alquilarlas u venderlas más adelante.

De acuerdo al Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI), realizado en conjunto por Fabián Achával Propiedades, Maure Inmobiliaria, Bresson, Soldati, Interwin, Covello, Izrastzoff, Braulio, Altgelt y Evoluer, el porcentaje de inversores compradores cayó fuertemente en los últimos años. En concreto, pasó de representar el 22% del total de operaciones en 2019 al 7% en 2020.

En tanto, los usuarios finales, es decir, aquellos que compran una propiedad para habitarla o darle un uso personal, pasaron de representar el 78% de las ventas en 2019 al 91% este año. Aunque la diferencia es grande, los números marcan que el segmento estaría lentamente recomponiéndose: la cantidad de inversores alcanzó el 7% en 2020, una cifra que hoy asciende a 9%.

Para Soledad Balayan, titular de Maure Propiedades y quien participó en la realización del informe, hay dos factores que generan “una fuerza negativa” sobre los inversores y presionan más que la caída de los precios de los inmuebles: se trata del nivel de incertidumbre que atraviesa al sector y la ley de alquileres. “Por otro lado, hay inversiones quizás más interesantes en términos de retorno, bajo costo de transacción y mayor liquidez que vuelven al inmueble un instrumento menos atractivo”, agrega.

Fabián Achával, CEO de la inmobiliaria homónima, coincide en el análisis y suma otro factor: “Creo que en menor medida también está jugando la percepción de que los precios aún no han tocado un piso y al tratarse de inversores que no buscan ese inmueble para vivir, pueden esperar”. En ese sentido, Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario, cree que los valores de los inmuebles sí tocaron su punto más bajo. ”Para unidades de buena calidad, ubicación y a un precio razonable yo no dejaría pasar el momento de comprar, los precios se retrotrajeron 10 años ya”, indica.

Según datos del index de noviembre de ZonaProp, el precio medio en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en US$2366/m², un 0,6% menos que el mes pasado. Los valores de venta de los inmuebles acumulan una baja de 7% en 2021 y de 15,5% desde el máximo de 2019. Las unidades de pozo son las que mejor resisten: cayeron 3,9% en el año.

La rentabilidad es un punto clave al referirse a los compradores inversores. “Parte de ellos se fueron paulatinamente del mercado hace algunos años al ver que los retornos por alquileres son bajos y que la tasa de revalorización que podían obtener al comprar departamentos nuevos muchas veces eran nulas”, explica Gómez Picasso. A su vez, afirma que la posible derogación de la ley de alquileres “es central” para que los inversores vuelvan al segmento de unidades a estrenar. Tal como lo define Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate, los compradores inversores hoy están “retirados y a la espera”.

Actualmente, la relación entre el alquiler y el precio sube levemente y se ubica en 3,05% anual, según datos de ZonaProp. Así, se necesitan 32,7 años de alquiler para recuperar la inversión, un 27% menos que lo que se necesitaba en el mismo mes de 2020, es decir, que el indicador se recupera lentamente. La zona Oeste tiene el mayor retorno promedio (3,3% anual). Lugano y Constitución son los mejores barrios para inversores que buscan renta.

En la última década, el mejor momento del indicador se dio en mayo de 2012, cuando el retorno que percibía una persona por el alquiler del inmueble alcanzaba el 5,91% anual. Desde abril de 2018, la rentabilidad empezó a caer: pasó de 4,95% ese mes a 3,05% en octubre del mismo año. Tras tocar el piso de 2,04% en junio de 2020, empezó a recuperarse lentamente.

“La rentabilidad mejoró un poco, pero los inversores aún están expectantes. Mientras tanto, el aumento de la proporción de consumidores finales es porque ellos responden a los fundamentos propios del mercado, necesitan un techo, un lugar donde vivir, quizás quieren ampliarse tras la pandemia”, analiza Bryn. Sostiene que, si cada vez hay más personas que “sacan los dólares de abajo del colchón” para comprar un inmueble es porque entendieron que deben “aprovechar el momento del sector”.

En esa línea, el especialista remarca que la baja de precios “es una oportunidad para inversores y consumidores finales”. “Mi asesoramiento es no quedarse con el valor de publicación, sino hacer una oferta agresiva. La forma de ganar plata y hacer un buen negocio es comprando bien”, dice. En consonancia con el análisis de Bryn, un dato del ROI señala que el porcentaje de operaciones con cierto apuro por parte de los vendedores pasó del 6,8% en 2019 al 47% en 2021. “El consejo es: ‘Comprá cuando nadie lo está haciendo y este es el mejor momento para hacerlo”, enfatiza Bryn.