Cocheras: todo lo que hay que saber antes de invertir

El mercado inmobiliario local sigue siendo uno de los mejores refugios de capital y las cocheras, una de las opciones que más seduce a quienes buscan oportunidades de tickets bajos. Los especialistas afirman que este tipo de producto es una gran alternativa para los inversores que no quieren descapitalizarse con la posibilidad, además, de obtener una renta interesante.

Las estadísticas revelan que la demanda de este tipo de inmuebles se mantiene en crecimiento desde los últimos diez años. "Según datos de la ciudad de Buenos Aires, por día circulan por la Capital alrededor de 1.800.000 autos y existen 1.270.000 espacios para estacionar contabilizando los que hay en la calle y los de los garajes privados. Estos números demuestran que son un mercado en crecimiento y lo seguirá siendo. Además, este año se prevé un aumento de patentamientos. Un factor que, sin duda, robustecerá a la demanda", explica Daniel Cohen Imach, CEO & Owner de Cohen Imach & Step Developments.

El incremento del parque automotriz no sólo se ve reflejado en el aumento de las obras de este tipo de inmuebles sino también en las normas impulsadas desde el Gobierno de la Ciudad. Según Manuel Mel, gerente de ventas de Mel Propiedades, las cocheras son una excelente propuesta de inversión, aunque ellas requieren de una serie de factores determinados. "Son una buena alternativa para evitar la pérdida de capital. Si estas cuentan con buena ubicación y el mercado experimenta una evolución favorable aumentarán su valor haciendo que el propietario no pierda metros cuadrados", relata el broker.

Esteban Súcari, director de Ecocheras, también es optimista. "En los últimos dos meses hubo una reactivación sí lo comparamos con el período octubre y noviembre de 2018, lapso en el que bajaron mucho las consultas; mientras que en diciembre y enero se multiplicaron las llamadas por estos inmuebles y también se concretaron más operaciones", explica el especialista.

En la actualidad, coinciden los brokers, muchas de las personas que intentan invertir en cocheras lo hacen mo parte de un camino para acercarse a la compra de su departamento. "Esta es una tendencia que había mermado cuando los créditos hipotecarios parecían ser una gran promesa. Pero hoy con la caída de esos préstamos mucha gente está accediendo a cocheras como un primer escalón para llegar a la compra de la vivienda", explica Súcari.

Un dato a tener en cuenta a la hora de analizar dónde hay mayor demanda de cocheras, es que las zonas que más desarrollos inmobiliarios residenciales sumaron en los últimos tiempos son aquellas donde creció significativamente la cantidad de interesados. "Hoy, los barrios que más inmuebles de este tipo reclaman son Caballito, Palermo, Villa Crespo, Belgrano, Núñez, Villa Urquiza, Recoleta y Barrio Norte", enumera Mel. Y agrega: "Siempre las cocheras más cotizadas son las cubiertas en la planta baja con un fácil acceso, en emprendimientos de categoría".

Los desarrolladores sostienen que los proyectos de cocheras son escasos ya que en la actualidad en la ciudad de Buenos Aires no hay tierra disponible donde construirlos. "Para levantar un edificio de este tipo se necesita por lo menos un terreno de doble frente y 50 metros de fondo para que puedan hacerse rampas, y esos terrenos son muy escasos en el mercado porteño. Por eso las construcciones tipo parking no llegan a acompañar el crecimiento del parque automotor", dice Súcari. Si bien una cochera tiene 12,5 metros cuadrados, para pensar en la construcción es necesario como mínimo contar con 25 metros cuadrados, ya que es preciso calcular los espacios de maniobra y tránsito, entre otros sectores. El costo de construcción de este inmueble varía entre los US$8000 y los US$12.000 por unidad. "Lógicamente es más económico invertir cuando la obra recién comienza o se está buscando masa crítica que cuando ya tiene un alto nivel de avance", explica Cohen Imach.

Mel también se refiere a las tasaciones y alerta sobre la importancia de considerar los gastos mensuales. " Puede estar en una excelente ubicación pero sí los gastos de las expensas y el ABL son desmedidos, es posible que el valor de la cochera baje considerablemente", analiza.

Por otra parte, las nuevas legislaciones como la implementación del nuevo sistema de estacionamiento medido en los barrios no céntricos que desincentiva el aparcamiento en la calle, las convierten en un bien muy preciado. El nuevo sistema de estacionamiento regulado planteará dos tipos de tarifas sobre la base de la demanda de cada zona: progresiva y sencilla. Además, se establecerá la figura del residente, que estará eximido de pagar. El gobierno de la Ciudad espera que sea una herramienta para ordenar la circulación de los vehículos, promover la rotación en los espacios existentes y bajar el porcentaje de infracciones por mal estacionamiento. El año pasado se labraron un total de 4.239.457 multas, de las que 1.351.561 fueron por mal estacionamiento, el 32 por ciento del total

Sobre los precios, Mel detalla que en las zonas de menos demanda oscilan entre los US$18.000 y los US$22.000, con alquileres que promedian los $2000 mensuales, mientras que en las áreas de mayor demanda se ofrecen desde US$30.000 y los alquileres rondan entre los $3000 y los $3500 al mes ."Hay que tener en cuenta que cuando hay inflación, se ajusta el valor y además si hay mucha demanda también sube el costo. Esto suele pasar en las unidades ubicadas en Belgrano, Villa Urquiza, y Almagro", relata Súcari.Antiguamente los desarrolladores para calcular la incidencia de un terreno contaban los metros vendibles de departamentos y lo de las cocheras lo tomaban como algo que venía de regalo. En los últimos tiempos se impuso el concepto que las cocheras tienen un valor y hacen al proyecto tanto o más que los departamentos. Hoy la mayoría de los nuevos parkings están debajo de torres o edificios residenciales. "Los emprendimientos, suelen ser desarrollados dentro de edificios de unidades de vivienda y no en construcciones propias para cocheras, esto significa un mayor alcance para el inversor ya que puede obtener clientes del mismo complejo habitacional y también usuarios que se hallan en la zona que residen en proyectos sin garajes", revela Cohen Imach. En el caso de los edificios que cuentan con cochera propia existe, según los brokers, una conocida fórmula: "cuantos más ambientes tiene un departamento, más aumenta la demanda de una cochera y eso sin duda genera una mejora sustancial del precio del inmueble".

Además del barrio y de la de oferta residencial sin espacios para los autos, es clave mirar las propuestas gastronómicas y de entretenimiento como por ejemplo, restaurantes, bares, hoteles u oficinas que hay en las áreas de influencia . "Estos suelen ser espacios que garantizan que el parking esté siempre con una alta ocupación", cuenta el director de Ecocheras. Y agrega: "En los casos en los que nos sumamos con un proyecto de cocheras a un edificio residencial lo que hacemos no es que el desarrollador se quede con el gerenciamiento de estos espacios sino que realizamos una suerte de licitación en la que seleccionamos al mejor garajista para que que lo administre".

En el comparativo con el negocio del alquiler de una unidad residencial, las fuentes consultadas, anticipan que una ventaja es que las cocheras permanecen ajenas a las nuevas leyes de alquileres. "Los propietarios de departamentos están sufriendo diversas crisis con la renta, primero porque tienen que ocuparse de la situación, viendo si pueden actualizar o no los valores de acuerdo con los contratos que tienen. Además, se van incorporando cláusulas que vienen muy bien a los inquilinos pero que perjudican a los dueños", relata Súcari, y afirma que la rentabilidad es mayor en el caso de las cocheras. "Varía entre un 4 y 8 por ciento anual; mientras que los departamentos dejan apenas un 2 por ciento". Cohen Imach agrega que "un factor no menor es el bajo riesgo que ofrece este tipo de inmueble, dado que tanto el desalojo como la morosidad son prácticamente nulas. Por supuesto también la rotación de este tipo de inmuebles es mucho más rápida que otros, lo que las convierte en una alternativa más líquida".

En el análisis de la demanda, los compradores se dividen entre usarios finales –suelen comprar una vez que la cochera se encuentra terminada– e inversores – que ingresan en la etapa del pozo y las venden una vez terminado el proyecto-. Un capítulo aparte merecen los parkings que suelen implementar la modalidad de alquiler por hora. "Es un negocio mucho más rentable que un alquiler mensual. Además, este sistema le asegura una mayor ocupación del inmueble", afirma Súcari.

En línea con lo planteado, cada vez más desarrolladores buscan ingresar en el negocio que combina espacios residenciales o de oficinas con cocheras que brindan servicios de parking por hora. Una de ellas es la desarrolladora UEFIC. "La idea nació en el 2014 y se inspiró en lo que pasaba en San Pablo. Allí observamos una infinidad de edificios de oficinas cuyos estacionamientos estaban divididos en cocheras para los propietarios y personas (la mayoría de ellas visitantes del inmueble) que guardaban allí sus vehículos por hora", cuenta Manuel Valdes, director del área de emprendimientos de L.J. Ramos, encargada de comercializar los proyectos de UEFIC. La empresa avanza con tres emprendimientos que cuentan con el doble de cocheras que de unidades residenciales: en Mario Bravo 867, en Independencia 1248 y en La Rioja 178, "Los valores de venta de las cocheras varían de acuerdo a la ubicación en la planta y al piso en las que se encuentran, y oscilan entre los US$17.500 y los US$35.000 en el caso de las cubiertas. Son espacios que se alquilan desde $2100 hasta los $3500 mensuales con una renta anual que alcanza el 8 por ciento", relata Valdes y anticipa un crecimiento de este negocio no solo en la ciudad sino también en el Gran Buenos Aires. Otro proyecto que apostó por el mix es Urban Park de la desarrolladora Zentrum. Ubicado en Congreso tiene cuatro niveles de oficinas y ocho de parking con una oferta de 210 cocheras que se venden en US$30.000. •

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